Кейс Долиной и квартиры: где ломаются ожидания в сделках с жильём (и как снизить риск)

История “квартира Долиной” — это не про знаменитость, а про то, как социальная инженерия может довести человека до реальной сделки с недвижимостью, а потом возникает второй шок: в гражданском суде “я был под давлением мошенников” не всегда означает, что сделку отменят. Итогом стало резонансное определение Верховного суда, которое многие в быту называют “эффектом Долиной”. 1

Что произошло

• 28 марта 2025 Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил иск и вернул квартиру Ларисе Долиной, прекратив право собственности покупательницы; встречный иск о выселении тогда отклонили. 2
• 16 декабря 2025 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила акты нижестоящих судов и отказала в иске Долиной, оставив квартиру покупательнице; вопрос выселения направили на новое рассмотрение в Мосгорсуд. Полный текст: Определение ВС РФ от 16.12.2025 № 5‑КГ25‑174‑К2 (опубликовано 18.12.2025). 1
• 25 декабря 2025 Мосгорсуд принял решение о выселении (по сообщению РБК). 3

Что изменилось

Ключевой поворот — в том, как Верховный суд квалифицировал аргумент “я продавал, потому что думал, что так спасаюсь от мошенников и потом всё отменится”.

В определении ВС фигурирует логика ст. 178 ГК РФ:

• заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ). 4

Если перевести на человеческий язык:

• “Я хотел сделать одно (спастись), а оформил другое (продал квартиру)” — для суда важно, понимал ли человек юридическую природу договора купли‑продажи, а не только то, почему он пошёл на сделку. Это и стало одной из опорных точек в решении ВС. 1

Почему это важно обычному человеку (не только участникам дела)

Этот кейс подсветил 3 неприятных реальности:

Реальность №1. Мошенники “ломают” не технологии, а человека

В таких историях часто работает связка: давление + срочность + “секретность” + “безопасный контур” (условно: “спасайте деньги/имущество, действуйте по инструкции”). Итог — человек делает действия, которые сам бы никогда не сделал “в спокойном состоянии”. (Это не про “глупость”, это про психологический взлом.)

Реальность №2. Даже если есть уголовное дело, гражданский спор идёт по своим правилам

ВС отдельно обращал внимание, что экспертизы/материалы уголовного дела не автоматически решают вопрос гражданской действительности сделки — там разные предметы доказывания. 5

Реальность №3. Покупатель тоже может оказаться “жертвой без квартиры и без денег”

Именно поэтому вокруг истории возник термин “эффект Долиной”: рынок вторички болезненно реагирует на риск, что сделку попытаются “откатить” из‑за мошенников. Верховный суд в мотивировке указывал на важность устойчивости гражданского оборота и доверия к сделкам. 5

4) Где ожидания чаще всего не совпадают с реальностью

1. “Если меня обманули мошенники — сделку точно отменят.”
   Не “точно”. Итог зависит от основания оспаривания и от того, как суд квалифицирует ситуацию. 1
2. “Если человек явно нервничал — покупатель обязан был всё распознать.”
   Суд смотрит, мог ли контрагент распознать заблуждение “при обычной осмотрительности” (в ст. 178 есть такой критерий). 4
3. “Защитные меры — это только ‘для богатых’.”
   Нет. Часть мер делается бесплатно и заранее (см. ниже про ЕГРН).

Что можно сделать заранее: защита собственности (не гарантия, но снижение риска)

Одна из практических мер, которую многие недооценивают: внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя (в быту это часто называют “запрет на сделки без личного участия”).

Это предусмотрено ст. 36 закона № 218‑ФЗ: собственник может подать заявление, и запись вносят в ЕГРН; наличие записи — основание вернуть без рассмотрения заявление “от другого лица”. При этом есть важные исключения (например, по решению суда/требованию пристава). 6

Чек‑лист собственника (15 минут, без паранойи)

• ☐ Поставить правило: любой “срочный” вопрос по деньгам/квартире — пауза 24 часа (это ломает сценарий мошенников).
• ☐ Настроить “второе мнение”: один человек (родственник/адвокат/риэлтор), которому вы обязаны позвонить перед любыми действиями с недвижимостью.
• ☐ Рассмотреть запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия (ст. 36 218‑ФЗ) — особенно если вы часто в разъездах, есть пожилые родственники‑собственники, или вы понимаете, что можете попасть под давление. 6
• ☐ Никогда не действовать по “инструкции” звонящего: перезвон только по официальному номеру банка/органа (с карты/сайта/приложения).

Сохраните чек‑лист. Подпишитесь!