Пожизненное проживание: когда прописка сильнее собственности
Покупая квартиру, большинство смотрит на собственника и «чистоту» документов. Но есть нюанс, который может перечеркнуть даже идеальную сделку — право пожизненного проживания.
Разберёмся простыми словами, почему в вашей квартире может законно жить чужой человек.
Что такое право пожизненного проживания
Это право пользоваться квартирой до конца жизни независимо от смены собственника.
Такого жильца невозможно выписать:
• ни по желанию владельца,
• ни через суд,
• ни после продажи квартиры.
Для покупателя это означает одно:
вы владелец, но не единственный жилец.
Важно:
🔹 право не передаётся по наследству
🔹 прекращается только со смертью человека
🔹 но он может прописать своих несовершеннолетних детей без согласия собственника
В каких случаях возникает пожизненное проживание
1️⃣ Отказ от приватизации
Самая частая причина.
Если человек был прописан и отказался от доли при приватизации — он сохраняет пожизненное право проживания, даже если:
• у него потом появилась другая квартира,
• объект уже несколько раз перепродали.
Сюда же относятся:
⚠️ люди, которые не участвовали в приватизации потому, что были осуждены и на время сняты с регистрации.
2️⃣ Завещательный отказ
Собственник может завещать квартиру наследникам, но обязать их разрешить третьему лицу жить в квартире пожизненно.
Это может быть кто угодно — не обязательно родственник.
Наследники становятся владельцами, но выселить такого жильца не могут.
3️⃣ Пожизненное содержание с иждивением (рента)
Недвижимость передаётся в обмен на уход или выплаты.
При этом сам получатель ренты сохраняет пожизненное право проживания, даже если квартиру продадут третьим лицам.
Это защита пожилых людей от мошенничества — и риск для покупателя.
4️⃣ Договоры и соглашения
Пожизненное проживание может быть закреплено:
• в договоре купли-продажи (часто в обмен на скидку),
• в договоре дарения,
• в брачном договоре или соглашении при разводе.
Иногда такие условия «прячутся» в тексте договора мелким шрифтом.
Что изменилось с 1 сентября 2025 года
Право пожизненного проживания признаётся обременением.
С 1 сентября 2025 года в ЕГРН будут вносить сведения о людях с правом проживания, если оно возникло:
• при приватизации,
• по ордеру в кооперативе,
• по решению суда или закону.
❗️Но есть нюанс:
Запись появляется только если собственник подал заявление или есть решение суда.
Ответственности за «забывчивость» нет.
Право пожизненного проживания — одно из самых опасных и сложно выявляемых обременений.
Именно поэтому работа риэлтора — это не «показать квартиру», а защитить покупателя от скрытых проблем, которые могут стоить миллионов и нервов.
