Петербургское ООО "Администратор" проиграло спор о получении в собственность земли в "Красном треугольнике".
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти оставил без удовлетворения иск ООО "Администратор" к МТУ Росимущества Петербурга и Ленобласти. Компания оспаривала отклонение чиновниками в июле 2025 года её письма о предварительном согласовании получения земли в собственность в "Красном треугольнике": оно необходимо для проведения кадастровых работ и установления точек границ участка.
"Администратор", принадлежащий в равных долях Владимиру Макееву и Елене Макеевой, владеет помещениями (около 350 м2) в корпусе № 425, находящемся на спорном земельном участке (ул. Розенштейна. 21А). Само здание — 33 тыс. м2, в нём 94 помещения, принадлежащих кроме "Администратора" ещё восьми компаниям и городу. Площадь участка под корпусом № 425 — 4,26 тыс. м2, кадастровая стоимость земли — 40 млн рублей.
Участок под зданием сформировали ещё в 1998 году, но не установили его границы. На тот момент часть помещений корпуса № 425 находилась в федеральной собственности, оставшиеся принадлежали ООО "Комплекс" и АО "Красный треугольник".
Участок был зарегистрирован в Росреестре как объект общей долевой собственности. При этом в 1998 году действующий закон не предусматривал разделения госсобственности на федеральную и субъектов РФ и регистрацию этих прав в Росреестре.
По мнению МТУ Росимущества, управление не является органом, уполномоченным распоряжаться спорным участком. И арбитраж согласился с этой позицией.
На сегодняшний день информация о границах участка в ЕГРН не соответствует требованиям закона. Согласно ЕГРН, на этот земельный участок зарегистрировано право ООО "Комплекс" (324 / 4264), иные зарегистрированные права на него отсутствуют. Суд указал, ссылаясь на ЕГРН: девять помещений корпуса № 425 либо, предположительно, являются лестницами, либо это бесхозяйные объекты.
При этом состав помещений корпуса № 425 неоднократно менялся: выделялись новые помещения с их постановкой на кадастровый учёт, отдельные помещения снимались с кадастрового учёта, поэтому сейчас по значительной части помещений нет информации о предыдущих собственниках. Суд сделал вывод об отсутствии зарегистрированных прав РФ на участок или помещения в корпусе № 425.
Соответственно, МТУ Росимущества не является уполномоченным органом, компании надо обращаться в ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга": по закону предоставлением участков, госсобственность на которые не разграничена, занимаются власти субъекта РФ, то есть Петербурга.
По мнению юриста консалтинговой группы VERSUS Александра Дятко, этот кейс наглядно демонстрирует системные проблемы редевелопмента крупных промышленных территорий.
"Ключевое препятствие — большое количество собственников объектов недвижимости, что делает согласование единых решений крайне затруднительным, — говорит эксперт. — Дополнительно ситуацию осложняет неопределённость круга лиц и органов, уполномоченных принимать решения по оформлению прав".
Ни банк не даст денег под залог, ни инвестор не будет рассматривать эту территорию, пока все заинтересованные лица не оформят права надлежащим образом, обращает внимание управляющий партнёр IMPRAVO Максим Борисов.
"Сейчас необходимо не только уточнить координаты участка, но и согласовать их со всеми смежными землепользователями, а также исключить пересечение границ с другими участками. Безусловно, было бы проще, если бы все собственники объединились и действовали как один заявитель в общих интересах", — рассуждает эксперт.
Процессы редевелопмента крупных промтерриторий требуют времени, и практика показывает: для масштабных проектов быстрых решений ожидать не приходится.