Вы смотрите на красивую картинку премиум-объекта, а я вижу три цифры. Они рассказывают историю важнее любого рендера.
Я,Сергей Павленко, более 5 лет работаю с премиальной недвижимостью у моря и сегодня вместе мы разберемся что эти цифры значят.
ROI, IRR и Cash Flow - это не скучные термины из учебника. Это язык, на котором говорит умный капитал. Разберем его на примере 3-х премиальных комплексов в Анапе : «Николай I Hotel & Spa», «Граф Толстой» , «Золотая Бухта» и поймем, какую историю на самом деле покупает инвестор.
Три коллекицонные жемчужины для инвестора
Представьте, что вы стоите перед тремя шедеврами. Один , масштабная историческая фреска («Николай I Hotel & Spa»). Второй , камерная, филигранная миниатюра («Граф Толстой»). Третий , монументальная, но уютная семейная картина («Золотая Бухта»). Все они прекрасны. Но как понять, какое произведение станет самым ценным вложением для вашей коллекции?
Спросите у художника? Он расскажет о технике. Спросите у искусствоведа? Он поведает о смыслах. Но спросите у инвестиционного эксперта и он покажет вам финансовую модель, где красота и смысл переведены на единственный универсальный язык: язык чисел.
Сегодня мы выучим три ключевых слова этого языка: ROI, IRR и Cash Flow. И увидим, как по-разному они звучат для наших «шедевров».
ROI (Return on Investment) или «Простая правда о доходности»
Что это: Простейший коэффициент. Показывает, какую среднюю годовую доходность в процентах приносит ваш вложенный рубль. Формула: (Годовая прибыль / Сумма инвестиций) * 100%.
Как «считывать» объект: ROI - это первый, прикидочный фильтр. Он отвечает на вопрос: «Сколько в среднем я буду получать в год?».
- «Николай I Hotel & Spa»: Здесь ROI , это история про оператора. Вы покупаете не стены, а долю в гостиничном бизнесе под управлением Cosmos Selection. Средний ROI составляет 13-19% годовых. Цифра рождается из среднего чека, загрузки (которая благодаря спа и MICE-туризму стремится к 60% круглый год) и вычтенной доли оператора. Это стабильный, системный доход, словно дивиденды от голубой фишки.
- «Граф Толстой»: Его ROI , это история про капитализацию и статус. Прямой доход от аренды может быть чуть ниже, скажем, 7-10%, если сдавать через УК. Но здесь ключевая часть «дохода» , ежегодный рост стоимости самого актива (15-25%), который при перепродаже увеличивает общую доходность. ROI здесь надо считать с учетом этого роста.
- «Золотая Бухта»: ROI этого объекта, как история про семейный формат и ликвидность. Стабильная аренда семьям на длительный срок дает предсказуемые 9-12%. Это «рабочая лошадка» портфеля: достаточно высокая и одна из самых надежных и ликвидных ставок, потому что спрос на качественное семейное жилье у моря всегда высок.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«ROI - это как узнать температуру пациента. Норма , уже хорошо. Но чтобы поставить диагноз и прогноз, нужны другие анализы. Если вам навязывают объект, крича только о высоком ROI, будьте осторожны. За этой цифрой может скрываться высокий риск или нулевой рост стоимости».
IRR (Internal Rate of Return) или «Магия сложного процента во времени»
Что это: Самый важный и сложный показатель. IRR учитывает не только ежегодный доход, но и момент, когда вы получаете деньги, а также конечную стоимость актива при продаже.
Проще говоря, это доходность ваших инвестиций, приведенная к сегодняшнему дню, с учетом реинвестирования всей прибыли.
Как «считывать» объект: IRR , это стратегический показатель. Он отвечает на вопрос: «Насколько эффективно мой капитал работал все время, пока был вложен в этот актив, включая его финальную продажу?».
- «Николай I Hotel & Spa» : Его сила для IRR , в раннем входе. Покупая лот на этапе строительства по цене, условно, 20 млн, вы фиксируете точку отсчета. Через 5 лет, когда отель работает, его стоимость может быть 40+ млн. IRR в таком сценарии будет существенно выше заявленного 8-12% ROI, потому что модель учтет и ежегодный денежный поток, и бурный рост капитализации. Это проект с ускоряющейся отдачей.
- «Граф Толстой»: Здесь IRR раскрывается в длинной дистанции. Это актив, который вы, скорее всего, не будете продавать через 5 лет. Вы будете передавать его. Поэтому IRR для него считается на горизонте 10-15 лет и складывается из устойчивого роста цены (как коллекционного предмета) и постепенного увеличения дохода от аренды. Это высокий, но отложенный во времени IRR.
- «Золотая Бухта»: IRR этого комплекса , самый предсказуемый и ровный. Стабильный Cash Flow, но умеренный рост цены. Это дает хороший, устойчивый IRR без резких скачков. Идеально для баланса в портфеле.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«IRR - главный инструмент при сравнении активов. Он ставит на одну доску “Николай I Hotel & Spa”, купленный сегодня, и квартиру в Сочи, купленную 5 лет назад. Он показывает истинную эффективность. Часто бывает, что объект с меньшим ROI, но большим потенциалом роста дает более высокий IRR. Именно так мы и выбираем “точки входа” в премиум-сегмент».
Cash Flow (Денежный поток) или «Дыхание и ритм актива»
Что это: Чистые деньги, которые фактически поступают вам на счет каждый месяц/квартал после всех расходов. Не путать с прибылью по бухгалтерии. Это живая кровь инвестиции.
Как «считывать» объект: Cash Flow , это показатель качества управления и модели. Он отвечает на вопросы: «Когда я получу первые деньги?», «На что жить, пока актив растет в цене?», «Есть ли сезонные просадки?».
- «Николай I Hotel & Spa»: Денежный поток здесь начинается с момента открытия отеля и, благодаря оператору, идет регулярно,1 раз в квартал. Его величина стабильна, потому что отельный оператор Cosmos Selection гасит сезонные колебания конференциями и wellness-турами. Вы получаете не «летний всплеск и зимнюю яму», а ровную финансовую линию.
- «Граф Толстой»: Cash Flow здесь может быть более дискретным и зависимым от вас. Сдали на год , получили поток. Использовали сами для отдыха , поток нулевой. Это гибкий, управляемый вами поток. Он менее предсказуем, но дает свободу.
- «Золотая Бухта»: Cash Flow , ее конек. Длинная аренда семьями (от 1 месяца до сезона) дает понятный, планируемый и один из самых стабильных потоков среди трех объектов. Это фонд оплаты счетов или основа для новых инвестиций.
Сводная таблица: три актива, три финансовых портрета
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Смотреть на объект без этих цифр , все равно что покупать картину в темноте. Вы можете наткнуться на шедевр, но скорее купите подделку. ROI, IRR и Cash Flow - это три кита, на которых стоит разговор об “инвестиционном премиуме”.
- "Николай I Hotel & Spa"блестяще показывает силу системного подхода (ROI от оператора).
"Граф Толстой" - это урок о том, как неторопливая капитализация (IRR) создает легенды.
"Золотая Бухта" , эталон надежного денежного потока (Cash Flow).
Ваша задача : не искать "самый лучший" показатель, а понять, какое сочетание этих трех цифр идеально ложится на вашу личную финансовую стратегию и цели. Именно это я и называю проектированием капитала».
Что дальше? От общей таблицы , к вашей персональной модели.
Эти цифры - усредненные ориентиры. Ваша реальная доходность будет зависеть от конкретного лота, времени входа и условий финансирования.
Следующий шаг:
Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить разбор конкретных кейсов с полным финансовым моделированием.
Оставьте заявку на разработку персональной финансовой модели. На индивидуальной онлайн-сессии мы с вами:
Подставим ваши исходные данные (бюджет, горизонт, цели) в живую модель.
Сравним, как для вас будут работать три разных сценария: «Николай I Hotel & Spa», «Граф Толстой», "Золотая Бухта" или их комбинация.
Получим ваши персональные цифры ROI, IRR и Cash Flow, на основе которых можно принимать взвешенное решение.
Ваш капитал говорит с вами на языке цифр. Пора начать этот диалог.