Про рубрику
Перед вами 1-ая статья в рамках рубрики "Инфляция 30-летнего", в ней планирую писать про попытки решить жилищный вопрос после 30 лет. Пока все действия сводятся к тому, что я откладываю на жильё в Москве определённый процент с заработной платы и храню эти сбережения на банковских вкладах.
Рассматриваю районы недалеко от воды, где есть побольше зелени - Крылатское, Щукино, Ломоносовский, Гагаринский и кварталы вдоль Мичуринского проспекта. Но и слежу за жильём в далёких районах Москвы - Солнцево, Саларьево, Северное Измайлово, Бабушкинский, Южное/Северное Медведково.
Совсем редко смотрю Московскую область - Красногорск, Химки, Мытищи, Реутов, Жуковский, Видное и Балашиху.
Про отслеживание цен на жильё
Уже который год наблюдаю рост стоимости цен на жильё, которые улетают всё дальше и дальше от моих сбережений. Проанализируем, как быстро летят цены. В качестве инструмента будет аналитический сайт "restate.ru". На январь 2026 года дела обстоят таким образом:
Понятно, что тут есть вопросы к методике измерения, которую я не нашёл. Гипотетически возможно, что в графике есть вес миллиардных квартиры из центра Москвы. Исключу эту погрешность, указав конкретный район Москвы, в котором мне хотелось бы жить:
Мда, стало ещё дороже. Похоже, стоит рассмотреть районы немного подальше. Район "Раменки":
Тоже много. Может, дело в Юго-Западе? Рассмотрим Северо-восток. Бабушкинская:
Делаем расчёт сами
Настало время залезть в детали. У меня есть несколько требований к рассматриваемым квартирам:
- Планировка - не студия (хотя "евродвушка", где одна из комнат совмещена с кухней - терпимо)
- Год постройки от 1980
- Площадь от 35 квадратных метров
- Общая цена до 30 МЛН рублей
По данным фильтрам нашлось 43 объявления и только 10 из них соответствуют цене до 327 тысяч. Качество квартир неплохое. Видно, что в ближайшие 10 лет ремонт был
Теперь делаем свой расчёт медианны стоимости квартиры и цены квадратного метра. Я заморочился и чтобы исключить погрешности, вручную копировал из каждого объявления блок текста со стоимостью и высчитывал с помощью сервисов для расчёта медианы. Получились такие цифры:
- Медиана стоимости квартиры - 19 450 000 рублей
- Медиана цены квадратного метра - 355 769 рублей
Цифры отличаются от графика с сайта "restate.ru", так как мои фильтры там не применялись, поэтому стоимость квадрата для меня достоверней в моих расчётах. Видим, что вторички с моими предпочтениями обойдутся дороже примерно на 8 процентов.
Сколько же копить
Дальше ещё один расчёт, которым будут сопровождаться статьи рубрики. Берём среднюю зарплату Росстата за прошлый год и считаем, сколько займёт:
- Накопить на квартиру под подушкой
- Накопить на квартиру через вклад со ставкой 7.5%
Важно! Расчёты без учёта роста цен на квартиру под действием инфляции! Оставил это допущение, потому что слишком много неизвестных. Непонятно, как будет индексироваться зарплата и какой уровень инфляции нас ждёт. Проценты по банковским вкладам тоже неизвестны, но предположим, что средняя будет 7.5%. Считаю, что цифра занижена, так как 11.01.2025 есть возможность купить облигации до 2040 года с купоном в 13% годовых. Но всё же прогноз банка России по ключевой ставке к 2027-2028 около 7.5-8.5%.
Таким образом, 35719 рублей - это 20% от средней зарплаты в 178 596.
- Накопление под подушкой суммы в 19 450 000 займёт 544 месяца, около 45 лет
- Накопление со ставкой в 10% займёт 261 месяц, почти 22 года
Что ж, с такой математикой нужно искать квартиру с параметрами поскромнее или в районах подешевле. Ну или копить более эффективными методами, не то двушкой на Бабушкинской я обзаведусь к 55 годам. Хотелось бы пораньше, конечно 😁