Недавно закрыл один объект, который встал почти на полгода. Не по моей вине, не по вине бригады — просто цепочка обстоятельств со стороны заказчика. Когда работы возобновились, я продолжил по старым ценам из договора. Маржа съелась, но решил не портить отношения.
Только вот внутри всё это время сидела одна мысль: а справедливо ли это вообще?
Как это было
История банальная. Объект в Москве, стандартный капитальный ремонт, планировали уложиться за 7–8 месяцев. На одном из этапов понадобились двери скрытого монтажа в санузлы. Я заранее сказал заказчику: они нужны до плитки. Не в конце ремонта, как обычные двери с наличниками, а именно сейчас — потому что короб должен стоять, чтобы плиточник сделал правильное примыкание.
Заказчик не поверил, решил, что это моя прихоть. Пришлось приглашать замерщика дверей. Тот подтвердил мои слова. Двери заказали. И началось.
Сроки производства переносились раз за разом. Сначала — три недели задержки, потом еще месяц, потом еще. Мы со своей стороны делали всё, что могли — другие зоны, инженерку, черновые. Но плитку в санузлах пришлось остановить. Потому что класть её без короба — значит заведомо делать брак.
Прошло почти полгода.
Когда двери наконец привезли и установили, заказчик позвонил: “Можете выходить?” Честно говоря, я уже почти забыл про этот объект. Плиточник давно на другом объекте работает. Пришлось дождаться, когда он освободится, вывести его обратно. Закончили плиточные работы, закрыли акт выполненных работ. Цены в акте — старые, те, что были в смете на старте.
А внутри сидела простая мысль: рынок за полгода вырос, люди подорожали, материалы тоже — почему я должен продолжать по ценам полугодовой давности?
Проблема не в дверях
Дело не в том, что это были именно двери. Дело в том, что остановка ремонта не по вине подрядчика — это не редкость.
Причин может быть масса:
- Не заказаны вовремя позиции, без которых следующий этап невозможен (инсталляции, встроенная техника, системы скрытого монтажа).
- Не утверждены решения — раскладка плитки, цвет краски, схема света. Хотя сроки давно прошли.
- У заказчика закончились деньги, он попросил приостановить до следующего транша.
- Нет доступа на объект — ключей, допусков, возможности работать.
- Заказчик уехал и просит подождать с определенными этапами.
В моём случае это были двери. В другом — может быть что угодно. Но суть одна: объект встал, время идёт, а цены растут.
Про цену на старте и цену через год
Вот что интересно. Когда заключаешь договор, заказчик смотрит на цифры в смете и думает: “Дорого”. Это нормальная реакция — ремонт действительно стоит денег, особенно в Москве.
Но люди забывают одну простую вещь: ремонт — это не процесс на несколько дней. Это месяцы, а то и год-два.
И за это время всё меняется. Цены на продукты растут, услуги дорожают, зарплаты поднимаются. Инфляция никуда не девается, это реальность нашей экономики.
И вот что происходит: когда мы подходим к чистовым этапам — малярке, финишной отделке — заказчик вдруг понимает, что цена, которая казалась высокой на старте, на самом деле уже не такая страшная. Потому что рынок за это время вырос, и если бы он искал исполнителя сейчас — ему бы назвали совсем другие цифры.
А мы продолжаем работать по тем ценам, что были год назад.
Риски длинного ремонта: как их учитывают в смете
Любой прораб, руководитель бригады или директор компании, который занимается ремонтами, когда составляет смету, понимает эти нюансы. Они знают, что ремонт — длинная история. Они знают, что за несколько месяцев цены могут измениться. И они закладывают определённый запас прочности.
Не для того, чтобы нажиться на клиенте. А для того, чтобы не оказаться в ситуации, когда работаешь в минус, потому что рынок ушёл вперёд, а ты остался на старых ценах.
Но вот в чём проблема: если произойдёт резкий скачок цен, или если ремонт затянется не по вине подрядчика — этот запас съедается моментально. И подрядчик всё равно оказывается в минусе.
При этом любой исполнитель заинтересован закончить ремонт как можно быстрее. Потому что затягивание сроков — это потеря прибыли, упущенные объекты, замороженные деньги. Никому не выгодно растягивать проект на год, если можно закрыть за восемь месяцев.
Но когда задержка происходит не по твоей вине — ты ничего не можешь сделать. Только ждать. И терять время. И деньги.
Почему заранее закладывать рост цен — не работает
Казалось бы, логично: если через 8 месяцев маляры будут дороже, давайте сразу заложим эту цену в смету.
Но на практике это не работает. Потому что заказчик сравнивает твою смету с рынком сегодня. И если сегодня маляры берут 2500 рублей за квадрат, а ты пишешь 2800 — он скажет: “Завышаете”.
Объяснять про будущую инфляцию бесполезно. Это звучит как отмазка, как попытка взять больше денег просто так.
Получается замкнутый круг: если заложить рост заранее — клиент считает, что его разводят. Если не закладывать — подрядчик работает в минус, когда ремонт затягивается.
Кстати, именно из-за этого противоречия многие заказчики и считают, что строители “зажрались”. Я подробно разбирал эту тему в двухчастной статье — объяснял, кто реально формирует цены на рынке, почему они такие, и где проходит граница между справедливой ценой и откровенным завышением:
Если коротко: цены диктует рынок, а не отдельные прорабы. Но есть нюанс — среди исполнителей действительно встречаются и профессионалы, которые берут по-честному, и дилетанты, которые завышают необоснованно. А ещё бывает, что заказчики сами провоцируют проблемы — огромными предоплатами без контроля или непониманием экономики длинного ремонта.
Что я вынес из этой ситуации
Я не стал поднимать цены в том случае. Решил сохранить отношения. Экономика проекта позволяла дотянуть, пусть и с меньшей маржой.
Но после этого осознал одну простую вещь: в договоре должны быть правила на такие случаи.
Не буду сейчас расписывать детали — это уже вопрос конкретных формулировок и условий. Но суть в том, что должно быть чёткое понимание: что происходит с ценой, если объект встал надолго не по вине подрядчика.
Потому что иначе получается так: если пауза по моей вине — моя ответственность, и это правильно. Но если пауза по вине заказчика — почему я должен работать по ценам год назад?
Что это даёт заказчику и подрядчику
Я всегда за нормальные отношения с заказчиками. Не хочу превращать ремонт в войну из-за денег. Но справедливость должна быть с обеих сторон.
Заказчик не должен переплачивать “страховкой” заранее. А подрядчик не должен становиться заложником чужих задержек.
Когда правила прописаны заранее — всем понятно, как действовать. Если объект идёт по графику — цены фиксированные. Если встал надолго не по вине подрядчика — включается понятный механизм. Не “я подниму как захочу”, а прозрачное правило, которое обе стороны приняли на старте.
Про деньги и время
Как-то читал про экономику и наткнулся на понятие — ставка дисконтирования. Суть простая: деньги сегодня стоят дороже, чем деньги завтра, потому что их можно вложить и заработать.
Мне всегда казалось, что это живёт только в учебниках. А потом я стал прорабом и понял, что это ровно про нашу работу.
Когда объект встаёт на полгода — это не просто пауза. Это потерянное время, упущенная прибыль, другие объекты, которые я мог бы закрыть. Это реальные деньги.
Но на практике эти термины мало кому понятны. Гораздо важнее простые и честные правила, которые защищают обе стороны.
Что в итоге
Я закрыл тот объект по старым ценам. Заказчик остался доволен, я тоже — отношения сохранились, а это важно. Но после этой истории понял одно: такие моменты лучше обсуждать заранее, на берегу.
Не потому что хочется кого-то подловить или заработать на паузах. Просто когда правила понятны с самого начала — не приходится потом выкручиваться, придумывать на ходу, объяснять, почему так получилось.
Ремонт — долгая история. Месяцы работы, куча этапов, люди, материалы, непредвиденные ситуации. И чем честнее все договорились в начале — тем спокойнее всем в процессе.
Без сюрпризов, без напряжения, без мысли “а не кинули ли меня” с обеих сторон.
---
Меня зовут Фёдор Прорабофф — руковожу бригадой по ремонту квартир в Москве. Мы работаем с частными заказчиками и строительными компаниями. Сайт: remkontora.ru
Хотите ремонт с вниманием к деталям или нужна консультация? Оставьте Заявку на бесплатный замер и смету.
Связаться со мной:
Следите за новостями и примерами работ в нашей группе ВК.