2025 год стал поворотным моментом для рынка недвижимости Бангкока,
ознаменовав собой самый высокий объем сделок с 2020 года и подтвердив
статус столицы Таиланда как одного из наиболее динамичных инвестиционных
центров Азии. Этот тренд отражает общее оживление, которое демонстрирует весь рынок недвижимости Таиланда. Это значительное оживление, как показывают данные, обусловлено несколькими ключевыми факторами. В первую очередь, это беспрецедентное восстановление туристического сектора, который вновь наполняет город жизнью и спросом на гостиничные и коммерческие объекты. Во-вторых, инвесторы активно стремятся к диверсификации своих портфелей, распределяя вложения между различными видами активов и географическими регионами, чтобы снизить общий риск и максимизировать потенциальную доходность. Наконец, общее повышение доверия инвесторов к стабильности и перспективам тайской экономики играет решающую роль. Под «Рынком капитала недвижимости» мы понимаем часть финансового рынка, где происходит привлечение и распределение средств для инвестиций в недвижимость, включая сделки с отелями, офисами и землей. А «Диверсификация инвестиционных портфелей» - это стратегия распределения инвестиций между различными видами активов (например, отели, офисы, земля) или географическими регионами, чтобы снизить общий риск. В свете этих рекордных показателей возникает главный вопрос: является ли этот впечатляющий всплеск началом нового устойчивого цикла роста или же это лишь временное восстановление, скрывающее серьезные риски и вызовы?
Гостиничный бум: Как туризм стал главным двигателем инвестиций в недвижимость
В контексте общего оживления рынка недвижимости Бангкока, о котором мы говорили ранее, гостиничный сектор выделяется
как безусловный лидер и главный бенефициар текущего инвестиционного
подъема. Именно процветающий туризм в Таиланде стал главным двигателем,
привлекшим значительные инвестиции и обеспечившим гостиничному сектору
первенство по числу сделок. Это подтверждается впечатляющими
показателями и стратегическими решениями инвесторов.
Восстановление туристического потока после пандемии превзошло самые
оптимистичные прогнозы. В 2025 году страна приняла около 32,9 миллиона
иностранных гостей [1],
что стало мощным стимулом для развития индустрии гостеприимства. Этому
значительно способствовала государственная политика, в частности,
введение безвизового режима для граждан ряда стран, что упростило и
ускорило приток туристов. Стабильный мировой спрос на путешествия в
сочетании с привлекательностью Таиланда как направления обеспечил
устойчивую загрузку отелей и высокий потенциал доходности, влияя на то,
какая стоимость отеля в Бангкоке устанавливается в
пиковые сезоны. Это делает сегмент особенно желанным для
капиталовложений, ведь спрос на то, чтобы снять отель в Бангкоке,
особенно отель в Бангкоке в центре, остается стабильно высоким.
Эксперты CBRE Thailand подтверждают эту тенденцию. Рунграт Вирапарккарун, управляющий директор компании, подчеркнула, что гостиничный бизнес остается
чрезвычайно привлекательным для инвесторов. «Главным двигателем
последних сделок стал рост туризма, — отметила госпожа Рунграт. —
Инвесторы по-прежнему считают гостиничный бизнес очень привлекательным
для вложений». Это не просто слова: цифры говорят сами за себя. «За
первые десять месяцев 2025 года наша команда по рынкам капитала провела
20-25 сделок с отелями, офисами, землей и коммерческими домами на общую
сумму около 10 миллиардов батов [2]«, — уточнила она, демонстрируя беспрецедентную активность в этом сегменте.
В отличие от офисного рынка, где наблюдается переизбыток предложений,
гостиничный сектор предлагает инвесторам гораздо большую гибкость и
разнообразие возможностей. Барнаби Суэйнсон, глава отдела рынков
капитала CBRE, отметил, что отели представлены в широком диапазоне
ценовых сегментов и локаций — от ультра-роскошных до среднего класса,
лайфстайл-брендов и апартаментов с обслуживанием. Такое разнообразие
позволяет застройщикам и инвесторам находить и удовлетворять спрос в
конкретных нишах, эффективно конкурируя даже при кажущемся большом
количестве номеров. Эта способность адаптироваться к меняющимся
потребностям рынка и предлагать уникальные концепции делает гостиничный
бизнес особенно устойчивым и привлекательным для долгосрочных
инвестиций, закрепляя его позицию как ключевого драйвера роста в секторе недвижимости Таиланда.
Два лица рынка: Гибкость отелей против перенасыщения офисов в CBD
На первый взгляд, рынок недвижимости Бангкока может
показаться перенасыщенным, предлагая обилие объектов для инвестиций.
Однако при более глубоком анализе становится очевидным, что динамика
различных секторов существенно отличается, создавая уникальные вызовы и
возможности. Ярким примером такого расхождения является контраст между
рынками, где представлены отели и офисы в Бангкоке, особенно в ключевых
локациях столицы.
Офисный сегмент, в частности, сталкивается с серьезными проблемами. В центральном деловом районе (CBD) наблюдается переизбыток офисов в Бангкоке [3].
Для тех, кто не знаком с терминологией, стоит пояснить: Центральный
деловой район (CBD) — это главная коммерческая и финансовая часть
города, где сосредоточены офисы крупных компаний, банки, торговые центры
и престижные отели. CBD является центром деловой активности и часто
характеризуется высокой плотностью застройки. Именно здесь, в сердце
деловой жизни Бангкока, инвесторы сталкиваются с жесткой конкуренцией и
давлением на арендные ставки из-за избыточного предложения, что делает
этот сектор менее привлекательным для новых вложений.
Совершенно иная картина наблюдается в гостиничном секторе. В отличие
от перенасыщенного офисного рынка, гостиничный сектор предлагает
разнообразные инвестиционные возможности в различных ценовых сегментах и
локациях. Эта гибкость является ключевым фактором его
привлекательности. Как отметил Барнаби Суэйнсон, глава отдела рынков
капитала CBRE, развитие отелей дает гораздо большую свободу для маневра.
Речь идет не только о традиционных пятизвездочных гигантах, но и о
широком спектре нишевых предложений: от ультра-роскошных вариантов, где
стоимость ночи может превышать 30 000 батов, до отелей среднего класса,
инновационных лайфстайл-брендов, уникальных проектов на набережной и
апартаментов с обслуживанием. Такой подход выгодно отличает гостиничный
сектор от жилого, где стоимость квартиры в Бангкоке также растет, но возможности для диверсификации могут быть более ограниченными.
Такая глубокая диверсификация форматов позволяет застройщикам и
инвесторам находить и успешно удовлетворять спрос в конкретных нишах,
даже если общее количество гостиничных номеров в городе кажется
значительным. Вместо того чтобы конкурировать на широком,
унифицированном рынке, как это часто происходит в офисном сегменте,
гостиничный бизнес позволяет создавать уникальные предложения,
ориентированные на специфические группы путешественников и их
потребности. Подстраивая концепции под конкретные места, целевую
аудиторию и ценовые ожидания, инвесторы могут гораздо успешнее
конкурировать и обеспечивать высокую доходность, минимизируя риски, чем в
более консервативном и менее адаптивном офисном секторе. Именно эта способность к адаптации
и созданию ценности в условиях кажущегося изобилия делает гостиничный
рынок Бангкока столь динамичным и перспективным для инвестиций.
Цикл «4R»: Как старый Бангкок превращается в новый через реновацию и перепрофилирование
На фоне активного роста инвестиций в недвижимость Бангкока, о чем
свидетельствует рекордный объем сделок с 2020 года, город сталкивается с
необходимостью обновления своего архитектурного облика. Николас
Веттевинкель, старший директор по консалтингу и исследованиям,
справедливо отмечает, что многие здания в столице Таиланда, которым уже
около 30 лет, перестают соответствовать современным требованиям и
стандартам. Это создает уникальный вызов и одновременно открывает
широкие возможности для девелоперов и инвесторов. Именно поэтому многие старые объекты недвижимости Бангкока (старше 30 лет) активно реконструируются, перепрофилируются или перестраиваются в рамках цикла «4R».
В ответ на эту тенденцию, рынок недвижимости Бангкока активно
внедряет концепцию, известную как Цикл «4R». Это концепция, используемая
в сфере недвижимости для описания процессов обновления и адаптации
старых зданий к новым потребностям, где реновация зданий
является ключевым этапом. Она включает в себя четыре этапа: возрождение
(Revitalization), ремонт (Renovation), перепрофилирование (Repurposing)
и перестройка (Redevelopment). Этот подход позволяет вдохнуть новую
жизнь в устаревшие объекты, превращая их в современные, функциональные
пространства, отвечающие запросам XXI века.
Примеров такой трансформации в Бангкоке немало. Среди крупных
проектов — Gaysorn, Sindhorn и Silom Edge, каждый из которых требует
около 1 миллиарда батов инвестиций [4].
Эти проекты демонстрируют, как торговые центры, офисные здания и
многофункциональные комплексы могут быть полностью переосмыслены. Более
того, мы видим, как старые офисы и отели полностью
меняют свое назначение: так, на месте бывшего Siam Motors теперь
возвышается современный отель Pan Pacific, а знаковые Narai Hotel и
Dusit Thani также претерпели масштабные изменения, обновив свой облик и
функционал.
Управляющий директор CBRE Thailand, Рунграт Вирапарккарун, очень
точно описывает этот процесс как «круговорот жизни» недвижимости. По ее
словам, когда объектам исполняется более 30 лет, их владельцы неизбежно
сталкиваются с выбором: реинвестировать в модернизацию, полностью
перепрофилировать или передать актив следующему поколению инвесторов.
Этот цикл обновления не только сохраняет ценность
городской застройки, но и способствует устойчивому развитию Бангкока,
делая его еще более привлекательным для жизни, работы и туризма.
За кулисами сделок: Новые инвесторы, диверсификация и теневые стороны бума
На первый взгляд, мотивы продавцов на рынке недвижимости Бангкока
кажутся прозрачными и рациональными, соответствующими здоровой рыночной
конъюнктуре. Официальная версия, озвученная ведущими экспертами отрасли,
сводится к стремлению высвободить ликвидность и диверсифицировать инвестиционные портфели.
Это представляется как часть продуманной стратегии управления активами,
направленной на снижение долговой нагрузки, перераспределение капитала
или вложение в новые, более перспективные направления. Однако за этой
благополучной картиной могут скрываться и менее очевидные, более
прагматичные причины. Утверждение о том, что продажи обусловлены
исключительно диверсификацией, а не проблемами, может быть лишь частью
публичной риторики, призванной поддерживать позитивный имидж рынка. В
действительности, некоторые владельцы активов, возможно, стратегически
стремятся выйти из них до потенциального спада на рынке или из-за
неуклонного роста операционных расходов, которые становятся все более
ощутимыми в условиях меняющейся экономической конъюнктуры. Это указывает
на желание зафиксировать прибыль или минимизировать риски в преддверии
неопределенности, что является естественной частью любого
инвестиционного цикла.
Параллельно с изменением мотивов продавцов, наблюдается значительная
трансформация в структуре покупателей. Если ранее рынок во многом
зависел от традиционных застройщиков жилья, то теперь круг покупателей
расширился за счет состоятельных частных лиц, крупных корпораций и
компаний, не связанных напрямую с недвижимостью. Эти новые игроки,
которых привлекают инвестиции в недвижимость в
Тайланде, видят в недвижимости Бангкока привлекательную возможность для
капиталовложений. Новые инвесторы в недвижимость Таиланда стремятся не
только к получению дохода от аренды или перепродажи, но и к защите
капитала от инфляции, а также к расширению своего присутствия в одном из
наиболее динамично развивающихся регионов Юго-Восточной Азии.
Однако приток этих «непрофильных» инвесторов, хотя и способствует
увеличению объема сделок, несет в себе определенные риски, которые
нельзя игнорировать. Привлечение новых типов покупателей, чьи основные
компетенции лежат вне сферы недвижимости, может привести к спекулятивному росту цен,
оторванному от реальной экономической ценности активов. Это создает
потенциальную угрозу формирования «пузыря», который в долгосрочной
перспективе может лопнуть, нанеся серьезный ущерб стабильности рынка и
доверию инвесторов. Более того, такой стремительный рост цен делает
рынок менее доступным как для традиционных застройщиков, которые
сталкиваются с увеличением стоимости земли и строительства, так и для
местных жителей, для которых приобретение собственного жилья в столице
становится все более непосильной задачей. Таким образом, за фасадом
рекордных объемов сделок и оптимистичных прогнозов скрывается сложная
динамика, требующая внимательного анализа и критической оценки
потенциальных последствий для устойчивого развития рынка недвижимости
Бангкока.
Риски и сценарии: Что ждет рынок недвижимости Бангкока в будущем?
Несмотря на текущий оптимизм и рекордные объемы сделок, будущее рынка
недвижимости Бангкока не лишено неопределенности. Любой потенциальный
инвестор должен тщательно взвешивать риски инвестиций в Бангкоке. Анализируя потенциальные угрозы, можно выделить несколько ключевых категорий, включающих общие риски инвестирования.
- Экономические риски. Глобальный экономический спад
или снижение туристического потока могут резко сократить спрос на
гостиничную недвижимость и инвестиции в целом, учитывая высокую
зависимость Таиланда от туризма. - Рыночные риски проявляются в перенасыщении
гостиничного рынка в определенных сегментах или локациях, что может
привести к снижению заполняемости и доходности, особенно для новых
проектов. - Социальные риски связаны с масштабной
реконструкцией и перепрофилированием, которые могут привести к
джентрификации, вытеснению местных предприятий и жителей, а также потере
культурной идентичности районов. - Политические риски включают изменения в
государственной политике, например, ужесточение визового режима, новые
налоги на недвижимость или иностранные инвестиции, что может негативно
повлиять на рынок.
Учитывая эти факторы, можно представить три основных сценария развития рынка недвижимости Бангкока:
- Позитивный сценарий: Бангкок успешно
диверсифицирует свою экономику, привлекая высококачественные инвестиции в
недвижимость, что приводит к устойчивому развитию, модернизации
городской инфраструктуры и повышению качества жизни для всех. Город
укрепляет свои позиции как региональный хаб. - Нейтральный сценарий: Рынок недвижимости Бангкока
продолжает умеренный рост, сбалансированный между притоком инвестиций в
гостиничный сектор и постепенной модернизацией старых зданий. Однако он
сталкивается с периодическими вызовами, такими как конкуренция и
необходимость адаптации к меняющимся трендам, требуя постоянного
внимания и гибкости. - Негативный сценарий: Чрезмерная зависимость от
туризма и спекулятивные инвестиции приводят к перегреву рынка,
образованию «пузыря», а также к социальному недовольству из-за роста цен
и джентрификации, что в конечном итоге отпугивает как туристов, так и
инвесторов, вызывая стагнацию или спад.
Бангкок на перепутье — новый цикл роста или преддверие бури?
Бангкокский рынок недвижимости, как показал наш всесторонний анализ,
действительно переживает период беспрецедентного подъема, демонстрируя рекордный объем сделок
с 2020 года. Этот впечатляющий рост движим мощным восстановлением
туристического сектора, который вновь привлекает миллионы посетителей, а
также активным обновлением городского фонда в рамках так называемого
цикла «4R» — возрождения, ремонта, перепрофилирования и перестройки
устаревших объектов. Инвестиции в гостиничный бизнес и модернизацию
инфраструктуры создают ощущение динамичного развития и новых
возможностей.
Часто задаваемые вопросы
Какие основные факторы способствуют рекордному росту рынка недвижимости Бангкока в 2025 году?
Рекордный рост рынка недвижимости Бангкока в 2025 году обусловлен
беспрецедентным восстановлением туристического сектора, активным
стремлением инвесторов к диверсификации портфелей и общим повышением
доверия к стабильности тайской экономики. Эти факторы привели к самому
высокому объему сделок с 2020 года.
Какой сектор недвижимости Бангкока является лидером по объему инвестиций и сделок?
Гостиничный сектор выделяется как безусловный лидер и главный
бенефициар текущего инвестиционного подъема на рынке недвижимости
Бангкока. Процветающий туризм в Таиланде стал главным двигателем,
обеспечив гостиничному сектору первенство по числу сделок.
Что такое Цикл «4R» и как он применяется на рынке недвижимости Бангкока?
Цикл «4R» — это концепция обновления и адаптации старых зданий к
новым потребностям, включающая возрождение, ремонт, перепрофилирование и
перестройку. В Бангкоке он применяется для трансформации устаревших
объектов недвижимости старше 30 лет, превращая их в современные и
функциональные пространства.
Какие основные риски для инвесторов существуют на рынке недвижимости Бангкока, согласно статье?
Основные риски включают экономические, такие как глобальный спад или
снижение турпотока, и рыночные, связанные с перенасыщением гостиничного
рынка в определенных сегментах. Также существуют социальные риски,
вызванные джентрификацией из-за реконструкции, и политические риски,
связанные с изменениями в государственной политике или налогах.
В чем заключается ключевое отличие офисного рынка Бангкока от гостиничного сектора?
Офисный сегмент Бангкока, особенно в центральном деловом районе
(CBD), сталкивается с переизбытком предложений и жесткой конкуренцией,
что давит на арендные ставки. В отличие от этого, гостиничный сектор
предлагает инвесторам гораздо большую гибкость и разнообразие
возможностей в различных ценовых сегментах и локациях.