Если открыть любой крупный сайт с объявлениями и вбить «дом в Краснодарском крае», создаётся ощущение, что здесь продаётся буквально всё. Дома, таунхаусы, участки, «срочно», «дёшево», «у моря», «в перспективном районе». У некоторых возникает простой вывод: раз так много продают, значит, люди массово разочаровываются и уезжают.
Но реальность, как обычно, сложнее и интереснее.
Подписывайтесь ко мне в MAX. Там карты мест, маршруты и обзоры городов https://max.ru/eremin_media
Краснодарский край сегодня — это один из самых мощных центров внутренней миграции в стране. Сюда едут со всех регионов без исключения: с севера, из Сибири, с Урала, из центральной России, из маленьких городов и крупных агломераций. И люди приезжают с совершенно разным опытом жизни, разным уровнем требований и разным представлением о норме. Именно здесь и возникает эффект контраста восприятия.
Человек, который переехал из Москвы, видит в Краснодаре «терпимые» пробки, относительно свободные районы и более спокойный ритм. А человек, приехавший из небольшого города, где одна центральная улица и светофор — событие, воспринимает ту же самую ситуацию как транспортный коллапс. И оба будут абсолютно искренни в своих выводах. Мы всегда оцениваем среду не объективно, а относительно того, откуда пришли.
То же самое касается и бытовых проблем, и инфраструктуры, и недвижимости.
Теперь важный момент, который редко осознают. Краснодарский край — это не «один город у моря», а огромная территория, фактически сопоставимая с целой страной. По официальной численности населения край можно сравнивать с европейскими государствами. А если учитывать реальное, а не бумажное количество людей, то масштаб становится ещё нагляднее.
И здесь возникает ключевая проблема статистики. Официальные данные отражают только тех, кто зарегистрирован. Но в Краснодарском крае необходимость регистрации минимальна. Люди спокойно живут годами без постоянной прописки. Пенсионеры сохраняют регистрацию в «выгодных» регионах, чтобы не терять надбавки. Работа давно не требует местной прописки. Для детского сада или школы достаточно временной регистрации, которая часто оформляется формально. В результате реальное население крупных городов края давно превышает официальные цифры.
Краснодар — самый яркий пример. Формально — около миллиона жителей. Фактически — существенно больше. Это видно не по отчётам, а по дорогам, по застройке, по нехватке школ, садов, поликлиник. Социальная инфраструктура строится по статистике, а статистика не успевает за реальностью. Отсюда ощущение перегруженности и хаоса.
Но при чём тут количество продаваемых домов?
Дело в том, что массовая миграция создаёт постоянный оборот недвижимости. Кто-то приезжает, покупает дом, пожив год-два понимает, что именно ему такой формат жизни не подходит — и продаёт. Кто-то, наоборот, продаёт квартиру и переезжает в дом. Кто-то меняет район. Кто-то переезжает ближе к морю или, наоборот, уезжает подальше от курортной суеты. Это не бегство, а нормальный процесс подбора среды под себя.
Подписывайтесь ко мне в MAX. Там карты мест, маршруты и обзоры городов https://max.ru/eremin_media
Кроме того, в Краснодарском крае крайне активен рынок земли и индивидуального строительства. Здесь много людей, которые покупают дома как инвестицию, как временное жильё или как объект под перепродажу. Это тоже увеличивает количество объявлений, но не говорит о том, что все «спасаются бегством».
Есть и ещё одна важная причина иллюзии переизбытка. Краснодарский край — абсолютный лидер по количеству дублирующихся объявлений. Один и тот же дом могут одновременно продавать несколько риелторов, сам собственник и «партнёры». Объект появляется на десятках площадок, с разными фотографиями, описаниями и ценами. Иногда один и тот же дом можно встретить по 30–40 раз, и создаётся ощущение, что рынок просто завален предложениями.
Добавьте к этому фейковые объявления, несуществующие дома «за три миллиона в хорошем районе», проданные объекты, которые годами продолжают висеть в базе, — и картинка становится совсем искажённой. Не потому что рынок такой, а потому что информационное поле не очищается.
Отсюда и мифы. Кажется, что домов продаётся больше, чем в Москве, больше, чем где бы то ни было. Хотя если смотреть на реальные сделки, а не на количество объявлений, Краснодарский край выглядит вполне сопоставимо с регионами аналогичного масштаба и численности населения. Просто здесь выше оборот, выше мобильность людей и выше информационный шум.
Люди будут продолжать ехать в Краснодарский край. Климат, близость моря, возможность жить без суровых зим, земля, которая остаётся ликвидной, — всё это никуда не исчезнет. Пока цены на жильё здесь не уйдут в принципиально другой уровень, поток миграции сохранится. А вместе с ним сохранится и активный рынок продаж.
Поэтому, отвечая на вопрос, почему здесь продают так много домов, важно сказать честно: продают не «потому что всё плохо», а потому что край живой, динамичный и постоянно меняющийся. Иллюзия массовой распродажи — это смесь масштабов региона, миграции, особенностей статистики и перегруженных досок объявлений.
Главное — не делать выводы на основе ощущения. В недвижимости, как и в жизни, всегда важно смотреть глубже, задавать вопросы и проверять реальность за красивыми или пугающими цифрами.