Прогноз вице-президента Гильдии риелторов Андрея Банникова ломает популярный стереотип о том, что «вторичка» вот-вот умрёт, а будущее — только за новостройками. Его мнение отрезвляюще реалистично. Он смотрит не на единичные громкие кейсы, а на системные финансовые механизмы, которые на самом деле двигают рынок. Давайте разберём, почему он прав и что ждёт покупателя в 2026 году.
«Эффект Долиной» — это не тренд, это пиар-вспышка
Банников совершенно спокойно отмахивается от «кейса Долиной» как от фактора, способного переломить рынок. И это правильно. История с тотальной распродажей вторички ради покупки новостройки — это личная финансовая стратегия медийной персоны, которая стала инфоповодом. Это не массовое поведение.
Массовый покупатель мыслит другими категориями: доход, ставка по ипотеке, ежемесячный платёж, необходимость ремонта, локация. Его не убедишь продать обжитую квартиру в хорошем районе, чтобы вложиться в стройку на окраине только потому, что так сделала знаменитость. «Эффект Долиной» — это фон, а не драйвер.
Почему главный козырь новостроек сходит на нет? Конец эпохи льгот
Банников называет вещи своими именами: новостройки потеряли главный козырь — льготную ипотеку. Да, семейная ипотека под 6% ещё есть, но она жёстко таргетирована и ограничена по сумме. Массовая льготная программа завершена.
Теперь новостройка и вторичка соревнуются почти на равных условиях — по рыночным ставкам. А здесь у «вторички» появляются свои, вечные преимущества:
- Локация. Центральные, обжитые районы с инфраструктурой против часто периферийных площадок новостроек.
- Прозрачность. Видишь, что покупаешь: соседей, двор, состояние дома. Никаких рисков долгостроя или несоответствия проекту.
- Отсутствие НДС. Для многих квартир это всё ещё фактор.
- Возможность торга. На вторичном рынке цену можно сбить. В новостройке — только скидка от застройщика.
Именно поэтому разница в цене в 34% — не подарок, а справедливая плата за риски, неудобства и удалённость новостроек. И как верно замечает эксперт, при выравнивании ипотечных условий эта разница может даже сократиться.
Ставка — король рынка. Почему вторичка выиграет от её снижения?
Здесь Банников даёт самый важный инсайт. Нынешняя ипотека под 18-20% — нерабочая для первичного рынка недвижимости. На такие деньги берут только микро-кредиты, чтобы «дотянуть» до нужной суммы при продаже старого жилья.
Но если ставка упадёт до 12-13% (а на это надеется весь рынок), первыми выиграют не новостройки, а «вторичка». Почему?
- Более высокая ликвидность. Проще и быстрее купить/продать. Когда деньги снова становятся «дешёвыми», первыми в рост идут наиболее ликвидные активы.
- Спрос на «готовое». Снижение ставки разбудит тех, кто откладывал покупку, мечтая о конкретном районе, определённой планировке, «здесь и сейчас». Они пойдут на вторичный рынок.
- Инвесторы-арендодатели. Для них включена локация и возможность быстрого запуска объекта в доход. Вторичка здесь вне конкуренции.
«Небольшой переток из депозитов в квадратные метры», о котором говорит эксперт, тоже пойдёт, в первую очередь, в ликвидные и предсказуемые активы. А это — качественная вторичка в хороших районах.
Что это значит для покупателя в 2026 году? Стратегия выжидания сменится стратегией выбора
- Для тех, кто ждал снижения ставок, 2026 год может стать временем поиска варианта на вторичном рынке. Стоит присматриваться уже сейчас, чтобы быть готовым действовать, когда ипотека станет адекватной.
- Для тех, кто выбирает между новостройкой и «вторичкой», аргумент «она же новая!» перестанет быть решающим. На первый план выйдут прагматичные расчеты: цена за квадрат с учётом будущих затрат на ремонт в новостройке, транспортная доступность, инфраструктура.
- Инвесторам стоит обратить внимание на «убитую» вторичку в хороших локациях под ремонт. При оживлении рынка и удешевлении кредитов она может дать отличную доходность.
Итог: Прогноз Банникова — это глоток здравого смысла. Он возвращает нас от шумных инфоповодов к фундаментальным основам рынка: стоимости денег и базовым потребительским предпочтениям.
2026 год, скорее всего, не будет годом триумфа какого-то одного сегмента. Это будет год возвращения баланса. Год, когда новостройкам придётся конкурировать не госсубсидиями, а реальными преимуществами проектов, а вторичный рынок подтвердит свою устойчивость и фундаментальную ценность. Покупатель же, наконец, получит возможность выбирать не из-под палки «единственной работающей программы», а исходя из своих реальных жизненных потребностей и финансовых расчётов. И в этом — главная победа.