Честно скажу: большинство людей “не начинает” не потому, что нет денег. А потому что страшно ошибиться. Купить не то. Переплатить. Попасть на документы. И потом долго разбираться, как выходить из объекта и возвращать деньги в оборот.
И это нормальный страх. Недвижимость — инструмент надёжный, но только если вы действуете экспертно, а не на вдохновении. Текущий рынок жёсткий: покупатель выбирает дольше, торгуется сильнее, а “средний” объект без преимуществ может продаваться долго. Поэтому новичку нужна не удача, а понятная система — что делать шаг за шагом.
Если вы читаете эту статью, значит, вы уже на правильном этапе: вы не ищете “волшебную кнопку”, вы ищете порядок действий. Давайте сделаем его простым и применимым.
Если хотите пройти этот путь быстрее и спокойнее — самый короткий способ: стать участником КЛУБА ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ.
А теперь — к шагам. Я дам их так, как объясняю клиентам: без лишней теории, но с логикой, чтобы вы понимали, почему именно так.
Шаг 1. Определите цель одной фразой — иначе вы будете выбирать “по картинке”
Самая частая ошибка новичка: “хочу инвестировать, чтобы было выгодно”. Это не цель, это желание.
Цель должна быть конкретной:
- “хочу сохранить капитал и иметь доход”
- “хочу собрать пассивный доход”
- “хочу вырасти по капиталу за 2–3 года”
- “хочу безопасно разместить деньги и иметь понятный выход”
Почему это важно? Потому что разные цели = разные форматы.
Если вы хотите доход — вы сразу думаете об аренде.
Если вы хотите рост капитала — о ликвидности и выходе.
Если безопасность — о юридике и сценарии удержания.
Запишите цель в одну строку. Это будет ваш фильтр на всём пути.
Шаг 2. Поставьте рамки: срок и уровень риска
Теперь честный вопрос: когда вам могут понадобиться деньги?
- Если горизонт 1–2 года — вы должны выбирать максимально понятные и ликвидные сценарии.
- Если 3–5 лет — можно рассматривать более длинные истории, но всё равно с планом выхода.
Дальше ещё один вопрос: вы готовы, что продажа может занять время?
Если вы не готовы держать объект, когда продажа затянулась, — значит, вам нужна подушка: аренда, которую объект выдерживает спокойно.
Именно на этом шаге многие начинают сомневаться. И это нормально. Здесь как раз помогает окружение и разборы реальных кейсов — внутри КЛУБА ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ мы часто начинаем именно с “рамок” и только потом переходим к выбору объектов.
Шаг 3. Выберите один понятный формат на старт
Новичку не нужен “идеальный портфель”. Нужен первый управляемый шаг.
Плохая стратегия: пытаться одновременно получить максимальную доходность, максимальный рост цены и ноль рисков. Так не бывает.
Хорошая стратегия: выбрать формат, который вы понимаете и можете контролировать:
- объект под аренду, где понятен спрос,
- или ликвидный продукт, который можно продать без объяснений.
Ваша задача на старте — не “заработать максимум”. Ваша задача — не ошибиться дорого.
Шаг 4. Проверьте ликвидность: три вопроса, которые отрезвляют лучше любой рекламы
Вот формула, которую я люблю. Она короткая, но очень точная.
- Понятный покупатель. Кто купит у вас этот объект через 2–3 года и почему?
- Понятные альтернативы. Что рядом будет давить вашу цену и срок продажи?
- Понятный сценарий удержания. Если выход займёт больше времени, объект спокойно живёт в аренде?
Если хотя бы по одному пункту “туманно” — вы рискуете застрять.
И дальше будет классика: “я подожду ещё месяц”, “я не хочу снижаться”, “а вдруг всё развернётся”. А деньги в это время стоят.
Шаг 5. Считайте не “как в мечте”, а как в реальности
Инвестор ошибается, когда считает только “аренду” и не считает расходы.
В реальности у вас будет:
- простой аренды (да, он бывает),
- мелкие ремонты и амортизация,
- коммунальные расходы,
- налоги,
- управление (время или деньги).
Это не страшно. Страшно, когда это не учтено.
Поэтому любой объект вы проверяете вопросом:
если аренда будет на 10–15% ниже, а простой случится, я всё равно остаюсь в плюсе и спокоен?
Если да — это хороший знак.
Шаг 6. Не заходите без чек-листа документов
Даже если объект идеальный, можно застрять на юридике. Поэтому правило простое: документы — до денег, а не наоборот.
Вы должны понимать:
- кто собственник и на каком основании объект у него,
- нет ли ограничений и “чужих прав”,
- нет ли ситуации, когда сделка “зависает” на этапах регистрации.
Новичку кажется, что это сложно. На деле это просто дисциплина: “проверил — пошёл дальше”.
Шаг 7. Ваш первый шаг в инвестициях должен быть спокойным
И вот важная мысль: правильный старт — это не “самая громкая сделка”. Это сделка, после которой вы чувствуете:
- я понимаю, что купил,
- я понимаю, кому продам,
- я понимаю, что делаю, если продажа займёт больше времени,
- и я не нервничаю.
Если вы начинаете так — дальше становится легче. Появляется опыт, насмотренность, уверенность.
Приглашаю вас в клуб
Если вы хотите не “угадывать”, а принимать решения экспертно: видеть риски заранее, понимать ликвидность, считать выход и не застревать в объекте — приходите в мой клуб.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф