Основная ошибка при открытии детского сада — выбор помещения, исходя только из цены аренды или внешнего вида, без анализа локации, целевой аудитории и норм СанПиН. Локация - ключевой фактор успеха при открытии частного детского сада. Неправильно выбранное помещение приводит к недобору детей, высоким расходам и затяжной окупаемости.
За 10 лет работы я увидел закономерность: 50% новичков допускают критические ошибки при выборе локации для детского сада. И дело не в том, что они выбирают плохие помещения - они просто не понимают на что вообще смотреть при открытии детского сада.Начинающий предприниматель находит "красивое место", смотрит на цену аренды и считает, что этого достаточно. Но реальность другая.
Когда вы запускаете частный детский сад с нуля, у вас часто нет:
1. Опыта оценки локации для детского сада
2. Понимания актуальных СанПиНов
3. Навыков анализа транспортной доступности
4. Знаний о том, как выбрать помещение под детский сад правильно.
А некоторые франшизы, к сожалению, часто красиво обещают, но реальные цифры и реальные подводные камни не раскрывают. Их задача — продать франшизу, а не обеспечить ваш успех. А ваш расчет окупаемости детского сада зависит от правильного выбора помещения для детского сада, а не от красивых обещаний.
Подбор помещения — это комплексная задача, требующая эксперта, который:
• знает СанПиНы и нормы для частного детского сада изнутри
• умеет анализировать район и плотность застройки
• понимает, какая аудитория живет в этом ЖК
• может провести точный расчет окупаемости детского сада
• может просчитать трафик и транспортную доступность
• умеет проектировать пространство
• умеет считать финмодель
• является хорошим переговорщиком, чтобы выбить нормальные условия аренды.
Именно поэтому мы никогда не делали услугу “эконом-класса” по подбору помещений — потому что здесь нет мелочей. Локация для детского сада — это фундамент бизнеса. Ошибка здесь стоит года работы и миллионов рублей.
В этой статье я покажу, как выбрать помещение под детский сад на основе данных, а не интуиции, разберу весь процесс выбора локации:
— как понимать, где живёт ваша аудитория;
— почему 10 минут пешком важно для многих локаций;
— как считать потенциал района и самого помещения;
— какие ошибки совершают новички;
— и самое главное — как видеть картину целиком, чтобы открывать сад не на удачу, а на расчёт.
Мы много лет собирали эти знания на практике, набивая свои шишки.
1. Локация решает всё - Правило 10 минут для успешного частного детского сада
🏗️ Где искать лучшее помещение для детского сада?
При открытии детского сада запомните: ваша локация для детского сада должна быть удобной для ежедневного использования. Это не магазин, куда заходят раз в неделю. Удобная пешая доступность — ключевой фактор для родителей при выборе частного детского сада, важнее цены или концепции.
Самая частая ошибка — выбор красивого, но неудобного помещения для детского сада. Представьте: родители утром спешат на работу. Им нужно быстро завезти ребенка. Если дорога занимает лишние 20 минут — они найдут другой вариант.
Родителям важно одно — удобно ли утром отвезти ребёнка и так же удобно забрать его вечером. Всё остальное вторично.
Наш опыт показывает: 85% клиентов частного детского сада живут в радиусе 1-1,5 км. Это 10-15 минут неспешной ходьбы. Всё, что дальше, требует автомобиля или общественного транспорта, что резко снижает привлекательность вашего предложения.
📍 1–1,5 км — это не рекомендация, а “ золотое правило” для расчета окупаемости детского сада.
Мы анализировали данные по 20+ нашим частным детским садам:
- Карты проживания клиентов показывают четкий радиус
- Тепловые карты перемещений подтверждают закономерность
- Опросы родителей выявляют порог терпимости
Результат: 85% детей ходят в сад, расположенный в пешей доступности. Это важно учитывать в расчете окупаемости детского сада, так как от этого зависит заполняемость.
2. Застройка и тип жилья: где искать клиентов для частного детского сада
Наилучшая аудитория — жители современных ЖК бизнес- и комфорт-класса: это молодые семьи с доходом выше среднего, готовые платить за качество и сервис. Старая застройка даёт дополнительный трафик, но ядро клиентов для успешного частного детского сада формируется именно в новых жилых комплексах.
👨👩👧 Кто живёт в этом радиусе — ключевой вопрос
Важно не просто считать километры, а понимать аудиторию внутри этого круга.
Есть районы, где живут семьи в ипотеке в самом бюджетном сегменте — там выше зависимость от государственных садов и сильная чувствительность к цене.
А есть современные жилые комплексы, куда въезжают молодые семьи с доходом выше среднего — они готовы платить за комфорт, стабильность и понятный сервис для ребёнка.
🎯 Почему локальный спрос сегодня важнее массовой рекламы
Наш опыт показал ещё одну важную вещь: не всегда массовая реклама приводит клиентов.
Самый эффективный источник — это ближайшие дома, локальное окружение, сарафанное радио внутри ЖК и микрорайона. Именно там формируется основной поток.
Поэтому сегодня при выборе локации акцент нужно делать не на «где дешевле аренда» и не на масштабную рекламу, а на плотность и качество семей в ближайшем радиусе.
Если сад стоит правильно — клиенты приходят сами.
Вывод: выбирайте локацию для детского сада с высокой плотностью целевой аудитории.
🏗️ Про застройку и тип жилья
Я всегда обращаю особое внимание на современные жилые комплексы.
Там высокая плотность населения, много молодых семей, много детей. И самое главное — это аудитория, которая реально может позволить частный детский сад, а не рассматривает только муниципальный как единственный вариант.
Современные ЖК почти всегда выигрывают у старых панелек:
• выше платежеспособность семей,
• высокая концентрация новосёлов за короткий период,
• продуманная инфраструктура,
• родители уже привыкли пользоваться частными детскими садами и сервисами.
Да, аренда в новостройках чаще выше. Но здесь важно смотреть не на цифру в договоре, а на результат: стабильная загрузка и быстрая скорость набора почти всегда перекрывают разницу в ставке.
Важный нюанс для расчета окупаемости детского сада: аренда в новостройках на 20-30% выше, но и заполняемость на 40-50% быстрее. Это стоит учесть в бизнес-плане при открытии детского сада.
📍 Самая сильная модель — когда новое и старое работают вместе
На практике лучше всего себя показывают локации, где современные ЖК встроены в уже развитую городскую ткань.
То есть рядом есть:
• старая жилая застройка прошлых лет
• метро или крупные транспортные узлы
• школы, поликлиники, магазины
• обжитая инфраструктура и привычные маршруты родителей.
Такие районы дают сразу несколько преимуществ:
новые дома приводят молодые семьи, а старая застройка усиливает трафик, транспорт и удобство.
🏙️ Примеры из практики
Москва:
• Хорошёво-Мнёвники — современные ЖК + старая застройка, метро, понятная логистика.
• Академический / Черёмушки — старые районы с метро, куда активно заходят новые жилые комплексы.
Новосибирск:
• Заельцовский район — сочетание новых домов и старой застройки, метро, высокий спрос на частные сады.
• Центральный и Октябрьский районы — развитая инфраструктура, транспорт, плюс точечные современные ЖК.
В таких местах у сада всегда есть предусиление по всем фронтам: и по трафику, и по аудитории, и по удобству для родителей.
3. Транспорт и логистика: критерии транспортной доступности
Транспортная доступность помещения для детского сада критична для успеха. Идеальная локация имеет:
• удобный подъезд
• места для кратковременной парковки
• находится рядом с основными транспортными маршрутами.
🚇 Транспорт: метро, выезды, парковки
Место рядом с линиями метро или удобными выездами на основные дороги — это огромный плюс. Если родители могут завезти ребёнка «по пути», не делая крюков — вы будете заполняться значительно быстрее.
Наоборот, сад, к которому сложно подъехать, где негде встать хотя бы на 2 минуты — это минус, который потом невозможно исправить никакой рекламой.
При выборе помещения для детского сада оцените:
1. Пешая доступность от жилых домов — основное
2. Удобный подъезд на автомобиле — обязательно
3. Парковочные карманы для кратковременной остановки
4. Близость к метро/остановкам для семей без авто
4. Оценка потенциала — Как анализировать район и конкретную локацию для детского сада
После анализа района и целевой аудитории мы всегда переходим к следующему этапу — оценке потенциала конкретного помещения. Именно здесь заканчиваются ощущения и начинается расчёт.
Помещение может выглядеть удачно визуально, иметь привлекательную ставку аренды или удобную планировку, но до тех пор, пока не посчитана экономика, говорить о перспективах объекта преждевременно.
В своей практике мы всегда идём от планировки и функционального зонирования к цифрам. Сначала определяем вместимость, затем считаем возможную выручку, ежемесячные расходы и точку безубыточности. Такой подход позволяет ещё на старте понять, какую финансовую модель даёт объект и имеет ли смысл в него заходить.
Ниже приведён пример укрупнённого расчёта, который наглядно показывает, как мы оцениваем потенциал помещения на этапе принятия решения, до подписания договора и начала инвестиций.
📊 Алгоритм анализа для открытия детского сада
Оценивать нужно не только само помещение, но и его окружение. Смотреть только на карту — недостаточно.
Потенциал района:
• общее количество жителей в радиусе 1-1,5 км
• доля детей в возрасте 1- 6 лет
• тип аудитории (современные ЖК или старый жилой фонд)
• транспортная доступность
• наличие и плотность ближайших жилых комплексов.
Потенциал помещения:
• сколько групп реально можно разместить с учётом норм
• сколько детей может быть при полной загрузке
• какую выручку это даёт при рыночной цене
• структуру ежемесячных расходов
• потенциальную чистую прибыль.
Именно так мы считаем каждый проект. Такой расчёт позволяет заранее увидеть реальный финансовый потенциал локации и избежать решений «на ощущениях», которые в этом бизнесе обходятся слишком дорого.
📈 Пример анализа конкретного помещения
После общей оценки района мы всегда переходим к анализу конкретного объекта. Это позволяет понять не «насколько он нравится», а какую экономику он реально даёт.
В данном случае рассматривался объект в г. Краснодар, ул. Академическая, д. 2. Формат — частный дом. Арендная ставка — 250 ₽ за м².
1) Планировка и функциональное зонирование
На основе планировки было выполнено функциональное зонирование помещения:
• младшая группа (17 детей) — 44 м²
• средняя группа (18 детей) — 49 м²
• старшая группа (15 детей) — 34 м²
• спортивно-музыкальный зал — 25 м²
• кухня — 13,5 м²
• столовая — 11,1 м²
• дополнительный класс — 18 м²
• кабинет логопеда / психолога — 13 м²
Проектная вместимость помещения — 50 детей при полной комплектации.
2) Выручка и ценовая модель
В расчете использовалась средняя рыночная стоимость абонемента — 40 000 ₽. Такой ценовой уровень позволяет на старте быстрее сформировать наполняемость групп и соответствует конкурентному окружению.
При полной загрузке — 50 детей × 40 000 ₽ = 2 000 000 ₽ выручки в месяц.
3) Ежемесячные расходы (укрупненный расчёт)
Для оценки финансовой модели были заложены следующие основные статьи расходов:
• фонд оплаты труда — 570 000 ₽
• питание — 150 000 ₽
• аренда — 75 000 ₽
• коммунальные услуги — 35 000 ₽
• расходные материалы — 40 000 ₽
• налоги — 45 000 ₽
• роялти — 35 000 ₽
• реклама — 100 000 ₽
Совокупные ежемесячные расходы составляют около 1 050 000 ₽.
Точка безубыточности при такой модели — примерно 26 детей.
При расчёте учитывались затраты на ремонт, оснащение групп, кухню, общие зоны, работу строительной бригады и рекламный запуск.
Общий объём инвестиций на запуск объекта составил порядка 6,7 млн ₽.
Все приведённые цифры являются укрупнённым расчётом, который используется на этапе принятия решения по объекту. Такой подход позволяет ещё до подписания договора аренды оценить потенциальную загрузку, структуру расходов и ожидаемую экономику проекта.
Это реалистичный расчет окупаемости детского сада. Многие франшизы занижают цифры, чтобы привлечь франчайзи.
5.Кейс из практики — Разбор реальной локации для детского сада в Краснодаре
«Как мы нашли район с 840 потенциальными клиентами в радиусе 1 км (пошаговый алгоритм)».
📍 Анализ: г. Краснодар, м.н Фестивальный
1) Общая характеристика района
Фестивальный — один из самых густонаселенных и устойчивых по спросу районов Краснодара. Район уже сложившийся, но при этом активно обновляется и уплотняется новыми ЖК.
Что важно:
• высокая концентрация молодых семей
• удобная логистика
• хорошая транспортная доступность
• развитая инфраструктура (сады, школы, медцентры, торговые точки)
• рядом смешанная застройка — плотные многоэтажки + частный сектор.
Такой микс всегда даёт живой постоянный спрос на частные сады: жители частного сектора чаще выбирают частные организации, а жители современных ЖК ценят сервис и время.
2) Аудитория: кто живёт в Фестивальном
Тут живут семьи с доходом средний / средний+, которые:
• либо свежие ипотечники в современных ЖК
• либо стабильные семьи, живущие в районе давно
• либо молодые родители, которые сознательно выбирают этот район из-за инфраструктуры.
Это не бюджетная аудитория, не "вынужденные" клиенты муниципальных садов. Эти семьи могут себе позволить частный сад за 25-40 тыс. руб., а часть — 40+.
По покупательской способности Фестивальный — ТОП-3 в Краснодаре.
3) Застройка: плотность, качество, потенциал
В районе большой массив современных ЖК с постоянно растущей плотностью населения:
🔹 ЖК с высокой платежеспособностью:
• Екатерининский парк — ~240 тыс/м²
• Янтарный-4 — ~240 тыс/м²
• Екатеринодар — ~230 тыс/м²
• Янтарный-2 — ~250 тыс/м²
• Седьмой континент — ~250 тыс/м²
Это аудитория с доходом выше среднего, ценящая сервис, качество и время.
🔹 Средний сегмент / массовая застройка:
• Цветы — ~200 тыс/м²
• Современник — ~180 тыс/м²
• Солнечный город — ~180 тыс/м²
• Фестивальный (ЖК) — ~150 тыс/м²
Это семьи среднего класса, оптимальный сегмент для частного сада.
По плотности Фестивальный — один из самых сильных районов:
в зоне 1 км вокруг современных ЖК может быть от 7 000 до 12 000 жителей, из них 7 % — дети 1-6 лет (то есть 490-840 потенциальных клиентов в пешей доступности).
Если сад будет стоять в правильной точке — ты собираешь свои 1-5 % легко.
Это:
• минимум 5-8 детей при старте,
• потенциал до 25-35 детей при нормальной работе.
4) Конкуренты: обзор и ценовой коридор
По этому списку видно: район перегрет муниципальными садами, но частников мало, и часть из них слабые/маленькие.
Вывод по конкуренции:
• цены стабильные: от 22 000 до 40 000 ₽
• сегмент «30-40 тыс» работает хорошо — есть спрос
• сегмент эконом переполнен, а места в качественных садах либо нет, либо вход от 38-40 тыс
• в районе нет супер-премиальных проектов с хорошей методологией и сервисом.
Окно возможностей:
• частный сад в сегменте от 32 000 до 38 000 ₽ с высоким качеством и нормальным режимом (до 19:00) соберёт клиентов легко.
5) Логистика и доступность
Фестивальный — это:
• хорошие дороги
• блоки микрорайонов, которые не «разорваны» пустырями
• нормальная навигация
• удобный подъезд к большинству ЖК.
Важно выбрать точку:
• рядом с проездом
• с возможностью остановиться на 2-3 минуты
• желательно рядом с транспортной линией — родителям важно завезти ребёнка по пути на работу.
Если сад в глубине дворов, где неудобный заезд и сложная парковка — это сразу -30% к набору.
6) Резюмируем анализ района
Фестивальный — очень сильная локация для частного садика:
• плотность населения высокая
• аудитория молодая, семейная, платёжеспособная
• современная застройка
• частных садов достаточно, но сильных — мало
• конкуренты в верхнем сегменте есть, но рынок не закрыт
• ценовой коридор рабочий: 30-40 тыс ₽
Важно найти помещение с:
• нормальной ставкой аренды
• возможностью ремонтировать под нормы
• удобным подъездом
• трафиком молодых семей
Фестивальный — пример локации, где совпадают три ключевых фактора:
платежеспособная аудитория, плотная современная застройка и рабочий ценовой коридор.
В таких районах частный сад выходит на стабильную загрузку быстрее и работает предсказуемо по финансам.
6. Чек-лист: как выбрать помещение под детский сад без ошибок?
Наш чек-лист — основа для того, как выбрать помещение под детский сад. Каждый пункт влияет на расчет окупаемости детского сада и успешность его открытия.
Проверка по этому списку перед подписанием договора аренды сэкономит ваш бюджет и время.
1. Два выхода минимум
Один — основной, второй — полноценный эвакуационный.
2. Только первый этаж (цоколь строго запрещён по СанПиН)
Цоколь — это автоматический отказ. СанПиН жёстко запрещает размещать детские сады в цокольных этажах.
3. Высота потолков от 2,7 м и выше
Это обязательное требование. Ниже — помещение не пройдёт по нормам и будет некомфортным для детей.
4. Возможность организации кухни / дого
Должны быть выводы коммуникаций, вентиляция
5. Удобные санузлы для групп
Не в конце коридора, не «общий санузел» для всего помещения. Для Ясельной группы желательно отдельный с/у.
6. Наличие зоны прогулки
Идеально — собственная площадка. Если её нет, должен быть доступный благоустроенный двор, где дети могут гулять ежедневно.
7. Мощность электросети от 15 кВт
Это минимум для нормальной работы кухни, освещения, оборудования.
8. Возможность согласовать перепланировку
Смотрим, какие стены несущие, можно ли переносить мокрые зоны, можно ли выходы расширить.
9. Парковка и транспортная доступность
Даже 2-3 удобных места рядом — огромный плюс.
10. Требуемая площадь групповых
Это критически важный параметр, который многие забывают:
• для обычного сада — минимум 2-3 групповые ячейки по 25 м² и более
• для мини-сада — минимум 1 групповая ячейка от 40 м².
Убедитесь в возможности естественного проветривания в этих группах через окно. Оно должно быть обязательно.
«Распечатайте и берите с собой на просмотр. Если помещение не проходит по 3 пунктам — сразу отказывайтесь».
7. Правда о франшизах — О чем молчат франшизы детского сада при подборе помещения
Франшиза детского сада часто умалчивает о подводных камнях при подборе помещения:
• помощь может ограничиться списком объектов без анализа
• не учитывается стоимость доведения помещения до норм СанПиН
• в типовом договоре аренды могут быть рискованные условия (короткий срок, запрет на перепланировку).
Важно получать не мнение, а расчёт финмодели на конкретном помещении.
🔴 Скрытые риски, которые всплывают уже после подписания аренды
В презентациях почти у всех франшиз «помощь с локацией» звучит красиво. Но реальность в том, что подбор помещения — это не чек-лист и не «посмотреть варианты». Это аналитика района, проверка норм, проектирование, расчёт экономики и переговоры по договору. И именно в этой части чаще всего возникают неприятные сюрпризы.
😱 «6 пунктов, которые вам НЕ покажут при продаже франшизы. Проверьте договор».
1) “Помощь с локацией” часто ограничивается списком объектов
Вместо полноценного анализа вам присылают 10-20 ссылок/контактов и всё. Дальше вы сами решаете, что подходит. Без расчёта и обоснования легко выбрать помещение «на эмоциях».
2) Не проговаривают, что помещение может не пройти по нормам
Окна, проветривание, высота потолков, санузлы, второй выход, планировка, свет, мокрые зоны — это всё критично. Многие узнают об ограничениях уже после внесённого аванса и начала ремонта.
3) Не делают проектную проверку “до”
Частая история: помещение вроде подходит, но когда начинаешь «раскладывать» его по группам и функциям — выясняется, что группы не набираются по площади, нет логики потоков, некуда поставить кухню, не сходится зонирование. Без предварительного проектного анализа это невозможно увидеть.
4) Умалчивают про стоимость “доведения до норм”
Само помещение может быть недорогим, но дорого обходится доведение: второй эвакуационный выход, вентиляция, увеличение мощности, перепланировка, мокрые зоны, согласования. На входе это часто не считают — и потом бюджет “улетает”.
5) Договор аренды: “типовые условия”, которые потом бьют по бизнесу
Индексация, короткий срок, одностороннее расторжение, запрет на перепланировку, запрет на вывеску/вентиляцию, перекладывание капремонта на арендатора, ответственность за инженерку — эти вещи критичны. Если франшиза не помогает вести переговоры и не даёт сильную юридическую рамку, риски остаются на вас.
6) Самое важное: отсутствие конкретного обоснования выбора
Качественная работа по локации — это когда вам дают не «мнение», а документ: почему этот район, почему эта точка, сколько детей в радиусе, какая аудитория, какая финмодель на конкретной площади и аренде. Без этого выбор превращается в угадайку.
🔍 Как проверить франшизу детского сада перед открытием
Обязательные шаги:
1. Посетить действующие сады франшизы лично
2. Поговорить с франчайзи без участия франчайзера
3. Запросить финансовую отчетность компании
4. Проверить договор с независимым юристом
5. Узнать о неудачных точках и причинах закрытия
Помните: успешное открытие детского сада начинается с правильного выбора локации для детского сада. Ваш расчет окупаемости должен основываться на реальных данных, а не на обещаниях.
Качественное помещение для детского сада + правильная локация для + точный расчет окупаемости детского сада = основа успешного бизнеса в сфере дошкольного образования.
Присоединяйтесь к успешным франшизам!
BINNY (частные детские сады): https://binny.ru/
Слон и Птичка (частные детские сады): https://slonptichka.ru/
НейроГерои (центры детской нейрокоррекции): https://neuroheroes.ru/
Связаться с основателем: https://t.me/ivansete