Эх, Краснодар. Ещё каких-то десять лет назад его даже в прогнозах погоды по телевизору не упоминали, а соседний Ростов гордился тем, что все федеральные деньги текут туда. Сегодня ситуация несколько иная, Краснодар не просто вошёл в список городов-миллионников, он уже обогнал такие крупные города, как Волгоград, Пермь, Воронеж, Омск, тот самый Ростов-на-Дону и даже жизнерадостную Самару!
Если кто не знает, по сети гуляет исследование, что в Самаре проживают самые довольные своей жизнью жители!
И с одной стороны такой стремительный рост вызывает настороженность и негативные эмоции у местных жителей, когда они видят как город, который ещё совсем недавно был обычным региональным городов, превращается в мегаполис, с растущие пробки, цены, которые скоро начнут равняться с московскими, так как сюда едут не бедные люди, с другой — большой город — это не просто численность, это статус в стране, объёмы федеральных субсидий, внимание федеральных властей, которое уже заметно: новые дороги в виде городских обходов, скоростные трассы до моря, высокоскоростная железнодорожная магистраль, которая позволит доезжать до Москвы за 7–8 часов, да много чего из того, что мы сегодня и представить не можем.
Не забывайте подписаться на МАХ — там я рассказываю всё, что важно, и показываю реальные объекты, также пока работает закрытый канал в телеграм «Дома без фейков» — вот здесь можно посмотреть, что реально продаётся сейчас, и видеообзоры.
Краснодар — третий город по численности в России. Реально ли это?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте перенесёмся в прошлое, в далекое прошлое, в 2003 год, когда население Краснодара составляло менее 650 000 человек. Он был таким же, как Ярославль, Тольятти и множество других российских городков, которые всегда будут приблизительно на этом же числовом уровне. И вдруг, всего за каких-то двадцать лет он вырастает почти вдвое и становится миллионником, оставляя позади себя не только похожие по численности города, но и многие миллионники.
Интересно, что именно в Краснодаре, кроме формальной статистики, есть ещё и скрытая, и вот по этой статистике Краснодар уже давно третий в России по численности.
Объясню коротко, на эту тему с расчётами была статья: основной поток переезжающих в Краснодар — это Москва, именно Москва, без области, на втором Санкт-Петербург, потом к нам едут из Ростова, а далее из регионов с северными особенностями. Этот порядок не меняется годами. Думаю, что вы хорошо знаете, что в Москве совершенно другой уровень пенсий, как и в некоторых серверных регионах. И не важно, едет ли из Москвы пенсионер или человек, которому 40 лет, он хорошо понимает, что пенсионное обеспечение всегда будет другим, соответственно, он старается оставить московскую регистрацию, будучи зарегистрированным у детей, друзей или ещё кого-то. Тоже касается северных пенсионеров. И масштаб этого явления очень серьёзный, если смотреть по среднестатистическим показателям, таким как потребление хлеба (это достаточно устойчивый индекс), то население Краснодара уже приближается к 1,8 миллионам, а если по количеству школьников, и того больше.
Напомню, третий по численности на сегодняшний день - Новосибирск. В нём проживает 1,64 миллиона, при этом там не очень большая скрытая миграция, поэтому цифры близки к реальным, но у нас здесь всё иначе.
В год по двести тысяч, а может и больше!
Сколько приезжают? Этот вопрос задают себе многие. Есть много расчётов, но самый простой и адекватный находится в открытом доступе. Конечно, это не всё, но даже эти цифры вас удивят.
Итак, посчитать приезжающих можно по количеству продаваемого жилья. Это самый простой способ. Считаем:
За 11 месяцев 2025 года в Краснодарском крае было сдано 5 483 000 м2 нового жилья (цифры, к слову, давно обогнали СССР, но это так, для аргументов в споре). По средней арифметике за год около 6 000 000 м2. Из них 2 196 000 м2 — это квартиры, а 3 804 000 — это ИЖС, т. е. дома. 90% квартир у нас строится в Краснодаре, и 30% домов тоже. Кто не знает, стройка МКД (многоквартирных домов) у нас почти полностью централизована, с ИЖС немного иначе — они как раз строятся в основном в крае, примерно 30% приходится на Краснодар. Т. е. у нас 1 976 400 квартир и 1 141 200 домов сдано (это важно, именно сдано, а не построено, строится гораздо в разы больше).
В среднем на человека покупается около 30 м2 квартиры и порядка 45 м2 домов.
Объясню, если покупается двухкомнатная квартира, она почти никогда не покупается для одного, доля квартир более 1 комнаты невелика, поэтому со всеми вариациями максимум это 30 метров на человека. Дома, в свою очередь, очень редко у нас покупают для одного, самый частый портрет покупателя — это три человека на дом, иногда два, но чаще три, особенно последние 4 года.
Итак, за этот год, а он был обычным по объёмам сдачи недвижимости в квартиры приехало 65 880 человек и 25 360 в дома. И это те, кто купил новое жильё. Т.е. 91 240 человек за 2025 год приехало и купило НОВОЕ жильё в Краснодаре.
Но есть же ещё вторичка?
Здесь не всё так просто, потому что продавая вторичку люди не уходят на улицу, лишь небольшая часть продаёт то, что лишнее, у нас это приблизительно 20%(без учёта внутреннего рынка). Почему так много, потому что много инвестиционных квартир с 2018 - 2022 года. Между тем, пропорция первичка/вторичка сейчас практически 1:1, по данным Росстат. Прибавляем ещё 20 000 человек на квартирах, и 10 000 человек на домах, округляем, у нас получается 120 000 человек.
Думаю, не стоит говорить, что как минимум в два раза больше приезжают в Краснодар на съёмное жильё, но на постоянное место жительства. Представим, что половина из них не приживается, ещё часть уходит на своё жильё и получается более 200 000 человек в год приезжает в Краснодар.
Кто едет и почему ехать в Краснодар не перестают?
За годы работы с переезжающими, я заметила такую интересную закономерность: одна закрепившаяся семья после переезда привозит с собой минимум 4 человека. Именно минимум. Сначала перевозят родителей, затем братьев и сестёр, затем друзей. И это процесс, который с 2020 года повторяется почти на всех наших клиентах. Ещё одним очень интересным изменением стала коррекция возраста переезжающих после 2022 года: ехать стали молодые семьи и семьи до 45 лет, а до этого ехали в основном пенсионеры и предпенсионеры. Сегодня Краснодар очень скорее похож на город мам и пап, судя по коляскам, хотя ещё лет пять назад такой картинки не было, а это значит, что город растёт не только приточно, но и внутри. Поэтому не удивляйтесь, если через 5–7 лет вы увидите информацию о том, что Краснодар преодолел отметку в два миллиона и поместился на третье место после Санкт-Петербурга и Москвы, а третье место есть третье место — на него нужно смотреть внимательно, его нужно любить, холить и лелеять, так как это уже серьёзный влиятельный ресурс даже на федеральном уровне.