Налоговая реформа на Кипре с 2026 года: что важно для инвесторов в недвижимость
Кипр с начала 2026 года вводит масштабные изменения в налоговое законодательство. Часть норм вступила в силу с 1 января, остальные поэтапно в течение года. Реформа затрагивает сделки с недвижимостью, налогообложение прибыли при продаже и правила учёта арендного дохода. Для инвесторов изменения в целом носят позитивный характер, но требуют более точного налогового планирования.
Ключевые изменения
✔ Полностью отменён гербовый сбор (Stamp Duty) при покупке недвижимости;
✔ Увеличены необлагаемые пороги по налогу на прирост капитала (CGT);
✔ Расширено применение CGT при продаже долей в компаниях, владеющих недвижимостью;
✔ Арендные платежи свыше EUR 500 можно оплачивать только безналично (с июля 2026).
Что на практике: пример для инвесторов с ПМЖ
📌 Ситуация
Инвестор приобрёл недвижимость на Кипре для получения инвестиционного ПМЖ за EUR 300,000 + НДС и планирует её продажу в 2026 году или позже.
Шаг 1. НДС при покупке важно понимать, но не для расчёта CGT
– 5% НДС применялся, если объект оформлялся как основное жильё с декларируемым проживанием.
– 19% НДС — если объект использовался как инвестиционный (аренда, отсутствие фактического проживания, покупка через компанию).
⚠️ Важно: НДС (5% или 19%) не участвует в расчёте налога на прирост капитала при продаже.
Шаг 2. Как считается налог при продаже в 2026 году
Пример:
– цена покупки (без НДС): EUR 300,000
– цена продажи: EUR 360,000
– прирост капитала: EUR 60,000
С учётом реформы:
EUR 30,000 — пожизненная необлагаемая льгота для инвестиционных объектов
20% CGT применяется только к сумме превышения
Итог:
– налогооблагаемая база: EUR 30,000
– налог к уплате: EUR 6,000
Если прибыль не превышает EUR 30,000 — налог не возникает вовсе.
Шаг 3. Если объект оформлен через компанию
С 2026 года CGT применяется, если 20% и более стоимости компании связано с недвижимостью на Кипре (ранее — 50%). Это означает, что продажа долей компании фактически приравнивается к продаже объекта.
Что стоит сделать инвестору
✔ Проверить, использовалась ли ранее пожизненная льгота по CGT.
✔ Оценить структуру владения (напрямую или через компанию).
✔ Пересчитать налоговую нагрузку перед продажей, а не после.
✔ Убедиться, что режим НДС при покупке соответствовал фактическому использованию объекта.
Налоговая реформа 2026 года делает рынок недвижимости Кипра более прозрачным и предсказуемым для инвесторов. Однако для владельцев инвестиционных объектов, например, приобретённых под ПМЖ, требует осознанного подхода к выходу из инвестиций.
