В 2026 торг — это не “редкая удача”. Это обычная часть сделки. И чем выше конкуренция, тем сильнее торг.
Ошибка новичка — заходить в объект “впритык”, без запаса. А потом, когда нужно продать, выясняется, что покупатель хочет скидку. И вы уступаете уже не из стратегии, а из нервов.
Давайте разложу, как инвестору мыслить экспертно: как заложить коридор торга ещё на входе.
Почему торг — это не про жадность, а про ликвидность
Торг — это способ рынка найти реальную цену.
Если у покупателя есть альтернативы, он торгуется. Если объект “один из”, торг почти неизбежен.
Вопрос не в том, будет торг или нет. Вопрос в том, готовы ли вы к нему финансово.
Шаг 1. Разделите цену на “витрину” и “кассу”
Есть цена в объявлениях — витрина.
Есть цена сделки — касса.
Инвестор должен считать по кассе. Потому что выход — это касса, а не витрина.
Шаг 2. Найдите уровень, по которому реально закрываются сделки
Это делается через аналоги:
• сколько похожих объектов продаётся быстро
• по какой цене уходят те, которые “не стоят месяцами”
• какие уступки дают продавцы, чтобы ускориться
Если вы не понимаете, где “реальная касса”, вы не можете посчитать правильный вход.
Шаг 3. Определите свой коридор торга заранее
Коридор торга — это диапазон, в котором вы можете двигаться, не ломая модель.
У вас должны быть три цифры:
• цена входа, которая даёт вам запас
• минимальная цена выхода, которая вас устраивает
• точка “стоп”, ниже которой вы не идёте
Это не про “упрямство”. Это про управление риском.
Шаг 4. Проверьте сценарий удержания
Если выход займёт больше времени, аренда должна держать объект.
Если аренда не держит — вы будете снижаться быстрее, чем планировали. Потому что расходы и давление времени делают своё дело.
Шаг 5. Сделайте вывод: стоит ли входить
Если вы входите так, что:
- запаса нет,
- конкурентов много,
- аренда слабая,
- то вы заранее покупаете себе проблему.
Мини-резюме
В 2026 инвестор должен входить не “по красивой цене”, а по цене, которая выдерживает торг и сроки. Тогда вы управляете выходом, а не рынок управляет вами.
Приглашаю вас в клуб
Если вы хотите не “угадывать”, а принимать решения экспертно: видеть риски заранее, понимать ликвидность, считать выход и не застревать в объекте — заходите в закрытый клуб.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф