Как исключить мужа из сделки по выделению долей?
Такой вопрос я получаю каждый день от своих читателей.
С 2019 года я очень подробно на своем сайте освещаю тему выделения долей детям в связи с применением для улучшения жилищных условий семьи средств материнского (семейного) капитала.
Запрос на разъяснения этой темы огромен, ведь маткапитал выдается более 15 лет и большое количество жилья куплено или построено с его применением.
У меня накопилась большая переписка с читателями сайта - более 6 000 писем я получила с вопросами по данной теме.
Как минимум, один вопрос из 20 - как не выделять долю в праве собственности на жильё мужу или бывшему мужу.
Задают такой вопрос женщины, являющиеся единоличным собственником жилой недвижимости.
Для справки.
Недвижимость можно оформить в:
-единоличную собственность;
-общую совместную собственность;
-общую долевую собственность.
Понятно, если недвижимость приобретена женщиной до вступления в брак, она является единоличной собственницей.
Но, закон не препятствует оформлению недвижимости, приобретенной в браке в единоличную собственность одного из супругов, в том числе и на одну женщину.
Да, недвижимость, приобретенная в браке является совместно нажитой, в силу закона (семейного кодекса).
Однако, поди в этом разберись, если ни какого указания на это в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет.
Конечно, в заявлении о регистрации права собственности заявитель должен указать свой семейный статус, но проверять действительно ли он не состоит в браке ни кто не будет ( по крайней мере до сих пор действует такая практика).
Не хочу выделять долю мужу
Закон требует: если применили средства материнского капитала для оплаты по договору купли-продажи жилья или погашения ипотечного кредита, всем членам семьи нужно выделить доли в праве собственности. То есть оформить - общую долевую собственность.
ФЗ-256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей.
Ст. 10, п.4
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Но, некоторые владелицы сертификата "Материнский(семейный) капитал не хотят выделять доли супругу в жилье, оплаченном за счет государственной субсидии.
Вот что они пишут:
"Я купила квартиру в ипотеку до вступления в брак, затем вышла замуж и родила ребенка. Частично погасила ипотеку средствами маткапитала. Могу ли я не выделять долю мужу. Он не работает, ипотеку плачу я?"
"Мы купили квартиру в браке, но оформила я ее на себя. Муж ненадежный человек.
Оплатили частично квартиру за счет материнского капитала.
Хочу с мужем развестись. Могу я не выделять ему долю в квартире?"
Я конечно на подобные вопросы отвечаю однозначно: вы должны выделить долю супругу.
И даже сделку такую можно провести без нотариуса с минимальными финансовыми затратами.
Но чаще всего после таких ответов интерес ко мне пропадает.
Многие - свою волю все-таки реализуют. И "прокинут" супруга.
Государственный регистратор не обязан проверять брачные отношения заявителя, так что сделку по выделению долей только детям зарегистрируют.
Таким образом на рынке недвижимости накапливается критическая масса жилья права на которую оформлены с пороком.
Ведь супруг сохраняет право требования своей доли в праве на жильё и при обращении в суд в 100% случаев его иск будет удовлетворен.
Даже если это жильё уже продано!
Таким образом, многие покупатели которые не выявили риск восстановления прав на долю в жилье на этапе подготовки к сделке, получат в придачу соседа.
Добавляют подобных ситуаций исключение из сделки по выделению долей взрослых совершеннолетних детей.
А ведь в законе прямо указано: "...в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей."
Все хорошо до времени.
Пока у взрослого ребенка или супруга все хорошо, ни кто и не вспомнит про свою долю, которая ему причитается по закону.
А вот оставшись без жилья - человек пойдет в суд!
И скоро мы будем слышать о таких спорах в массовом порядке.
Даже нотариальный отказ от доли - не препятствует восстановлению прав.
Ведь можно заявить суду, что отказ был оформлен пот давлением.
Размышления риэлтора.