Иногда люди жалуются на дороговизну услуг, но если внимательно разобраться в некоторых вопросах, становится ясно что у всего есть своя стоимость и оправданная.
Предлагаю изучить один из вопросов с которым сталкивается специалист, заполняющий налоговые декларации.
В 2025 году клиент продал квартиру за 11 млн.руб. Ранее она была куплена как две отдельные комнаты в 2019 и в 2021 годах. Далее в 2021 объединена в один объект. Жилье не единственное. Нужно ли подавать декларацию?
Ответ:
Да, декларацию 3-НДФЛ за 2025 год подать необходимо. Более того, скорее всего, придется заплатить налог с части суммы от продажи.
Теперь подробно, почему и как это будет работать.
1. Обязанность подачи декларации
Поскольку проданный объект недвижимости находился в собственности менее минимального срока владения (в общем случае — 5 лет), и при этом он не является единственным жильем клиента, возникает обязанность:
1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года.
2. Уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ 13%) с суммы дохода, не покрытой вычетами, до 15 июля 2026 года.
Минимальный срок владения (5 лет) в данном случае не соблюден, так как квартира (в виде единого объекта) была сформирована только в 2021 году. Значит, с даты регистрации права на новый объект (квартиру) до момента продажи (2025) прошло менее 5 лет.
2. Ключевая сложность и алгоритм расчета
Главная особенность этой ситуации в том, что проданный единый объект (квартира) был создан из двух ранее самостоятельных объектов (комнат), купленных в разное время и, вероятно, за разные суммы.
Налоговый кодекс (ст. 220) в таких случаях предписывает применять правило пропорции.
Как будет рассчитываться налогооблагаемая база:
Доход от продажи не может быть просто уменьшен на всю стоимость покупки двух комнат. Нужно определить, какая часть кадастровой стоимости проданной квартиры соответствует каждой из изначальных комнат.
Шаг 1: Определяем долю каждой комнаты в итоговой квартире.
Это делается на основании их кадастровой стоимости на момент объединения (2021). Кадастровая стоимость квартиры после объединения известна из выписки ЕГРН. Нужно найти, какую долю в ней составляла кадастровая стоимость первой комнаты, а какую — второй.
· Доля Комнаты 1 = (Кадастровая стоимость Комнаты 1) / (Кадастровая стоимость Квартиры после объединения)
· Доля Комнаты 2 = (Кадастровая стоимость Комнаты 2) / (Кадастровая стоимость Квартиры после объединения)
Шаг 2: Распределяем доход от продажи (11 млн руб.) пропорционально этим долям.
· Доход от продажи доли Комнаты 1 = 11 000 000 руб. * Доля Комнаты 1
· Доход от продажи доли Комнаты 2 = 11 000 000 руб. * Доля Комнаты 2
Шаг 3: К каждой части дохода применяем свой вычет.
Для каждой "виртуальной" доли можно применить либо:
· Вычет в размере расходов на ее приобретение (фактические суммы, уплаченные при покупке комнат в 2019 и 2021 гг. + расходы на объединение, если они повышали стоимость), либо
· Имущественный вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей (если нет документов, подтверждающих расходы, или если вычет в 1 млн руб. выгоднее).
❗Важное правило: Вычет в 1 млн рублей предоставляется в целом на объект. Поскольку комната и квартира — это разные объекты, в вашей ситуации есть нюанс. После объединения объект стал один — квартира. На нее и предоставляется один вычет в 1 млн рублей на весь объект. Если использовать этот способ, то 1 млн вычитается из общей суммы дохода (11 млн).
Шаг 4: Считаем налог для каждой части и суммируем.
3. Практический пример расчета (с условными цифрами)
Допустим:
· Комната 1 куплена в 2019 за 2 000 000 руб. Ее кадастровая доля в квартире — 45%.
· Комната 2 куплена в 2021 за 3 500 000 руб. Ее кадастровая доля — 55%.
· Общая кадастровая стоимость квартиры после объединения — 8 000 000 руб.
· Квартира продана в 2025 за 11 000 000 руб.
Расчет по варианту "Вычет в сумме расходов" (самый выгодный, если есть документы):
1. Доход от "доли" Комнаты 1: 11 000 000 * 45% = 4 950 000 руб.
· Расходы на ее покупку: 2 000 000 руб.
· Налогооблагаемый доход: 4 950 000 - 2 000 000 = 2 950 000 руб.
. Доход от "доли" Комнаты 2: 11 000 000 * 55% = 6 050 000 руб.
· Расходы на ее покупку: 3 500 000 руб.
· Налогооблагаемый доход: 6 050 000 - 3 500 000 = 2 550 000 руб.
3. Общий налогооблагаемый доход: 2 950 000 + 2 550 000 = 5 500 000 руб.
4. Сумма НДФЛ к уплате: 5 500 000 * 13% = 715 000 руб.
Расчет по варианту "Вычет 1 000 000 руб." (если нет документов о покупке комнат):
· Общий доход: 11 000 000 руб.
· Вычет: 1 000 000 руб. (на всю квартиру как на единый объект)
· Налогооблагаемый доход: 11 000 000 - 1 000 000 = 10 000 000 руб.
· Сумма НДФЛ к уплате: 10 000 000 * 13% = 1 300 000 руб.
Как видно, первый вариант (с подтвержденными расходами) в разы выгоднее.
4. Что нужно сделать и какие документы собрать
1. Получить выписки из ЕГРН:
· На комнату 1 (на дату покупки в 2019).
· На комнату 2 (на дату покупки в 2021).
· На вновь образованный объект — квартиру (после объединения в 2021).
· На проданную квартиру (можно текущую, чтобы убедиться в отсутствии обременений).
· Ключевое: В выписках должна быть указана кадастровая стоимость для расчета долей.
2. Подготовить документы, подтверждающие расходы:
· Договоры купли-продажи комнат.
· Платежные документы (расписки, банковские выписки).
· Договор и платежки на работы по перепланировке/объединению (если они увеличивали стоимость объекта).
3. Подать декларацию 3-НДФЛ.
Вот такие вопросы иногда задают 😂, все понятно??Если нет, без специалиста (налогового консультанта) не обойтись. Остались вопросы или сомнения? Переходите в мой ТГ канал.
Для подобного случая это может быть оптимальным решением.