Сдавать квартиру «по-тихому» до сих пор считается нормой.
Договор устный, деньги на карту или наличными, налогов — ноль.
На первый взгляд — чистая экономия.
Проблема в том, что рынок аренды давно перестал быть невидимым для налоговой. И риски у такой схемы куда выше, чем кажется, особенно если сдача идёт не первый год.
Многие не платят налог просто потому, что не хотят отдавать 13% НДФЛ или связываться с патентом.
Но аренда — это регулярный доход, а именно такие доходы ФНС сейчас отслеживает лучше всего.
Источники информации самые обычные:
— жалобы соседей
— конфликты с арендаторами
— данные по банковским переводам
— обращения участковых
— информация от управляющих компаний
Одного сигнала часто достаточно, чтобы началась проверка.
Если налоговая доказывает, что квартира сдавалась, дальше всё идёт по стандартной схеме.
Сначала доначисляют налог за весь период, который можно подтвердить. Обычно это последние три года.
Затем начисляют пени за каждый день просрочки.
И сверху — штраф за неуплату налога.
Именно здесь «сэкономленные» проценты превращаются в ощутимую сумму.
💰 Пример: во сколько реально обходится «тихая» аренда за 3 года
Возьмём простой и очень типичный пример.
Квартира сдаётся за 30 000 ₽ в месяц.
Это 360 000 ₽ в год.
За три года — 1 080 000 ₽ дохода.
Если бы налог платился официально, НДФЛ составил бы:
— 13% от 1 080 000 ₽ = 140 400 ₽
Теперь смотрим, что происходит, если налоговая обнаруживает эту аренду через три года.
Доначисление налога
ФНС доначисляет весь НДФЛ за три года:
140 400 ₽
Штраф
При стандартной ситуации (без доказанного умысла) штраф — 20% от суммы налога:
28 080 ₽
Пени
Пени начисляются за каждый день просрочки. Точная сумма зависит от ключевой ставки, но за три года обычно набегает 30–40 тысяч рублей.
Возьмём аккуратную оценку:
≈35 000 ₽
Итого по цифрам
— Налог: 140 400 ₽
— Штраф: 28 080 ₽
— Пени: ≈35 000 ₽
Всего: около 203 000 ₽
И это:
— без суда
— без уголовной истории
— по «мягкому» сценарию
Если бы налог платился сразу, сумма была бы на 60+ тысяч меньше, и без нервов.
Важно понимать:
30 000 ₽ в месяц — это не элитная аренда.
Таких квартир — тысячи.
Именно поэтому налоговая смотрит на этот сегмент особенно внимательно:
— доход регулярный
— легко подтверждается
— просто считается
Экономия в несколько тысяч рублей в месяц в итоге превращается в шестизначную сумму одним требованием.
Отдельный момент — переводы на карту.
Регулярные поступления от одного и того же человека, одинаковые суммы, стабильная периодичность — для налоговой это выглядит как доход от аренды, даже если в назначении платежа написано что угодно.
Аргумент «это просто переводы от знакомого» обычно не работает, когда они идут каждый месяц.
При этом законные варианты есть, и они не такие страшные, как многим кажется.
Самый простой — НДФЛ 13%.
Раз в год подал декларацию, заплатил налог — и вопросов нет.
Второй вариант — патент.
Во многих регионах он выходит выгоднее 13%, особенно для одной квартиры. Плюс фиксированная сумма налога и минимум отчётности.
Очень часто патент за год стоит дешевле, чем штрафы и пени за один период нелегальной сдачи.
Рынок аренды постепенно становится более прозрачным.
Игра «авось пронесёт» работает всё хуже, особенно когда доход регулярный и легко отслеживается.
Каждый решает сам, но полезно заранее понимать, во что такая «экономия» может вылиться в реальных цифрах.
#арендаквартиры #налоги #НДФЛ #арендодатель #недвижимость #ФНС #доходы #жильё