Мошеннические схемы 2025 года стали изощрённее — специалист показывает, как за 1 час выявить скрытые проблемы жилья
Когда мечта превращается в кошмар
Сергей, инженер 48 лет из Воронежа, копил деньги десять лет. Наконец собрал 4,2 миллиона на двухкомнатную квартиру для сына. Нашли подходящий вариант — светлая квартира в кирпичном доме.
Проверили документы быстро: выписка из Росреестра есть, паспорт продавца тоже. Продавец торопил — говорил, что есть другие покупатели. Сделку провели за неделю. Деньги передали, ключи получили, собственность оформили. Семья радовалась.
Прошло полгода. В дверь позвонили — женщина с судебным приставом и решением суда. Квартиру продали по поддельной доверенности. Настоящая хозяйка была за границей и не знала о продаже.
Результат: квартиру отобрали через суд. Деньги вернуть не удалось — мошенник исчез. Семья потеряла 4,2 миллиона и осталась с кредитом. Сергей до сих пор платит 38 тысяч в месяц за квартиру, в которой не живёт.
Это не единичный случай
По данным МВД России, в 2025 году зарегистрировано более 9200 случаев мошенничества при купле-продаже жилья. Это на 26% больше, чем годом ранее. Средняя потеря — 3,8 миллиона рублей.
Статистика Росреестра показывает: ежегодно оспаривается около 13000 сделок. В 67% случаев покупатели теряют и квартиру, и деньги. Судебные разбирательства длятся от полутора до трёх лет.
Но главное: 90% таких ситуаций можно предотвратить проверкой за час. В этой статье — простые инструкции, которые спасут ваши деньги.
Почему это касается каждого
По данным МВД за 2025 год, мошенничество с недвижимостью занимает второе место после банковских обманов. Зарегистрировано 9218 преступлений. Рост — 26% за год.
Больше всего случаев в Москве и области (2340 случаев), Петербурге и области (980), Краснодарском крае (710), Свердловской области (560), Татарстане (520).
Средняя потеря на семью — 3,8 миллиона рублей. Для большинства это накопления всей жизни.
Что говорят эксперты
Анна Григорьева, риелтор с 20-летним стажем из Москвы: «Схемы стали сложнее. Раньше подделывали документы кустарно. Сейчас работают группы с доступом к базам данных. Они знают, кто уехал за границу, кто в больнице. За последний год я видела четыре случая продажи по доверенностям, которые формально проходили проверку, но были получены обманом».
Игорь Семёнов, юрист по недвижимости, 15 лет практики: «Новая схема 2025 года — "спящие собственники". Находят людей, которые не живут в квартирах годами: пенсионеры в домах престарелых, уехавшие за границу, заключённые. Оформляют поддельные бумаги и продают. Когда хозяин узнаёт — проходят месяцы, деньги не вернуть».
Пять простых проверок за один час
Проверка первая: История квартиры в Росреестре
Что вы узнаете
Кто владел квартирой за последние десять лет. Есть ли ипотека, арест, другие проблемы. Сколько было собственников. Были ли среди них дети или недееспособные люди.
Почему это важно
Частая схема обмана: квартиру продают по поддельной доверенности. Покупатель въезжает, делает ремонт. Через полгода появляется настоящий хозяин. Суд возвращает квартиру ему, а деньги взыскать не с кого.
Реальный случай: в Екатеринбурге семья купила квартиру за 6,5 миллионов. Продавец показал доверенность от хозяйки, которая якобы лечилась в Германии. Через восемь месяцев хозяйка вернулась — доверенность оказалась поддельной. Суд вернул квартиру ей. Семья потеряла всё.
Как проверить
Зайдите на сайт Росреестра rosreestr.gov.ru. Найдите раздел «Физическим лицам» → «Электронные услуги» → «Получить выписку».
Закажите два документа:
Первый документ: обычная выписка ЕГРН. Укажите адрес квартиры. Электронная выписка стоит 350 рублей, придёт на почту через три дня. В ней увидите: кто сейчас собственник, есть ли обременения.
Второй документ: выписка о переходе прав. Там же на сайте выберите этот вид выписки. Увидите всех собственников за последние годы и как переходила квартира.
Проверьте продавца в интернете:
Зайдите на fssprus.ru (сайт судебных приставов). В разделе «Банк данных» введите ФИО продавца и дату рождения. Узнаете, есть ли у него долги.
Проверьте на сайте fedresurs.ru — не банкрот ли продавец. Если да — сделку могут отменить кредиторы.
Опасные признаки
- Квартирой владеют меньше трёх лет — высокий риск, что предыдущую сделку оспорят
- За год было больше двух хозяев — похоже на мошенническую схему
- В истории были несовершеннолетние — они могут оспорить сделку позже
- Есть ипотека или арест — такую квартиру нельзя покупать
- Продавец банкрот или имеет крупные долги — сделку отменят
Что делать, если нашли проблемы
Требуйте письменные объяснения. Наймите юриста за 5–10 тысяч для консультации — это спасёт миллионы. Подумайте об отказе от сделки. Лучше потерять задаток 50–100 тысяч, чем все деньги.
Проверка вторая: Личность продавца
Что проверяете
Совпадают ли данные в паспорте с данными в Росреестре. Настоящий ли паспорт. Если продаёт представитель — настоящая ли доверенность. Понимает ли продавец, что делает. Если квартиру купили в браке — есть ли согласие супруга.
Почему это важно
Схема: мошенники продают квартиру по поддельному паспорту или фальшивой доверенности. Получают деньги и исчезают. Настоящий хозяин оспаривает сделку — покупатель теряет всё.
Случай из практики: в Самаре женщина продала квартиру сестры-двойняшки по её паспорту. Сёстры очень похожи внешне. Покупатель не проверил паспорт. Через год настоящая хозяйка вернулась из командировки. Суд отменил сделку, но деньги уже потратили.
Как проверить
При встрече с продавцом:
Попросите оригинал паспорта. Сверьте ФИО, дату рождения, серию и номер с выпиской из Росреестра. Любая ошибка — откажитесь от сделки.
Посмотрите на паспорт внимательно: есть ли голограммы, водяные знаки, ровно ли вклеена фотография.
С разрешения продавца сфотографируйте страницу с фото и пропиской.
Проверьте паспорт онлайн:
Зайдите на сайт МВД мвд.рф. Найдите раздел «Сервисы» → «Проверка паспорта».
Введите серию (четыре цифры), номер (шесть цифр) и дату выдачи. Результат придёт мгновенно: действителен паспорт или нет.
Если паспорт недействителен — прекращайте общение и звоните в полицию.
Если продаёт представитель:
Требуйте нотариальную доверенность. Обычная рукописная не подходит для продажи жилья.
Зайдите на сайт notariat.ru. В разделе «Проверка документов» найдите «Реестр нотариальных действий».
Введите номер доверенности. Увидите: выдана ли она, не отозвана ли. Если доверенности нет в реестре — она поддельная.
Проверьте дееспособность:
Попросите продавца принести справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их получают по месту жительства.
Если продавец отказывается — это опасный знак. Может быть, после сделки родственники оспорят её, доказав, что человек не понимал своих действий.
Согласие супруга:
Если квартиру купили в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу. Без него супруг может оспорить сделку в течение года.
Если продавец в разводе — попросите свидетельство о разводе и документ о разделе имущества.
Опасные знаки
- Продавец показывает только копии документов
- Паспорт в базе МВД недействителен
- Доверенности нет в реестре нотариата
- Продавец отказывается от справок о здоровье
- Нет согласия супруга на продажу
Проверка третья: Кто прописан в квартире
Что узнаете
Кто сейчас прописан. Кто был прописан раньше. Есть ли временно выписанные (в тюрьме, армии, больнице) — они могут вернуться. Были ли прописаны дети. Есть ли у кого-то право жить в квартире пожизненно.
Почему это важно
После покупки в квартире могут объявиться люди, которых нельзя выселить. Например, человек сидел в тюрьме, был временно выписан, но сохранил право на квартиру. После освобождения он возвращается — суд на его стороне.
Реальный случай: в Нижнем Новгороде купили квартиру, проверили выписку — никого нет. Через полтора года пришёл мужчина из тюрьмы. Он был прописан до ареста, право сохранил. Суд велел впустить его. Пришлось продавать квартиру с большой скидкой.
Как проверить
Требуйте у продавца архивную выписку из домовой книги за всё время владения. Обычная выписка показывает только тех, кто прописан сейчас. Архивная — всех, кто когда-либо был прописан, включая временно выписанных.
Получить её можно в паспортном столе, МФЦ или управляющей компании. Берите свежую выписку — не старше трёх дней.
Изучите выписку внимательно:
Несовершеннолетние — даже выписанные сохраняют право на квартиру и могут вернуться.
Люди с отметкой «временно не проживает» — узнайте причину. Если в тюрьме или армии — они вернутся.
Пожилые люди — возможен договор пожизненного проживания, который не отменяется при продаже.
В договоре купли-продажи напишите: все прописанные должны выписаться до регистрации сделки.
Перед подписанием возьмите свежую выписку (не старше трёх дней) и убедитесь, что все выписались.
Не верьте обещаниям выписаться «после сделки» — это обман.
Осмотрите квартиру лично:
Обратите внимание на признаки жильцов: детские вещи, много одежды разных людей, лекарства для пожилых.
Поговорите с соседями — они знают, кто реально живёт в квартире.
Опасные знаки
- В архивной выписке были дети, выписанные недавно
- Есть люди «временно не проживающие» без объяснений
- Продавец не даёт архивную выписку
- Соседи говорят о жильцах, которых нет в документах
Проверка четвёртая: Долги по коммунальным платежам
Что проверяете
Долги за воду, свет, газ, отопление. Долги по капитальному ремонту. Задолженность перед управляющей компанией. Могут ли долги перейти к вам.
Почему это важно
По закону некоторые долги переходят к новому владельцу вместе с квартирой. Особенно долги по капремонту — Верховный Суд подтвердил это в своих решениях.
Типичная ситуация: покупаете квартиру, через месяцы узнаёте о долге в несколько сотен тысяч. Управляющая компания подаёт в суд на вас. Суд взыскивает долг с вас, а не с предыдущего хозяина.
Пример: в Саратове купили квартиру за 2,8 миллиона. Через четыре месяца пришёл иск — долг 420 тысяч рублей. Суд взыскал с нового хозяина. Продавца найти не удалось.
Как проверить
Требуйте у продавца справки об отсутствии долгов от: управляющей компании, ТСЖ (если есть), поставщиков газа, воды, электричества, регионального оператора капремонта.
Справки должны быть свежие — не старше пяти дней.
Проверьте онлайн:
Зайдите на Госуслуги gosuslugi.ru. В разделе «ЖКХ» введите номер лицевого счёта (узнайте у продавца). Увидите начисления и долги.
Если у управляющей компании есть сайт — попросите продавца показать личный кабинет.
Сходите в управляющую компанию:
Вместе с продавцом посетите офис. Попросите распечатать детализацию платежей за три года. Так найдёте скрытые долги.
Обратите внимание на пени и штрафы — они могут быть огромными.
Если нашли долги
Требуйте погашения всех долгов до сделки. Получите справки об отсутствии задолженности перед самой сделкой.
Или: снизьте цену квартиры на сумму долга. Например, цена 3 миллиона, долг 200 тысяч — платите 2,8 миллиона. Но лучше требовать погашения.
Опасные знаки
- Продавец не даёт справки о долгах
- Есть долги, но обещает «погасить потом»
- Управляющая компания подавала в суд
- В детализации видны неплатежи за последние месяцы
Проверка пятая: Техническое состояние
Что смотрите
Была ли перепланировка без разрешения. Скрытые проблемы — протечки, плесень, плохие трубы и проводка. Не аварийный ли дом. Совпадает ли реальность с фотографиями.
Почему это важно
Незаконная перепланировка — это штраф и обязанность всё вернуть обратно за свой счёт. Это может стоить сотни тысяч или миллионы рублей.
Скрытые дефекты могут потребовать дорогого ремонта. Если дом аварийный, вас могут расселить с выплатой меньше, чем вы заплатили.
Пример: в Казани купили квартиру с ремонтом за 4,5 миллиона. Через два месяца начались протечки — продавец скрыл проблему с крышей. Ещё выяснилось: кухню объединили с гостиной, сломав часть несущей стены. Жилинспекция велела всё вернуть обратно. Стоимость устранения — 1,2 миллиона. Продавца не нашли.
Как проверить
Попросите у продавца технический паспорт из БТИ. Если нет свежего (младше пяти лет) — пусть закажет.
Сравните план в паспорте с реальной квартирой при осмотре. Убраны стены, перенесены двери, объединены комнаты — это незаконная перепланировка.
Закажите экспертизу:
Для старых домов (30+ лет) или при подозрениях наймите экспертов. Они проверят: стены и перекрытия, трубы и проводку, влажность стен, наличие плесени, соответствие техпаспорту.
Стоимость: 15–30 тысяч рублей. Срок: 3–5 дней. Получите официальное заключение.
Осмотрите квартиру сами:
Потолки и стены — есть ли трещины, жёлтые пятна от протечек, отслоившаяся краска.
Углы и под окнами — нет ли плесени, чёрных пятен.
Запах — нет ли сырости.
Проверьте всё: откройте краны, спустите воду в унитазе, включите свет во всех комнатах, если зима — потрогайте батареи.
Поговорите с соседями:
Спросите соседей сверху и снизу: были ли протечки, есть ли проблемы с трубами в доме, какой продавец как сосед.
Проверьте дом:
Зайдите на reformagkh.ru. Введите адрес. Узнаете: год постройки, когда был капремонт, планируется ли капремонт, общее состояние.
Найдите в интернете программу расселения вашего региона. Проверьте, не включён ли дом в список аварийных.
Опасные знаки
- Планировка не совпадает с техпаспортом
- Видны следы протечек под свежим ремонтом
- Соседи жалуются на проблемы с трубами
- Дом в списке аварийных
- Эксперты нашли трещины, плесень, плохую проводку
Простой план действий
Если нашли мелкие проблемы
Небольшие долги по ЖКХ (до 100 тысяч) или мелкие дефекты: потребуйте устранения до сделки. Дайте срок — две недели. Или снизьте цену на сумму проблемы плюс 20–30% сверху.
Впишите в договор: все долги гасятся до регистрации. Укажите штраф: 1% от стоимости за каждый день просрочки.
Если нашли серьёзные риски
Сомнительная история переходов, много хозяев за короткий срок, признаки недееспособности продавца, дети в истории с правом на квартиру, продавец-банкрот: наймите юриста за 10–20 тысяч для оценки рисков.
Закажите страхование права собственности — 0,3–1% от стоимости квартиры. Если сделку оспорят, страховая выплатит компенсацию.
Подумайте об отказе от сделки. Лучше потерять задаток, чем все деньги.
Если обнаружили мошенничество
Поддельные документы, скрытые собственники, давление, требования отдать деньги наличными до регистрации: немедленно прекратите общение.
Напишите заявление в полицию о мошенничестве. Приложите все документы и переписку.
Предупредите других покупателей — напишите на форумах о недвижимости.
Если внесли задаток — требуйте возврата письменно. Не вернут — идите в суд.
Золотое правило
Лучше потерять задаток 50–100 тысяч рублей, чем всю стоимость квартиры 3–10 миллионов. Не бойтесь отказываться от сомнительных сделок.
Истории тех, кто себя спас
История первая: проверка доверенности
Супруги Ковалёвы, 52 и 49 лет, покупали квартиру для дочери за 5 миллионов. Продавец — представитель хозяйки по доверенности. Хозяйка якобы лечилась за границей.
За три дня до сделки проверили доверенность на сайте нотариата. Её не было в реестре. Сделку отменили, потеряли задаток 100 тысяч.
Через месяц узнали из новостей: продавца задержали. Это была мошенница. Настоящая хозяйка была в санатории в Крыму.
Пять минут проверки спасли 5 миллионов.
История вторая: архивная выписка
Игорь, 45 лет, покупал квартиру для матери за 6,8 миллиона. Обычная выписка показала: никто не прописан.
Игорь запросил архивную выписку. Оказалось: два месяца назад выписали мальчика 14 лет, отправленного в детдом.
Юрист объяснил: мальчик сохраняет право на квартиру, может вернуться в 18 лет. Выселить невозможно.
Игорь требовал от продавца отказ органов опеки. Продавец не дал. Игорь отказался от сделки. Избежал многолетних судов.
История третья: экспертиза
Марина и Алексей, обоим по 43 года, нашли квартиру с ремонтом за 7,2 миллиона. Продавец говорил: ремонт год назад, всё новое.
Заказали экспертизу за 25 тысяч. Эксперты нашли: под отделкой скрыта масштабная протечка, влажность стен превышена в пять раз. Кухню объединили с гостиной, сломав несущую стену без разрешения.
Устранение проблем — 1,8 миллиона и год бюрократии. Отказались от сделки, потеряли 150 тысяч задатка. Нашли другую квартиру.
Экспертиза за 25 тысяч спасла почти 2 миллиона.
Один час против годов проблем
Другая семья из Воронежа — Дмитрий и Ольга, 50 и 47 лет. Тоже покупали квартиру для сына. Но поступили иначе.
Нашли квартиру за 4,5 миллиона. Потратили день на проверки. Заказали выписку из Росреестра — нашли два перехода за год. Насторожились.
Проверили продавца через приставов — три исполнительных производства на 680 тысяч. Взяли архивную выписку — нашли пожилую женщину «временно не проживает, в больнице».
Потребовали объяснений. Продавец признался: женщина — его тётя, она в доме престарелых. Дмитрий настоял на встрече с тётей и письменном согласии.
Нашли долг по ЖКХ и капремонту — 180 тысяч. Потребовали снижения цены на 230 тысяч (долг плюс компенсация хлопот). Продавец согласился.
Сделку провели после погашения долгов. Купили квартиру за 4,27 миллиона, сэкономили 230 тысяч, никаких проблем.
Главное
Один час проверки спасает годы судов и миллионы рублей. Не спешите. Не верьте на слово. Проверяйте сами.
Задавайте неудобные вопросы. Требуйте документы. Отказывайтесь от сомнительных сделок.
Ваши деньги в ваших руках. Защитите их проверкой.
Материал носит информационный характер. В сложных ситуациях обращайтесь к юристу по недвижимости.