Ко мне обратился собственник земельного участка в Динском районе Краснодарского края.
Земля сельскохозяйственного назначения, площадь 8,4 га. В собственности участок находился ещё с начала 1990-х годов.
Проблема возникла, когда понадобилось уточнить границы.
Выяснилось, что больше половины участка, а именно 5,9 га, формально находится в границах соседней земли, которая принадлежит Департаменту имущественных отношений Краснодарского края.
Границы департаментского участка уже были уточнены и внесены в ЕГРН.
Фактически это означало риск утраты значительной части собственности.
Когда право есть, а документов нет
Ситуация осложнялась тем, что у доверителя не сохранились правоустанавливающие и землеотводные документы.
В ЕГРН право собственности было зарегистрировано, но документы, исходя из которых можно было бы определить местоположение земельного участка, отсутствовали.
При этом принципиально важно было понять, кто и когда получил право на землю в зоне наложения.
Если департамент стал собственником раньше, шансов было бы немного.
Если позже, ситуация менялась кардинально.
Архивы
Мы начали с архивов. Обратились в администрацию, Росреестр, ППК «Роскадастр», а также к правопреемнику совхоза, в составе которого находился участок до передачи в частную собственность.
Работа заняла время, но результат того стоил.
Удалось установить, что право собственности доверителя на спорную часть земли возникло в 1995 году, в процессе реорганизации совхоза в сельскохозяйственное предприятие.
А вот департамент получил право только в 2005 году, на основании распоряжения о зачислении земель в фонд перераспределения Краснодарского края.
При этом в архивных материалах не нашлось никаких объяснений, почему участок департамента был сформирован именно в таких границах.
Документы просто фиксировали факт, без привязки к реальной земле.
Отдельного внимания заслуживали старые планы землепользования.
В поконтурной ведомости контур участка доверителя был нанесён карандашом, с рукописными пометками.
Не типография, не чёткая печать, а почти стертые записи.
На первый взгляд, слабое доказательство. Но именно оно сыграло ключевую роль.
Затем мы обратились в суд.
Аргументы, которые сработали
Первое и главное, мы доказали, что право собственности доверителя возникло раньше.
А значит, в 2005 году спорная земля не могла попасть в фонд перераспределения, поскольку туда включаются только свободные участки или земли, от которых собственники отказались либо которые были изъяты.
К нашему случаю это не относилось.
Второе, мы настояли на проведении судебной землеустроительной экспертизы.
Эксперт с помощью картометрического метода восстановил границы участка и наглядно показал наложение на соседнюю землю.
В ходе допроса эксперт подтвердил, что в 1990-е годы нанесение контуров карандашом было обычной практикой, особенно в сельхозпредприятиях.
Третье, мы подготовили заключение специалиста, который детально проанализировал архивные планы.
Использовались разные режимы увеличения, настройка контрастности и цветности.
В результате удалось чётко прочитать буквенно-цифровые рукописные обозначения, подтверждающие, что спорный контур относился именно к участку доверителя, с указанием площади и конфигурации.
Итог
Суд принял нашу позицию и удовлетворил иск в полном объёме.