Текущая ситуация на рынке первичного жилья непроста: финансирование крайне затруднено, ставки по ипотеке и корпоративным кредитам высоки. Объемы ввода жилья падают по всей стране, но регулятор неумолимо строг, анонсируя снижение ключевой ставки не ранее 2027 года. В этих условиях региональные власти продолжают начатое: кропотливо и методично готовят обеспеченные инфраструктурой площадки для будущего строительства. Ставку делают на механизмы КРТ. О перспективах строительного рынка в регионе и его флагманских проектах — в материале «Континента Сибирь».
«Замереть, уснуть…»
Стройкомплекс переживает не лучшие времена — такой вывод можно сделать из заявлений экспертов, участников рынка и федеральных чиновников.
«К 2027 году объем ввода жилья в России может снизиться на 30% к текущему уровню или даже упасть до нуля», — такое заявление сделал вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин еще в июне 2025 года (цитата по эфиру «Россия 24»). Причиной прогноза Хуснуллин назвал высокую ключевую ставку ЦБ РФ, из-за которой проектное финансирование застройщиков и ипотека стали практически недоступными.
Марат Хуснуллин также констатировал, что сейчас многие застройщики затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах на фоне падения спроса на жилье. В результате ввод многих проектов, который был запланирован на 2025 год, может быть перенесен на более поздний срок.
Экстремальные значения
Высокая ключевая ставка — экстремальная мера для экономики: в январе–июне 2025 года объем инвестиций в недвижимость России, по данным исследовательской компании CORE.XP, сократился на 24% (год к году) — до 417 млрд руб. Самым чувствительным оказался сегмент жилой недвижимости: объем инвестиций за первую половину 2025 года снизился на 40% — до 92 млрд руб.
Правда, ЦБ РФ все же постепенно снизил размер ключевой ставки до 16% годовых. В результате, согласно данным ЕИСЖС, к началу октября ставки ипотечных кредитов на первичное жилье снизились до 21,24%, а на вторичное — до 21,22%. Но даже такие ставки не по карману большинству потенциальных покупателей.
Отложенные ожидания
Для рядового потребителя, клиента «с улицы», решение взять ипотеку по текущим рыночным ставкам чревато непосильным финансовым бременем.
В 2025 году 18% ипотечных заемщиков столкнулись с трудностями при погашении кредита, подсчитали аналитики Frank RG. В результате почти 90% опрошенных аналитиками россиян отложили покупку жилья на два года и более.
В таких условиях банки сокращают выдачу кредитов, ужесточают отбор и сосредотачиваются на обслуживании текущих клиентов. «В настоящее время при выдаче ипотеки банки ориентируются на достаточно «дефицитных» заемщиков с высокой кредитоспособностью», — утверждал в интервью агентству ТАСС директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
Риски и тенденции
За январь — июль 2025 года, по данным Дом.рф, продажи новостроек в России снизились на 22% в годовом выражении, до 259 тыс. квартир общей площадью 12,3 млн кв. м. Покупатели потратили на новое жилье на 13% меньше, чем годом ранее, — 2,5 трлн руб.
Новосибирск находится в русле общей тенденции: за 9 месяцев 2025 года ввод новостроек составил 1,736 млн кв. м, что на 13,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ввод многоквартирных домов снизился на 30,8%.
«Застройщики тщательно взвешивают риски — даже когда речь идет о проектах с государственным участием», — констатирует генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» Ашот Рафаелян. По его словам, государству, даже взяв на себя обязательства по обеспечению строительных площадок коммунальной и дорожной инфраструктурой, социальными и культурными объектами, сложно переломить текущую экономическую тенденцию. В качестве примера он приводит первые торги по участкам в микрорайоне «Интеград».
По словам участников рынка, главным вызовом для них стала не стоимость участков, а сложности с кредитованием. «Именно невозможность получить проектное финансирование остается ключевой причиной, по которой потенциальные участники откладывают вход в проект», — подчеркивают эксперты.
Ашот Рафаелян отмечает, что «Интеград» — проект масштабный и рассчитан на годы вперед, поэтому первые торги он оценивает как «фактически тестовые».
«Интеград» (прежнее название «СмартСити-Новосибирск») — территория инновационной и научно-образовательной деятельности, строительство объектов которой намечено на участке между Кольцово и Академгородком. Решение о комплексном развитии данной территории было принято правительством региона, а в феврале 2025-го мастер-план развития будущего микрорайона был одобрен губернатором Новосибирской области. Микрорайон будет занимать общую площадь 180 га, из которых 15 га — научно-производственная зона; 14,5 га — общественно-деловая зона; 37 га — зона городских лесов; 17 га — зона благоустройства и озеленения; 46 га — зона жилой застройки. Объем жилищного фонда составит 630 тыс. кв. м, численность населения — 21 тыс. человек. Срок реализации проекта КРТ — 2035 год. Расчетный объем инвестиций в создание инженерной и дорожной инфраструктуры — около 16 млрд руб. «Интеград» — один из флагманских проектов комплексного развития территории, наряду с микрорайоном «Клюквенный» в Калининском районе. Оператором комплексного развития выступает АО «АРЖС НСО».
Действие и противодействие
Сейчас строительный рынок испытывает колоссальное давление, свидетельствует председатель Ассоциации «Региональный Деловой Клуб строителей» Майис Мамедов: спрос со стороны конечных потребителей упал кратно, стоимость банковских кредитов высока как никогда. «При всей сложности текущих условий важно не терять из вида вектор будущего роста, и такие проекты, как «Интеград», формируют ту основу, на которой будет развиваться отрасль в ближайшие годы», — констатирует Майис Мамедов.
«У «Интеграда» есть перспективы, на мой взгляд, комплекс будет успешен и востребован, в том числе поскольку основной акцент сделан не на жилье, а на инновационную научно-производственную зону», — такой, казалось бы, парадоксальный вывод делает председатель Новосибирского отделения Союза архитекторов Петр Долнаков. Он указывает на дефицит помещений для небольших производств, сложившийся к этому моменту в Академгородке. «В Академпарке расписано все далеко вперед, поэтому если «Интеград» предоставит свободные площади, то инвесторы откликнутся, тем более учитывая близость «Интеграда» к СКИФу, Биотехнопарку и другим исследовательским структурам. А вслед за местами приложения труда спрос на жилье не заставит себя ждать — даже несмотря на экономические катаклизмы».
Сиять и притягивать
Создание новых «точек притяжения» — задача, которая решается именно с помощью механизма КРТ, поскольку он позволяет планировать на уровне крупных городских территорий, объясняет заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов (его комментарии приводит пресс-служба регионального минстроя). По его мнению, на ближайшие годы именно КРТ станет основным драйвером развития жилищного строительства. По данным минстроя Новосибирской области, регион предоставляет широкие возможности для реализации амбиций застройщиков: определено 29 территорий совокупной площадью 691 га, на которых планируется построить 5,3 млн кв. м жилья.
Депутатский корпус также видит механизм КРТ перспективным инструментом, который позволяет увеличивать горизонт планирования застройки и благоустройства. Депутат Госдумы от Новосибирской области Александр Аксёненко, обсуждая проблемы отрасли на круглом столе на форуме «Сибирская строительная неделя», отмечал важность того, «чтобы мы видели перспективу даже не на пять, а на 15–20 лет, чтобы следующим поколениям остались красивые благоустроенные города, а не скопище объемных серых «человейников».
По словам Хуснуллина, механизм КРТ относительно недавно начал активно реализовываться в субъектах и постепенно набирает обороты. «Регионы планомерно подключаются к этой работе. Так, по проектам комплексного развития территорий на сегодня по стране в целом введено в эксплуатацию около 2,4 млн кв. м жилья. Всего по стране в 78 регионах в активной стадии реализации находится порядка 1,2 тыс. проектов КРТ площадью почти 24,3 тыс. га» (цитата по официальному сайту Правительства РФ). Заместитель председателя Правительства РФ констатировал, что «градостроительный потенциал проектов КРТ в активной стадии реализации составляет почти 185 млн кв. м недвижимости, из которых 138,7 млн кв. м — жилье».
Сыграть в оркестре
Обеспечение строящихся жилмассивов необходимой инфраструктурой требует согласованных действий всех участников строительного рынка. По словам Романа Теленчинова, сейчас региональные власти во взаимодействии с участниками строительного рынка дорабатывают механизм реализации масштабных проектов. АО «АРЖС НСО» стало площадкой, где происходит взаимодействие между органами власти и застройщиками. «Наша задача вместе с правительством Новосибирской области — обеспечить площадку всей необходимой инфраструктурой», — подтверждает Ашот Рафаелян.
В отношении будущего «Интеграда» ключевым аргументом в пользу выбора именно механизма КРТ стал размер инвестиций в инфраструктуру. «Это колоссальные средства, ни один частный инвестор не способен взять на себя такие риски и расходы — особенно учитывая, что сети необходимо строить до того, как земля приобретет свою полную стоимость, — констатирует генеральный директор АО «АРЖС НСО». — Представьте: порядка 16 млрд рублей – только для создания инженерной инфраструктуры. Одни только работы новосибирского Горводоканала требуют 6,84 млрд рублей. Поэтому казалось бы «здравая» идея разбить территорию на мелкие участки и продать застройщикам не имеет экономического смысла».
В ожидании цели
«Заградительные ставки по ипотеке формируют отложенный спрос, который увеличивается с каждым днем, при этом застройщики пока не готовы входить в новые проекты, — рассуждает Майис Мамедов. — Дело за регулятором, который анонсирует снижение ключевой ставки лишь к 2027 году». Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина неумолима: главной целью является достижение целевых показателей инфляции. «В этих условиях государству в лице АО «АРЖС НСО» необходимо продолжить готовить масштабные площадки для освоения — чтобы к тому моменту, как маятник экономической ситуации качнется в другую сторону, быть готовым и предложить наиболее привлекательные условия застройщикам для вхождения в проект», — считает Майис Мамедов.
«Агентство продолжает мониторить экономическую ситуацию», — подтвердил Ашот Рафаелян. По его словам, планируется объявить аукционы в феврале, будучи уверенным в перспективах проекта.
На сегодня АО «АРЖС НСО» уже заключило договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями на технологическое присоединение планируемых к строительству объектов на территории комплексного развития к централизованным сетям инженерного обеспечения на весь планируемый объем (мощность) ресурсов. По словам Ашота Рафаеляна, также заключен договор на проектирование всех внутриквартальных инженерных сетей на территории комплексного развития — сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения с канализационно-насосной станцией, ливневой канализации с локальными очистными сооружениями и улично-дорожной сети. После прохождения государственной экспертизы проектной документации в 2026 году АО «АРЖС НСО» объявит торги на строительство первого этапа внутренних коммуникаций и автодорог, завершение строительства которых запланировано на 2027–2028 годы.
Уже выполнено устройство временных подъездных путей площадки строительного городка, установлена КТПН для работы строймеханизмов и подключения линии наружного электроосвещения подъездной дороги от ул. Тимакова и бытового городка строителей «Интеграда».
Реализуя комплексный подход не только в развитии территории, но и к организации самого процесса ее освоения и строительства, в апреле-мае 2026 года Агентство развития жилищного строительства приступит к строительству временных дорог для доступа к строительным участкам, обеспечит временное электроснабжение территории и строительных механизмов.
«Таким образом, застройщики «Интеграда», как и других проектов КРТ АО «АРЖС НСО», полностью обеспечиваются временными подъездными дорогами и энергоресурсами в объемах, необходимых для развертывания строительных городков и строительства жилых домов», — говорит Ашот Рафаелян.
Финансирование работ по созданию инженерной инфраструктуры осуществляется при активной поддержке региональных властей. Для этих целей в областном бюджете по программам инфраструктурных бюджетных и казначейских инфраструктурных кредитов предусмотрена субсидия Агентства в размере 2,537 млрд руб. «На строительство одного из самых востребованных на сегодня объектов канализационного хозяйства города — коллектора вдоль Бердского шоссе, который обеспечит прием стоков Академгородка, Бердска, Первомайского района города Новосибирска и всей близлежащей застройки, — будут выделены средства казначейского инфраструктурного кредита на сумму 2,536 млрд руб. при софинансировании со стороны Агентства 644 млн рублей.», — указывает Ашот Рафаелян.
Дорожный вопрос
Отдельное внимание уделяется транспортной ситуации. По словам Ашота Рафаеляна, АО «АРЖС НСО» активно изучает вопрос реконструкции тоннеля под железной дорогой для выезда на Бердское шоссе в районе Нижней Ельцовки.
«Отвечая на вопросы о загрузке дорожной сети, отмечу, что появление первых жильцов прогнозируется не ранее 2029 года, и заселение будет происходить постепенно в течение 10–12 лет, что не создаст одномоментной нагрузки», — разъясняет Ашот Рафаелян. По его словам, развитие дорожной инфраструктуры является частью программ мэрии Новосибирска и правительства области — таких как «Южный транзит» и «Южный обход», которые разгрузят основные магистрали.
В утвержденном региональным правительством «Перечне проектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, необходимых для развития Новосибирской области» указаны такие задачи, как строительство магистральной автомобильной дороги общегородского значения регулируемого движения от пересечения улицы Кутателадзе и улицы Демакова до улицы Арбузова с выходом на трассу Кольцово — Академгородок; реконструкция автомобильной дороги Кольцово — Академгородок на участке от улицы Иванова в городе Новосибирске до Восточного обхода в Новосибирском районе Новосибирской области; реконструкция автомобильной дороги Кольцово — Академгородок на участке от Восточного обхода в Новосибирском районе Новосибирской области до автомобильной дороги № 7 в рабочем поселке Кольцово; строительство автомобильной дороги Кольцово — Академгородок с устройством многоуровневой транспортной развязки в районе Нижней Ельцовки на Бердском шоссе.
Заместителем председателя правительства Российской Федерации Маратом Хуснуллиным утверждена Дорожная карта по реализации объектов транспортной инфраструктуры, направленных на обеспечение транспортной доступности Новосибирского научного центра как территории с высокой концентрацией исследований и разработок (программа «Академгородок 2.0»). В документе указаны даты и суммы, выделяемые из бюджета для финансирования объектов; финансирование расписано до 2030 года.