С 1 января 2026 года в силу вступило семь нововведений, затрагивающих порядок распоряжения и управления общим имуществом в многоквартирных домах.
1. Монтаж устройств на фасадах - только по решению собственников
Теперь размещение кондиционеров, спутниковых антенн, навесов, рекламных конструкций и других стационарных элементов на видимой внешней части здания допускается только после одобрения на общем собрании собственников. Для принятия такого решения обычно достаточно простого большинства голосов, если иное не прописано отдельно.
Под запрет попадают установки оборудования, которые нарушают внешний вид архитектуры или затрудняют обслуживание дома; для некоторых работ могут потребоваться технические заключения (например, о несущей способности конструкций) и согласования с ресурсоснабжающими организациями.
2. Передача общих помещений третьим лицам - нужно минимум 2/3 голосов собственников
С 2026 года передать в аренду или во временное пользование подвалы, чердаки, кладовые, машиноместа и иные объекты, являющиеся общим имуществом, теперь можно только при поддержке не менее двух третей голосов собственников, причём это решение фиксируется протоколом собрания.
Нововведение предотвращает бесконтрольную передачу общего имущества; при этом важно чётко прописывать условия передачи - срок, размер платы, обязательства по содержанию, порядок доступа собственников и условия досрочного расторжения.
3. Решения по общему имуществу принимаются простым большинством (если иное не установлено)
Для большинства управленческих вопросов, связанных с содержанием, использованием, ремонтом и изменением общего имущества, теперь достаточно простого большинства голосов собственников, если закон не требует иного.
Это ускорит принятие повседневных решений (ремонт подъездов, закупки материалов, утверждение смет), но уменьшит влияние меньшинства на многие вопросы. Для крупных изменений (например, капитальный ремонт или изменение назначения помещений) сохраниться более высокий порог голосов - 2/3.
Уточнён порядок организации общих собраний
В 2026 году регламентация процедуры проведения общих собраний приведена в более чёткий порядок - все решения по общему имуществу должны фиксироваться в протоколе и подтверждаться в установленном порядке. Возможно введение конкретных требований к уведомлениям, формам голосования и способам фиксации результатов (включая письменные протоколы и электронное голосование).
Протокол должен содержать повестку, список присутствующих, результаты голосования и формулировки принятых решений.
5. Стала проще и прозрачнее процедура смены управляющей компании
С 2026 года процесс выбора, контроля и замены управляющей организации более детализирован. Это должно сделать смену УК более прозрачной и доступной для инициатив собственников. Уточнены требования по уведомлениям, срокам передачи документов и отчётности.
Смена УК требует подготовки - сбора фактов о качестве услуг, претензий, подготовки альтернативных предложений, проведения собрания и оформления протокола. Важен порядок передачи дел, незавершённых договоров и расчётов с подрядчиками.
6. Усиление роли мнения большинства при сохранении процедур защиты меньшинства
В управлении домом сделан акцент на большинство - решения большинства становятся решающими в большем числе случаев, при этом остаются механизмы защиты прав отдельных собственников.
7. Обязательное оформление и хранение решений общих собраний
Все решения, принятые на общих собраниях, обязаны быть надлежаще оформлены и задокументированы. Протоколы и приложения (проекты договоров, сметы, акты) должны храниться и быть доступны собственникам.
Документирование снижает риск двусмысленных толкований и облегчает контроль за исполнением решений - кто и в какие сроки отвечает за работы и на какие средства. Наличие полной документации упрощает проверки и обжалование решений.