Курортная недвижимость всегда начинается одинаково - с красивой картинки, которую показывает девелопер на презентациях и в рекламных материалах.
Представляем себе лазурное море, светлую террасу на закате, бокал вина, спокойствие, пахнет отдыхом, который манит и которого нам всем не хватает. А уверенный голос девелопера на презентации раскачивает в нас эмоции: “Доходность 20% годовых…. Окупаемость 4-5 лет… Крутой проект… Все туристы будут драться за номера и заполнят отель на 90% круглый год…”
Начинающий инвестор уже мысленно подсчитывает будущую прибыль, и уже представляет, как будет сам приезжать в свой красивый номер раз в год на 20 дней и выпивать бокал вина на закате. Отсюда и выбор делает эмоциональный, подбирая проект как-будто для собственной жизни. Ну что может пойти не так?
Однако, проходит два-три года. Отель работает. Туристы действительно есть.
А вот доход совсем не тот. Он есть, но не такой, каким его рисовали: поступает нерегулярно, меньше, чем обещали и каждый раз приходится вникать в чем причина, ругаться с управляющей компанией.
Так выглядит судьба примерно 70% частных инвестиций в курортную недвижимость. И дело здесь не в кризисе, не в самой сути инвестиций. Я вижу причину в системных иллюзиях, которые маркетологи девелоперов и агентов создают ради продажи объекта.
Иллюзия первая: курорт - значит всегда высокая загрузка.
Это самый распространённый миф. Его любят все: девелоперы, агенты, маркетологи и и сами покупатели. Логика железная и когда-то она работала в Сочи. Сочи сам себя продавал картинкой: море, солнце, тепло, люди толпами едут на юг, пляжи переполнены - значит и номера будут заполнены гарантированно.
Но статистика - вещь упрямая. Среднегодовая загрузка большинства курортных отелей юга России колеблется в диапазоне 45–60%, даже у вполне приличных объектов. А 90% иногда бывает всего лишь в две-три недели пика сезонов: август, майские праздники, и иногда новогодние даты в горном кластере.
Когда в расчетах берут высокую сезонную цену и усредняют ее на год, то получается красивая цифра, но она очень далека от реальности. Отель существует не только в августе, он также требует расходов на эксплуатацию в ноябре, феврале и марте. И вот тут-то и рождаются реальные цифры доходности.
Поэтому мы в Finvilas мы считаем загрузку помесячно и берем данные из соседних действующих отелей-конкурентов со схожей концепцией.
Иллюзия вторая: мой номер хороший лучший в отеле - значит он будет зарабатывать.
Это в корне неверный подход. Ведь чаще всего турист выкупает номера Стандарт, а не самый хороший, большой, с крутым балконом и видом на закат. Инвестор смотрит на свой номер, как на площадь в которой он хотел бы жить и думает, что это точно будет сдаваться. Однако его эмоциональное желание и спрос туриста - это два разных взгляда на помещение.
А еще, в большинстве отелей работает котловой метод распределения дохода. Это значит, что доход делится не по факту сдачи конкретного номера, а по группе номеров. И если группа сформирована неудачно, то даже самый лучший номер в такой группе не будет приносить доход.
На практике мы встречали котлы с двумя-тремя номерами по видовым признакам, этажу или площади номера, которые были обречены на слабую загрузку: вид на шоссе, мансарды без лифта, огромные террасы и вид на железную дорогу. В итоге по отелю средняя загрузка может быть 60%, а конкретный котел еле-еле добирает 20% загрузки даже в сезон. Обидно.
Именно поэтому мы в Finvilas считаем, что чем больше котел, тем больше застрахован инвестор. А мелкие и непонятные котлы про которые рассказывает девелопер (не управляющая компания) - красный флаг.
Иллюзия третья: управляющая компания все посчитает и решит.
Эта фраза звучит часто в презентациях девелоперов: «Когда зайдет управляющая компания, она все пересчитает». Для нас это красный флаг. На языке инвестиций это переводится как: мы не знаем и знать не хотим, что там будет после нас.
На этапе продаж чаще всего нет ни финальной модели, ни утвержденной структуры расходов, ни зафиксированных правил распределения прибыли. Невозможно понять как управляющая компания будет управлять расходами и коммунальными платежами, ремонтом номерного фонда, маркетингом. В итоге, когда управляющая компания действительно заходит - она начинает оптимизировать уже под свою бизнес-модель все расходы. И ей, собственно, все равно какие такие % от дохода вам обещал девелопер.
Сами представьте себе, что если:
- Комиссии OTA (Яндекс Путешествия, Островок и аналоги) до 30%
- Фонд оплаты труда до 20 - 30%
- Эксплуатация, ремонты, общие зоны, маркетинг, налоги
Если в презентации инвестору обещали 70% дохода от котла, то в реальности эта цифра почти никогда не выдерживает столкновения с реальной экономикой управляющей компании.
И договор, подписанный ДДУ / купли-продажи, чаще всего не защищает инвестора от последующих изменений, т.к. эти выплаты процента подписываются именно в договоре с управляющей компанией.
Чаще всего, если у проекта нет управляющей компании и в момент входа в инвестицию мы точно не знаем какие будут условия у управляющей компании - мы определенно видим тут риски.
Иллюзия четвертая: девелопер показал доходность, значит она есть.
И тут у нас самый тонкий момент. Почти все девелоперы в презентациях считают свои цифры доходности. В большинстве презентаций фигурирует не ROI, а нечто среднее между валовым доходом и оптимистичным прогнозом. Да-да, именно оптимистичным!
Часто не учитываются:
- реальные налоги
- будущие ремонты номера или фонд ремонта
- затраты на маркетинг и площадки ОТА
- инфляция операционных расходов
- завышена стоимость номера ADR
- завышена загрузка отеля
И когда мы эти параметры пересчитываем, заявленные 18–22% годовых превращаются в 6–9% чистого ROI. И это нормальная доходность для консервативной недвижимости. Поэтому мы очень радуемся, когда проект в наших расчетах выходит на 10%. Вся катастрофа вложений находится именно в пропасти между маркетинговыми обещаниями и реальностью.
Кульминация: где ломается ожидание инвестора?
Инвестор редко ошибается в самом желании вложиться в курортную недвижимость. Идея верная, тем более всецело поддерживается правительством и программой развития туризма в РФ до 2030 года. Это значит что инфраструктура туристических зон по всей стране будет улучшаться, а уровень нормы туристов повышаться.
Но инвестор ошибается в самом выборе предложения, выбирая эмоционально, как жилье для себя. Хотя тут явно должен быть подход формирования инвестиционного портфеля.
Из множества проектов, которые сегодня строятся в России, инвестиционно адекватными оказываются единицы.
Доход все-таки возможен.
При всем этом курортная недвижимость остается одним из немногих инструментов, где можно:
- сохранить капитал
- получать регулярный доход
- иметь рост стоимости актива
- нивелировать риски портфелем
Но все это возможно только в том случае, если начинать инвестицию с математики и анализа конкретного лота в сравнении с другими лотами и проектами. Это довольно утомительно и не так просто, поэтому мы в Finvilas изучаем и просчитываем все проекты, собираем огромный массив данных и публикуем разборы проектов в нашем Telegram канале.
Нашему СММ запрещено публиковать проекты с девелоперскими расчетами. Только собственная аналитика и рубрика #честныйрасчет
Присоединяйтесь к TG FINVILAS