Рынок загородной недвижимости переживает бум. Многие семьи сегодня не хотят ждать окончания строительства и выбирают готовые частные дома, чтобы заехать и жить сразу после сделки. Это логично: вы видите товар лицом, можете оценить качество отделки, планировку и вид из окна.
Однако за красивым фасадом могут скрываться юридические проблемы. Неоформленная земля, долги за газ, незаконная перепланировка или скрытые собственники - риски, с которыми часто сталкиваются покупатели на вторичном рынке. Чтобы сделка прошла безопасно, важно тщательно проверить «бумажную» историю объекта. Разберем по пунктам, что нужно требовать у продавца.
1. Базовый пакет: документы на дом и участок
Первое правило: дом и земля - это два разных объекта права. Документы должны быть в полном порядке на каждый из них.
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Это главный документ. Заказывайте свежую выписку (не старше 30 дней) самостоятельно или просите продавца.
На что смотреть: кто реальный собственник? Совпадает ли площадь? Нет ли обременений (ипотека, арест приставами, долгосрочная аренда)? - Правоустанавливающие документы.
На основании чего продавец стал собственником? Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены или свидетельство о праве на наследство.
Важно: если дом получен в наследство недавно (менее 3 лет), существует риск появления неучтенных наследников, которые могут оспорить сделку. - Технический паспорт и план дома.
Возьмите план и пройдите по комнатам. Сравните реальность с чертежом. Пристрои, мансарды, перенос «мокрых зон» (кухни, санузла) - все это должно быть узаконено. Покупка дома с неузаконенной перепланировкой в будущем грозит штрафами или невозможностью его продать (особенно в ипотеку). - Межевой план.
В выписке ЕГРН на землю должна быть пометка «Границы участка определены». Если межевания не было, вы покупаете «кота в мешке». В будущем может выясниться, что ваш забор стоит на земле соседа, или, наоборот, часть вашей территории занята чужими постройками.
2. Категория земли: почему это важно
Выбирая готовые частные дома, обязательно смотрите на категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ). От этого зависят ваши права и налоги.
- ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство). Идеальный вариант. Можно строить капитальный дом, легко прописаться, инфраструктуру обслуживает муниципалитет.
- ЛПХ (Личное подсобное хозяйство). Подходит для строительства дома, только если земля находится в границах населенного пункта (приусадебный участок).
- СНТ/ДНП (Садоводство). Часто такие дома стоят дешевле, но могут возникнуть сложности с пропиской (нужно доказывать, что дом жилой и пригоден для проживания зимой), узкими дорогами и мощностью электросетей.
3. Коммуникации: договоры и отсутствие долгов
Комфортная жизнь за городом зависит от инженерных сетей. Просто наличия трубы или провода недостаточно - все должно быть оформлено официально.
- Электричество. Попросите действующий договор с энергосбытовой компанией и справку об отсутствии задолженности. Сверьте показания счетчика.
- Газ. Самый критичный момент. Проверьте договор на поставку газа и, что важно, договор на техническое обслуживание оборудования (котла). Если газ подведен к границе участка, но не заведен в дом, уточните стоимость врезки - она может быть высокой.
- Вода и канализация. Если это центральные сети - нужны прямые договоры с водоканалом. Если скважина - желательно наличие паспорта на скважину (глубина, дебит, конструкция).
4. Кто продавец: физическое лицо или компания?
Юридические нюансы проверки зависят от статуса продавца.
- Если продавец - частное лицо.
Обязательно потребуйте нотариальное согласие супруга(и) на продажу, даже если собственник по документам один, но дом был приобретен в период брака. Иначе сделку могут оспорить. Также не лишним будет проверить продавца на сайте судебных приставов (наличие долгов) и в федеральном реестре банкротов. - Если продавец - застройщик (юрлицо).
Здесь рисков меньше, если компания работает на рынке давно. Проверяются полномочия подписанта (директора или представителя по доверенности) и отсутствие стадии банкротства у юрлица.
Заключение
Покупка недвижимости - это инвестиция на годы вперед. Не стесняйтесь задавать неудобные вопросы и требовать оригиналы документов. Любая заминка, отказ предоставить свежую выписку или спешка со стороны продавца - повод насторожиться.
Если вы хотите избежать юридических рисков и быть уверенными в качестве постройки, обратите внимание на объекты от «Инвест Строй». Наши готовые частные дома проходят полную юридическую подготовку перед продажей, чтобы вы могли стать собственником быстро и без лишних нервов.
Посмотрите наш каталог готовых объектов или запишитесь на просмотр - мы покажем не только надежные дома, но и идеально оформленные документы.