Аренда жилья в Испании - один из первых и самых важных шагов после переезда. И одновременно один из самых непонятных: разные типы аренды, контракты, депозиты, комиссии, индексы, «так принято» и «так по закону».
Эта статья - общая, системная инструкция, как выглядит процесс аренды квартиры в Испании в 2025–2026 году, если вы иностранец.
Какая вообще бывает аренда в Испании
Прежде всего важно понять: аренда бывает разная, и от этого зависит почти всё.
🔹 Долгосрочная аренда
Это аренда для жизни:
- от 1 года,
- с официальным договором,
- с возможностью прописки (empadronamiento),
- подходит для ВНЖ, школы, медицины и т.д.
Именно о ней мы говорим в контексте переезда.
🔹 Краткосрочная (временная, туристическая)
- от нескольких дней до нескольких месяцев,
- часто без полноценного контракта,
- не подходит для ВНЖ,
с 2025 года жёстко регулируется и регистрируется.
👉 Если вы переезжаете - вам нужна долгосрочная аренда.
Без контракта - никакой аренды «по-настоящему»
Чтобы арендовать квартиру легально, обязательно заключается договор аренды (contrato de arrendamiento).
Контракт - это не формальность, а ваш главный документ, в котором фиксируется:
- срок аренды,
- стоимость,
- условия выезда,
- депозиты,
- возможность повышения аренды,
- права и обязанности сторон.
❗️ Устные договорённости в Испании не работают.
Если чего-то нет в контракте - считайте, что этого не существует.
Какие документы обычно просят у арендатора
Даже если вы готовы платить, без документов квартиру вам просто не сдадут.
Чаще всего у иностранца запрашивают:
- паспорт
- NIE
- подтверждение ВНЖ (если есть)
- документы о доходах
Подтверждение доходов - ключевой момент
Это может быть:
- контракт на работу в Испании
- или документы из другой страны:
- банковские выписки
- рабочие контракты
- налоговые декларации
Чем понятнее и прозрачнее вы выглядите для собственника, тем выше шанс, что выберут именно вас.
Деньги: к чему нужно быть готовым
Вот здесь у многих начинается шок, поэтому разложим по полочкам.
🔹 Арендная плата
Оплачивается ежемесячно, обычно до 7 числа месяца.
🔹 Обязательный депозит (FIANZA)
- 1 месяц аренды
- обязателен по закону
- возвращается после выезда (обычно в течение месяца)
- депонируется в администрации
🔹 Дополнительная гарантия (GARANTÍA ADICIONAL)
- за мебель, технику, состояние жилья
- обычно 1–2 месяца
- не обязательна, но часто запрашивается
🔹 Банковская гарантия (AVAL)
- встречается реже
- чаще у арендаторов без дохода в Испании
🔹 Предоплата
По закону предоплата более чем за 1 месяц запрещена, но на практике иностранцев часто просят:
- 3 месяца,
- 6 месяцев,
- иногда даже больше.
Это не норма, а рыночная реальность, особенно в популярных городах.
Комиссия агентства: как должно быть и как есть
По закону 👉 комиссию за долгосрочную аренду должен платить собственник. Но на практике ситуация сложнее.
Многие агентства по-прежнему берут комиссию с арендатора, особенно если арендодатель - физическое лицо и особенно, если рынок перегрет и очередь из желающих.
Сколько это обычно:
1 месяц аренды + IVA (21%) или фиксированная сумма
❗️ Комиссия:
- не возвращается
- не считается депозитом
- это плата за услугу, а не за жильё
Сроки аренды и выезд: кратко и понятно
Если срок не указан - договор считается на 1 год. Арендатор может съехать через 6 месяцев, предупредив за 30 дней
Собственник обязан продлевать аренду:
- до 5 лет, если он физлицо
- до 7 лет, если компания
- После этого возможна автоматическая пролонгация ещё на 3 года
Продажа квартиры не отменяет договор аренды - новый собственник обязан его соблюдать.
Индексация: будет ли расти аренда
Аренда не может повышаться просто так. Повышение возможно только если:
- оно прописано в контракте
- и привязано к официальному индексу
С 2025 года в Испании используется специальный государственный индекс пересмотра аренды, а не обычная инфляция. Это сделано для сдерживания роста цен.
Эта статья - часть Энциклопедии переезда в Испанию с Еленой Капраловой
Не чтобы напугать, а чтобы вы заходили в процесс с открытыми глазами.
👩💼 Елена Капралова - магистр иммиграционного права Испании, Член Коллегии административных хесторов Валенсии