В качестве демонстрации того, как сильно могут ошибаться застройщики в определении класса своего проекта разберу «Измайловский» от ЛСР. В карточке проекта указан «Бизнес» и при этом высота потолков 2,52 м (в черновой!). На этом можно было бы и закончить, и для целей покупки качественного объекта недвижимости проект не рассматривать. Как я писала ранее в предыдущей статье, низкие потолки в высоком классе — это маркер того, что застройщик сильно экономит и будут провалы в качестве по другим параметрам. Но вдруг случится чудо, и потолки станут единственным минусом в данном бизнес-класса проекте? (Спойлер: нет, чуда не будет.)
1. Основные данные
Локация: Адмиралтейский р-н, до метро (Фрунзенская, Технологический институт) 10 минут пешком. До Обводного канала 200 метров.
Ключи: до 30.09.2028 г.
Этажность: переменная, от 7 до 11, две секции (в каждой — пассажирский и грузовой лифты со спуском в паркинг).
Паркинг: подземный 51 м/м, наземный 8 м/м, обеспеченность машиноместами 27%. (Стоит ли говорить, что это очень плохой показатель?)
Квартирография: 214 квартир, мелкая нарезка от 20 до 67 квадратов (студий — 98, 1-комнатных — 110, 2-комнатных — 6 штук), по 9-11 квартир на этаже.
Цены: средняя цена на январь 2026: студии 515.600₽/м2, 1-комнатные (2 евро) 477.900₽/м2
Технология: монолитный каркас, фасад окрашенная штукатурка
Особенности проекта:
- система "умный дом", камеры видеонаблюдения;
- 5-ступенчатая система очистки воды, клапаны инфильтрации воздуха, коробки под кондиционеры на фасаде;
- потолки 2,52 м, в некоторых квартирах встречаются широкие окна до 2,8 м, подчистовая отделка White box;
- балконов или лоджий нет, исключение малочисленные 2к квартиры — они с открытыми балконами;
- мусоропровод в доме (не всем нравится);
- колясочные (две, по одной в каждой секции);
- двор закрытый, благоустройство скромное (лавочки, фонари, велопарковка, газон, кустарники, номинальная детская площадка).
Отсутствуют: лобби, консьерж, охрана и всё прочее из дополнительного комфорта для жильцов, что хотелось бы видеть в «бизнес-классе».
2. Оценка проекта
Это проект-парадокс: престижная локация и высокий ценник здесь соседствуют с техническими характеристиками, которые свойственны эконом-классу.
В районе много средних и высших учебных заведений, поэтому вероятно, дом облюбуют студенты и молодые специалисты. Много квартир будет использоваться под аренду, в том числе посуточную. Гостевые доступы будут у всех друзей, туристов, случайных гостей и курьеров, так что о приватности и камерности можно сразу забыть. Поскольку это все-таки жилой дом, а не апартаменты, закон о тишине соседям придется соблюдать, но очень вероятно, что придется им об этом периодически напоминать вызовами дежурной полиции.
Что по доходу с аренды: конкурентов в локации не очень много, но в целом варианты есть прямо сейчас и появятся еще новые ко времени заселения дома. Сейчас в локации студии сдаются за 35-45 т.р. в месяц, и будь я студенткой, я бы сняла за эти деньги апарт в отеле WELL (на другой стороне Обводного) — там есть всё: красивейшее лобби, ресепшен, кафе, рестораны, переговорные, фитнес зал, медицинские кабинеты и даже подкастошная, в соседних зданиях Гипер Лента и фудмолл Vokzal 1853, плюс множество самой разнообразной коммерции. (К слову, уже готовый прямо сейчас апарт в этом комплексе с чистовой отделкой можно купить дешевле, чем в «Измайловском», не нужно ждать ключей 3 года). Окупаемость вложений в «Измайловском» будет сильно за 20+ лет, вероятно даже стремиться к 25.
Этот дом будет плохо стареть со временем — фасад очень простенький и незатейливый, штукатурка хорошо выглядит только пока она новая. Даже при том, что дизайн не совсем примитивная "коробка", он не сильно далеко от нее ушел, дом будет выглядеть дешево через несколько лет. После выхода лотов на вторичку будет небольшая корректировка цены, а в дальнейшем капитализация объектов будет не выше рыночной инфляции. На выходе из инвестиций есть риск получить отрицательную доходность.
Нюансы проекта:
1) На рендерах рядом с домом можно заметить симпатичную "зеленую беседку". В реальности это вентиляционный павильон шахты метро. Именно через него наружу выходит воздух из подземки — с тем самым характерным запахом и шумом, который знаком всем, кто хоть раз стоял рядом с такой вентиляцией. В рекламных материалах этот объект может выглядеть как элемент благоустройства, но по факту это еще один инфраструктурный сосед дома, о котором застройщик предпочитает не рассказывать. Для кого-то это будет мелочью, для кого-то — важным фактором комфорта, но знать о нем стоит заранее.
2) Обратите внимание, что даже на рендерах очень мало зелени — большая часть внутреннего закрытого двора залита асфальтом. Кусты не сразу будут такими пышными и симпатичными, а деревья высокими, как на рендерах, к вводу дома в лучше случае на их месте будут подросшие саженцы-веточки.
3) Геометрия в форме буквы "Г с хвостиком" создает во внутренних угловых квартирах эффект "окна в окна", а некоторые квартиры стенами примыкают к шахтам лифтов — нужно очень внимательно выбирать лоты (но лучше не выбирать).
3. Итоги, для кого проект
Для комфортной и красивой жизни — нет: низкие потолки, отсутствие лобби, камерности и нормальных общественных пространств.
Для инвесторов — тоже нет: слабая арендная экономика и плохая долгосрочная капитализация.
Да, в нашем историческом центре-центре новостройки редкость. Но альтернативы (конкуренты) есть. На той же самой стороне Обводного "Лермонтовский 54" от ПИК, а на другой стороне раздолье выбора — STAVNI, Передвижники, упоминавшийся ранее WELL. На вторичке много предложений в квартале "Галактика", попадаются отдельные (в основном большие) лоты в Legenda на Московском 65, в "Созидателях" и "Идеалисте".
Так что если очень захотеть жить с комфортом в новом доме в центре (или захотеть купить ликвидную недвижимость), то всё возможно. Но не с "Измайловским" от ЛСР.
Пишите мне за консультацией, отговорю вас, если в статье доводов не хватило.
Подписывайтесь на мой телеграм канал: https://t.me/Avdestate