С 1 апреля 2025 года вступает в силу подпункт 23.2, который освобождает от налога строительные работы для физлиц, оплаченные через защищённый счёт. Разбираемся в деталях.
Правовая основа: Подпункт 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ
Это новая льгота, которая введена Федеральным законом от 24.06.2024 № 186-ФЗ и вступает в силу с 1 апреля 2025 года.
Суть льготы:
Освобождаются от налогообложения НДС услуги по выполнению строительно-монтажных работ для физических лиц, если расчеты за эти работы осуществляются с использованием банковского счета эскроу.
Ключевые условия применения льготы:
1. Заказчик (покупатель): Физическое лицо (не ИП).
2. Предмет: Услуги по выполнению строительно-монтажных работ (СМР) для создания или реконструкции объекта недвижимости.
3. Способ расчетов: Все расчеты за эти работы должны производиться исключительно через счет эскроу, открытый в российском банке.
4. Договор: Должен быть заключен договор, предусматривающий использование счета эскроу.
Что это значит на практике:
· Для застройщиков/подрядчиков: При соблюдении указанных условий они не начисляют НДС (ставка 0%) на стоимость СМР, оплачиваемых физлицами через эскроу. Это делает строительство для конечного покупателя дешевле и повышает привлекательность расчетов через эскроу.
· Для физических лиц-дольщиков: Стоимость работ (и, соответственно, квартиры) не включает НДС, что может снизить итоговую цену.
· Важный нюанс: Если хотя бы часть расчетов пройдет минуя счет эскроу (например, напрямую от физлица застройщику), то вся операция по выполнению СМР для этого объекта утратит право на льготу и будет облагаться НДС в общем порядке.
Почему введена эта льгота?
Цель — стимулирование использования защищенного механизма расчетов через эскроу-счета при участии граждан в долевом строительстве или при заказе строительных работ. Это повышает безопасность инвестиций физлиц и снижает риски.
Как это соотносится с общей нормой?
Эта льгота является частью пункта 3 статьи 149 НК РФ, что означает следующее:
· Это освобождение от налогообложения (ставка 0%).
· Это льгота, от которой нельзя отказаться. Если все условия соблюдены, применение нулевой ставки НДС является обязательным.
· Если застройщик ведет деятельность, облагаемую и не облагаемую НДС (например, продает коммерческие помещения с НДС, а квартиры физлицам через эскроу — без НДС), он обязан вести раздельный учет входного НДС (по товарам, работам, услугам, используемым в обоих видах операций).
Внедрение подпункта 23.2 в статью 149
НК РФ — это не просто новая льгота, а системный шаг по завершению перестройки рынка недвижимости. С апреля 2025 года экономическая логика окончательно смещается в пользу защищённых расчётов: эскроу становится для застройщика не только требованием закона, но и инструментом налоговой оптимизации, а для дольщика - гарантией отсутствия «заложенного» в цену НДС на строительные работы. Это финальный штрих в создании прозрачной и безопасной экосистемы долевого строительства.