Покупка квартир перестала быть для россиян долгосрочной инвестицией и самоокупаемым источником дохода. Платежи по ипотеке более чем вдвое превышают стоимость аренды, что делает привычную схему убыточной.
Покупка квартиры в ипотеку под сдачу в аренду – все еще популярная схема у жителей России. Однако в последние годы она перестала быть актуальной из-за ситуации на рынке недвижимости, утверждает опытный риелтор Иван Вивчарик. По его словам, проблемы возникли из-за резкого подорожания квартир и ипотечных кредитов при куда менее внушительном росте стоимости аренды. Из-за этого квартиры становятся для россиян бременем и кабалой даже при получении регулярных денег от арендаторов.
"Эта схема — не выдумка, она реально работала несколько лет назад, когда ставки по ипотеке были 6-8%, первоначальный взнос был ниже, аренда росла стабильно, а платежи по ипотеке были сравнимы со средней арендной ставкой. Таким образом, человек мог взять квартиру в ипотеку, сдавать её, доплачивать немного или вообще ничего — и через 10-15 лет получить актив. Это была долгая спокойная стратегия, не быстрых денег, но она имела логику. Сегодня же в большинстве городов платеж по ипотеке в 2-2,5 раза выше средней аренды. Арендная ставка физически не догоняет ипотечную, а разницу человек платит из своего кармана", — сказал эксперт.
Еще одной серьезной ошибкой с ипотечными квартирами Вивчарик называет отказ учитывать какие-либо движения денег, кроме платежа по кредиту и арендной платы. На самом деле серьезных вложений требуют обстановка, ремонт и налоги, а сдавать квартиру беспрерывно не всегда возможно.
"Простой пример: ты платишь банку 90-110 тысяч в месяц, а сдаешь ее за 40-50 тысяч. И тут начинается магия. У инфоцыган это почему-то называется инвестицией, а на деле это ежемесячный минус. Почему не сходится? Во-первых, ипотечные ставки выросли до двузначных цифр. Платеж резко вырос, а аренда уперлась в потолок — люди не могут постоянно платить все больше, ведь доходы не растут теми же темпами, что и ипотека. Плюс, квартира не сдается все 12 месяцев в году, а налоги, ремонт, мебель, техника, амортизация требуют больших денег", — сказал Вивчарик на своем YouTube-канале "Недвижимость с Иваном Васильевичем".
Схему с ипотекой под аренду все еще можно реализовать, если кредит удастся оформить под низкую ставку, планировать на длительный срок, а также быть готовым к "осознанному минусу", утверждает риелтор. Во всех прочих случаях погашение ипотеки за счет арендной платы будет означать убыток, а то и полноценную кабалу.