Тема сезонности в Сочи регулярно возникает в разговорах об инвестициях в курортную недвижимость. Особенно у тех, кто рассматривает покупку объекта для сдачи в аренду и рассчитывает на стабильный доход в течение всего года. Это нормальное и понятное ожидание.
Чаще всего в таких разговорах звучит фраза: «Сочи — круглогодичный курорт». Формально с этим сложно спорить. Но дальше возникает путаница. Многие автоматически делают вывод, что раз курорт работает круглый год, значит и доход от аренды должен быть ровным, без заметных перепадов. На практике это не так, и важно понимать почему.
Почему Сочи называют круглогодичным курортом
Для туриста Сочи действительно остается курортом в любое время года. Летом это море, зимой — горы и катание, в межсезонье — мягкий климат, прогулки, рестораны, спа, культурные мероприятия. Плюс постоянный поток деловых событий, форумов, выставок, концертов.
Люди приезжают в Сочи не только купаться. Они приезжают отдыхать, менять обстановку, проводить выходные или короткие отпуска. С этой точки зрения курорт живет круглый год — и это факт.
Важно понимать, что эта логика работает как для прибрежной части Сочи, так и для горного кластера. В Красной Поляне летом также достаточно активностей: природа, трекинг, рестораны, спа, массовые мероприятия. Однако высокий сезон там — зимний. У моря ситуация обратная: пик спроса приходится на лето. Это лишь подтверждает общий принцип сезонности, а не отменяет его.
Почему для аренды все выглядит иначе
Теперь о главном. Когда речь идет о доходе от аренды, важно учитывать не сам факт наличия туристов, а соотношение их количества к объему номерного фонда отелей.
В высокий сезон поток кратно выше, чем в остальное время. При этом весь номерной фонд курорта — от отелей до апартаментов — изначально рассчитан именно на пиковые периоды. Все эти люди летом где-то живут, а значит мест размещения построено достаточно много.
Отдельно стоит отметить, что даже покупка недвижимости в самом центре Сочи, в районе морского порта, не дает защиты от сезонности. Напротив, именно в центральных локациях сосредоточено наибольшее количество отелей и апарт-отелей, что усиливает конкуренцию в низкий сезон.
В межсезонье туристы остаются, но их значительно меньше. Объектов размещения при этом не становится меньше. Отсюда и возникает неизбежное снижение заполняемости и стоимости отелей. Это касается практически всех сегментов рынка. Есть отдельные комплексы, где падение выражено слабее, но даже там разница между сезонами никуда не исчезает.
Конкуренция как объективная реальность
Сочи — рынок с очень высокой конкуренцией. Отелей и апарт-комплексов много, и с каждым годом их становится больше. В высокий сезон это почти не ощущается — спрос покрывает предложение. В низкий сезон разница между объектами становится хорошо заметной.
Именно в этот период видно, какие комплексы были изначально правильно продуманны, а какие просто построены «на продажу». Одни держат загрузку и цену выше среднего, другие резко проседают. Но полностью избежать сезонности не удается никому — и в этом нет ничего необычного.
К чему стоит относиться спокойно
Сезонность в Сочи — это не проблема и не ошибка рынка. Это его базовая характеристика. Номерной фонд всегда ориентирован на высокий сезон, и по-другому быть не может. Поэтому разница в доходе между летом и зимой будет всегда.
Вопрос не в том, есть ли сезонность, а в том, насколько сильно она влияет именно на ваш объект. Здесь уже имеют значение детали: формат комплекса, инфраструктура, качество сервиса, окружение, целевая аудитория. Эти факторы не бросаются в глаза на этапе покупки, но именно они определяют заполняемость в межсезонье.
В итоге
Если смотреть на ситуацию трезво, становится понятно: искать в Сочи объект без сезонных колебаний бессмысленно. Зато вполне реально подобрать вариант, где эти колебания будут умеренными и прогнозируемыми.
Именно этим и стоит заниматься при выборе недвижимости под аренду — спокойно, без иллюзий и с пониманием реальной экономики курорта.
Если хотите разобрать свою задачу предметно и понять, какие варианты подойдут именно под ваши цели и ожидания по доходу, мы всегда можем обсудить это в формате частной консультации.
Больше полезных материалов о недвижимости Сочи на моем сайте:
