В распиаренном ЗИЛАРТЕ есть одна странность. Если вы посмотрите объявления о продаже квартир в этом ЖК вы заметите одну закономерность. И эту закономерность вы не найдёте ни в одном обзоре о ЗИЛАРТЕ. Её скрывают... - Окна!!! Окна всегда закрыты шторами. ВСЕГДА!!!
Знаете почему? Потому, что это неликвид. Да-да, на языке риэлтора - это называется именно так. Когда окно квартиры упирается в окно другой квартиры или стену соседнего дома - это неликвид.
В ЗИЛАРТе от 80% до 90% неликвидных квартир. Впрочем, этим никого не удивишь. А вот удивишь другим – заявляется, что это бизнес-класс, а владельцы этих квартир оценивают свой неликвид по совершенно космическим ценам. Давайте-ка я вам расскажу, что происходит в ЗИЛАРТе, и что происходило с подобными ЖК в Европе и Америке, мы идём по их пути.
ЗИЛАРТ — это маркетинговый пузырь. Старт продаж начался в сентябре 2015 года. Тогда пиарили на все лады и какие только фантасмагории не обещали доверчивым вкладчикам. Народ поверил и сломя голову начал скупать жильё.
И тут важно понимать, что 11 лет назад критерии по недвижимости были совсем другими. И почти никто не просчитывал, ту же адову плотность,
да и плотность застройки тогда не считалось основополагающим фактором, тем более ЛСР обещал парки, набережные, детские сады, школы, музеи. И всё только для состоятельных граждан. Респектабельность, комфорт с претензий на роскошь, избранность, город будущего… Для того времени, на стадии котлована ажиотаж был из серии «беру дайте две».
ЗИЛАРТ долго держался за счёт старта. Большая территория, громкое имя, разговоры про «новый центр Москвы», эффект редевелопмента промзоны. Люди покупали не квартиры, а обещание. В 2019 году начали вводить первые корпуса. Год, два и у покупателей приключился шок.
Катастрофический шок, который они стали прятать где-то в глубинах своего эго, мол во всём ЗИЛАРТе же такое, значит это стандарт будущего, уговаривали они себя. Те, кто поумнее сразу же продали по переуступке, остальные решили подождать, когда к ним прибегут тысячи покупателей и будут на коленях просить за миллиарды продать квартиру. И вот они эти квартиры сейчас висят годами и их хозяева, намысленные пузырём маркетинга ни в какую не хотят опускать цены, которые же и сами взвинтили до небес...
Давайте я вам приведу пример. Ярчайший. Два бизнес-класса сопоставимые по локации, по ремонту, по цене, и метражу. Ниже квартира в хорошем ЖК Риверпарк, с террасой и видом на необъятные водные просторы.
И ниже стандартная квартира в ЗИЛАРТе. Здесь из окон буквально в 10-15 метрах соседские окна. При этом квартира эта на десять миллионов дороже.
Что такого должен сделать человек, чтобы вместо вида на реку, доплатить 10 миллионов за вид на соседей? Ну разве что нужно быть стойким последователем секты эксгибиционистов.
Весь вопрос в том, что окно-в-окно характерно и нормально для эконом-класса. Причём даже дешёвые ПИКовские дома не стоят так плотно. Сравните соседний с ЗИЛАРТом Второй Нагатинский. А вот в ЗИЛАРТЕ 75% квартир имеют прямой или квазипрямой “вид” в соседний фасад (окна напротив/глухая стена/узкий двор-коридор). Ещё 15% смотрят во дворы колодцы и на проезжую часть. Для бизнес-класса это критично. Бизнес-класс - это стандарты среды: приватность, свет и инсоляция, расстояния между корпусами.
“Окно-в-окно” перечёркивает сразу всё: шторы закрыты 24/7, доступа солнца нет, свет режется фасадом напротив, психологический дискомфорт постоянный. Панорамное остекление, которое должно было быть ключевым аргументом продаж, в реальности упирается либо в окна соседнего корпуса, либо в глухой фасад на расстоянии нескольких метров. Это не редкие неудачные лоты. Это доминирующий тип застройки ЗИЛАРТа. НЕЛИКВИД!!!
Теперь важно понять: это не московская специфика. В Европе и США такие истории происходили десятки раз. И каждый раз — по одному сценарию. Давайте расскажу про аналоги ЗИЛАРТа.
В Лондоне в 2000-х годах активно застраивались бывшие промышленные зоны вдоль Темзы. Многие проекты заявлялись как upper-middle и business-class. Красивые рендеры, стекло, архитектура. Но часть девелоперов пошла по пути чрезмерной плотности. Узкие расстояния между корпусами, окна напротив, минимальная приватность. Что произошло дальше? Через 7–10 лет такие комплексы чётко отделились от настоящего бизнес-класса. Видовые квартиры остались дорогими. Всё остальное ушло в категорию «ordinary flats». Цена за метр начала отставать от района. Появился арендный перекос, контингент опустился ниже плинтуса. Продажи упали, теперь эти городки ниже эконома.
В Германии похожая история была в Берлине с рядом кварталов уплотнённой застройки начала 2010-х. Проекты продавались как gehobene Klasse — повышенный стандарт. Но расстояния между домами и «взаимный обзор» окон сделали своё дело. Через несколько лет эти дома начали сравнивать не с бизнес-классом, а с типовым городским жильём. Цены росли медленнее рынка. Инвесторы потеряли вложения.
В США термин «brick wall view» — вид на стену — давно зафиксирован в профессиональной лексике. В Нью-Йорке такие квартиры продаются сильно хуже. И только с большим дисконтом. И что особенно важно: если в здании большинство квартир имеет такой вид, страдает весь дом. Он перестаёт восприниматься как high-end, даже если лобби мраморное и потолки высокие. Рынок смотрит не на отделку входной группы, а на повседневный опыт проживания.
Были и более жёсткие примеры. В Чикаго несколько проектов начала 2000-х, заявленных как luxury condos, со временем превратились в проблемное арендное жильё именно из-за плотности и отсутствия приватности. Люди с деньгами съехали первыми. Остались арендаторы. Цена пошла вниз. Теперь это дешёвое жильё. Не гетто, но недалеко от этого.
Почему эти примеры важны для ЗИЛАРТа? Потому что он повторяет те же ошибки, но в ещё большем масштабе. Это не один дом. Это огромный массив жилья с одинаковой проблемой. И когда таких квартир много, рынок перестаёт делать исключения. Он начинает воспринимать весь проект как единый продукт. Если продукт — плотный, без приватности, с окнами напротив, он автоматически сползает в нижний сегмент, как бы его ни называли.
И здесь подключаются вторичные факторы, которые усиливают эффект. Дома-то далеко не бизнес-класса. Шумоизоляция — слабая. Люди слышат соседей, воду, шаги. Гостевых парковок нет. Подземные парковки текут. Окна в квартирах не открываются, а вентиляция не справляется. Окружение — ТТК, бывшая промзона, пыль, шум. Стройка растянута на годы, что ухудшает восприятие среды. Контингент совсем не бизнес сегмента. Территория парка урезается в угоду новой застройке. Архитектура внутри кварталов создаёт узкие тёмные пространства, где солнце бывает эпизодически. С экологией всё плохо, особенно учитывая, что ЗИЛАРТ стоит на месте «грязного» предприятия. А кроме того, и это важно – все дома имеют собственные небольшие пространства и закрыты от чужих. То есть весь город враждебный, везде заборы. Ты можешь погулять лишь в своём колодце, да наскучившей продуваемой ветрами набережной.
И что же выйдет по факту? Возьмём среднестатистического инвестора/жителя ЗИЛАРТа. Этот человек входил красиво. Он покупал не просто квадратные метры, а статус. Он был уверен, что живёт в бизнес-классе, что панорамные окна — это «уровень», а ежели шо, то через несколько лет он спокойно продаст квартиру «с плюсом».
Первые тревожные звоночки он игнорировал. Окна в окна? «Да это временно, потом привыкну». Узкий двор? «Зато урбанистика». Закрытые шторы днём? «Зато вечером красиво». Внутри всё ещё жила уверенность, что рынок всё рассудит и вознаградит.
А потом приходит момент продажи. Не кризис, не обвал — просто жизнь. И тут начинается самое болезненное. Его квартира оказывается одной из сотен абсолютно одинаковых. Вот эти магические слова -ДИЗАЙНЕРСКИЙ РЕМОНТ. Я вам скажу так – этот современный дизайнерский ремонт рожают одни и те же инкубаторские дизайнеры, которых научили одному и тому же сценарию – они все как под копирку. Инкубаторий серости.
Да Бог с ним с ремонтом. Вид!!! Тот же вид — в стену. Покупатель заходит, молча смотрит в окно, потом на продавца, потом снова в окно. И задаёт убийственный вопрос: «А торг возможен?»
Сначала торг кажется оскорблением. Потом — досадной необходимостью. Потом — единственным шансом. Квартира висит. Неделю. Месяц. Второй. Год!!!Вокруг появляются новые объявления с чуть более низкой ценой. И каждый раз внутри щёлкает мысль: «Я же покупал дороже».
Он начинает говорить знакомым, что рынок «временно не очень». Потом — что «сейчас не лучшее время». Потом просто сдаёт квартиру, потому что продавать больно.
Самое неприятное приходит позже. Когда он понимает, что проблема не в цене и не во времени. Проблема в том, что рынок всё расставил по своим местам. В этот момент происходит переклассификация — не дома, а человека. Он смотрит в окно и видит стену и чужие шторы в пяти метрах и понимает: его утопия не рухнула. Она просто аккуратно упёрлась в стену. И осталась там навсегда.