С 1 февраля 2026 года материнский капитал будет увеличен на 6,8% и составит 737,2 тысячи рублей на первого ребенка. Наиболее распространенным способом использования маткапитала является улучшение жилищных условий. Однако при этом существуют особые правовые условия и обязательства, о которых важно знать перед покупкой жилья, как пояснил руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин.
Основное обязательство заключается в выделении долей всем членам семьи. При приобретении квартиры с использованием маткапитала собственники обязаны предоставить доли в праве собственности всем: супругу (если брак зарегистрирован) и всем детям, включая первого, второго и последующих, даже если они уже совершеннолетние. Распространенное заблуждение заключается в том, что доли выделяются только тем детям, на которых оформлен сертификат, что неверно. Важно учитывать временные рамки.
При покупке готовой квартиры (на вторичном рынке) доли выделяются сразу при оформлении сделки путем указания всех собственников в договоре купли-продажи. Если же квартира приобретается в строящемся доме по договору долевого участия или с использованием ипотеки, обязательство выделить доли должно быть оформлено у нотариуса в течение 6 месяцев после снятия обременения (например, после полного погашения ипотеки или после сдачи дома в эксплуатацию).
«Важно помнить, что невыполнение этого обязательства является нарушением прав ребенка и может привести к судебному иску от Пенсионного фонда или органов опеки, а также признанию сделки недействительной. Стоимость доли должна быть не меньше части маткапитала, которая приходится на члена семьи», – отметил Овечкин.
Квартира, купленная с использованием маткапитала, считается совместной собственностью семьи: ее нельзя просто продать, подарить или обменять по решению одного из родителей. Все значимые сделки требуют согласия всех совладельцев, а если среди них есть несовершеннолетние – обязательного согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки при разрешении на продажу должны убедиться, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. После продажи он должен получить равноценную или лучшую долю в новом жилье по площади, условиям и рыночной стоимости.
Перед продажей квартиры необходимо найти другое жилье, соответствующее требованиям: наличие детского сада, школы и больницы рядом, отсутствие аварийного состояния и качество ремонта не хуже предыдущего. При заключении сделки стороны подписывают предварительный договор купли-продажи у нотариуса, который гарантирует предоставление ребенку нового жилья и позволяет органам опеки убедиться, что он не останется без крыши над головой. Органы опеки должны вынести решение о разрешении или отказе в течение 15 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.
«С разрешения органа опеки и попечительства допускается замена выделения доли в имуществе денежной компенсацией в пользу несовершеннолетнего ребенка. Основанием для расчета суммы является отчет об оценке недвижимости и стоимости доли. При получении одобрения сумма должна быть зачислена на банковский счет, открытый на имя ребенка. Эти средства, включая начисляемые проценты, защищены системой обязательного страхования вкладов в пределах установленной законом максимальной суммы возмещения», – сказал Юлиан Овечкин.
Из-за юридической сложности таких сделок часто рекомендуется привлечь юриста по недвижимости, который поможет согласовать условия договоров и подготовить необходимый пакет документов для органов опеки.
Ранее мы писали, что в 2026 году размер маткапитала на первого ребенка составит 737 204 рубля.