Задумалась я - а так ли хороша льготная семейная ипотека, как ее малюют? Сейчас много волнений по поводу того, что ее условия ужесточают - с февраля только одну на семью взять можно, а потом и вовсе грозятся для семей с одним ребенком сделать ставку выше, с двумя оставить около 6%, а с тремя ещё ниже сделать. Рождаемость повышать надо, а то удумали - всего с одним ребенком льготами пользоваться.
Рыночная ставка по ипотеке сейчас 17-20%, льготная семейная - 6. Но! По семейной можно купить только первичку (не считая крохотных городов, где нет строительства), а квадратный метр дороже.
Считаем, что выгоднее
По данным Сбериндекса средняя по России цена квадратного метра в реальных сделках - 182 512 рублей в новостройках и 124 750 на вторичке. Это усреднённые данные по всей стране.
Представим, что семья покупает 46 квадратных метров - это двушка в хрущевке или евродвушка в новостройке с первым взносом 20% от стоимости. В ипотеку куплено будет 36,8 кв.м.
Стоимость такой площади:
- в новостройке - 6 млн 716 тысяч рублей (под 6%),
- на вторичном рынке - 4 590 800 рублей (под 17%).
Если посчитать кредит на 30 лет, то по льготной ставке платеж выйдет 40 тысяч с хвостиком, по рыночной 17% - 65,5 тысяч. Внимание, вопрос: а на ребенка ежемесячно будет уходить больше или меньше 25 тысяч рублей разницы в платежах? Причем ипотечный платеж фиксирован и его съедает инфляция, а затраты на чадо она только растит. Если сесть с калькулятором, семейная ипотека с текущими условиями не похожа на стимул рожать, не откладывая, но хотя бы подспорье остаться на одном финансовом уровне с бездетными парами.
Это при текущих ставках. Но у нас ключевая снижается, а ставку по ипотеке с одним ребенком хотят поднять. Допустим, будет 10% льготная и 14 рыночная. Платеж по "семейке" - 58,9 тысяч, по рынку - 54,4 тысячи. И зачем такая льгота?
Если по рыночному кредиту ежемесячно платить не 54 тысячи, а 85 (что примерно равно льготному плюс содержание дитяти), ипотека будет закрыта за 7 с небольшим лет.
Знаете, рождение ребенка можно и отложить на 7 лет, чтобы выплатить жилищный займ и заводить первенца уже в собственном жилье. Заодно многотысячный платеж не будет висеть дамокловым мечом над семейным бюджетом, можно будет малыша спокойно растить.
А откуда на все это денег взять?
Совсем другой вопрос, как при медианой зарплате в 60 тысяч рублей накопить на первый взнос (1,7 миллиона на первичку и 1,15 на вторичку), как эту ипотеку платить... Допустим, при текущих шести процентах с первенцем на руках и уже вышедшей из декрета мамой доход 120 тысяч - 40 на ипотеку, по 26 тысяч на человека остаётся... Негусто, в отпуск не съездить, но есть и одеваться можно, и даже на репетитора выкроить, если постараться. А если ставку для семьи с одним ребенком поднять? Математическая модель тут же рушится. С двумя детьми она тоже не работает: со ставкой 6% на человека остаётся всего по 20 тысяч. Ровно прожиточный минимум, который давно уже не прожиточный.
Знаете, стоит признать, что если в текущих условиях семейная ипотека худо-бедно ещё может стать подспорьем в приобретении жилья для обычной семьи, то при введении дифференцированной от количества детей ставки воспользоваться ей смогут разве что обеспеченные семьи, чтобы дополнительную инвестиционную квартирку подешевле приобрести.
Реалистичный вариант для средней семьи
Жизненный путь пары со средними зарплатами в рациональном варианте, скорее, выглядит так: встретились, влюбились, поженились, пожили с родителями год-два: одну зарплату тратят, вторую откладывают - вот и первый взнос. Ещё родители могут помочь, которым осточертевает жилплощадь делить. Взяли ипотеку (условно под 14%), одну зарплату (60 тысяч) на жизнь, вторую на погашение, туда же налоговой вычет - семь лет по 180 тысяч раз в год. Таким манером рассчитаются за 9,5 лет. Итого - около 11 лет понадобится на обзаведение собственным жильем, если изначально на съем не тратиться и действительно постоянно жить только на одну зарплату из двух. Годам к 33-34, получается, жилье есть, можно ребёночка рожать и даже в декрет уходить спокойно - как раз декретные на него, а молодые родители жить вдвоем на одну зарплату и так уже привыкли. Что касается второго... А зачем? Пока второй маленький, как вчетвером жить на 1,4 зарплаты? Это ещё несколько лет на второй декрет копить придется и второго раньше сорока лет не родишь. Я вот в 38 слабо представляю, как сейчас, когда организм уже не такой здоровый и сильный, как был в 22 года, когда у меня сын появился, ночами ребенка кормить.
Одного хватит. Демография? Средние зарплаты у нас антидемографические, с ними один ребенок - потолок. Чтобы двоих-троих родить, нужно быть существенно выше среднего уровня (или существенно снизить планку по воспитанию и обеспечению - супа поел, одежонка какая-то есть, а игрушки, книги, курсы, культурный досуг и просто досуг не дома на диване - лишнее).
Интересно, а "наверху" додумаются, что дифференцированная ставка по семейной ипотеке никому не поможет? Проще сразу не отменить. А вы как думаете?