Сегодня на рынке загородной недвижимости огромное количество предложений самых разных домов, в том числе и не новых. В этой статье речь пойдет о домах, со времени постройки которых прошло больше десяти лет из каменных материалов. Конечно же, рынок в этом сегменте предлагает совершенно разную недвижимость: разного размера, разной этажности и т.д. Однако, общие принципы осмотра остаются неизменными.
Осмотр начинается с улицы. Обходя вокруг здания, можно заметить многое: состояние стен и отмостки, водосточной системы и ливневой канализации, дренажа, кровельного покрытия, системы снегозадержания. Как правило, внимательный взгляд позволяет выявить дефекты и проблемы, которые проявились за время эксплуатации здания.
Вот, например:
Также следует осмотреть инженерные сооружения, находящиеся на участке: скважина, септик, дренаж, ливневая канализаци – всё, что напрямую связано с удобством проживания в доме. Осмотр рочих строений, имеющихся на участке, провести по аналогии с основным домом.
Далее осмотр продолжается внутри дома. Осмотр начинаем снизу вверх. В цокольном этаже или подвале особое внимание на протечки. Следы периодического подтопления и трещины скрыть, как правило, довольно сложно.
Вот фотографии с одного осмотра.
Если ничего такого обнаружили, то поднимаемся на первый этаж. А, если обнаружили, то фиксируем – это может стать поводом для торга или, вообще, отказа от покупки здания – затем поднимаемся на первый этаж. На следующих этажах ищем такие же дефекты. Вот, что можно иногда встретить:
На каждом этаже нужно смотреть ровность полов и стен. Вот например, отклонение от горизонтальной плоскости пола составило более 10 см.
Если Вы дошли до последнего этажа и желание преобрести недвижимость ещё не пропало, то залезаем на чердак, конечно, если он есть. Тут можно встретить самое разное, так или так:
Следует обращать внимание на состояние стропильных конструкций, перекрытия над последним этажом, утепление, протечки, следы прошлых протечек и т. п. – всё важно!
Далее, если погода позволяет, достаём тепловизор и исследуем теплопотери. Вот как может выглядеть стена на экране тепловизора:
В соответствии с СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» падение температуры на внутренней поверхности ограждающих конструкций относительно температуры в помещении не должно превышать 4 °С, а минимальная температура внутренней поверхности окон не должна опускаться ниже + 3 °С при любой температуре воздуха на улице.
Попутно проверяем работу радиаторов и тёплых полов. При осмотре отопление должно быть включено.
Если всё предыдущее не лишило Вас решимости купить дом, то переходим к осмотру инженерных коммуникаций.
Начинаем с котельной.
На фотографиях котельная в доме, построенном лет двадцать назад. В принципе всё на месте: атмосферный котёл Buderus с погодозависимой автоматикой, дублирующий электрокотёл, бак косвенного нагрева, рециркуляция ГВС и т. д. Нужно обращать внимание на материалы. Вот, например:
Обвязка котельной, коллекторы, трубы металлопластиковые – всё в очень ветхом состоянии. От покупки такого дома лучше отказаться! Замена инженерных систем потребует капитального ремонта всего здания.
Переходим к осмотру мокрых зон. К таким зонам можно отнести помещения, в которые подаётся вода и есть водоотведение (канализация): санузлы, кухни, постирочные, душевые, туалеты и т. д. Здесь необходимо проверить работу всех сантехприборов, посмотреть напор холодной и горячей воды и работу канализации. Внимательно осматриваем сантехприборы: унитаз, раковину, ванну, душевую – всё, что есть – плохо подготовленная вода обязательно оставит следы. Чернота или синева на стенах (чёрная плесень) говорит о плохой вентиляции.
Вот некоторые нормы воздухообмена в помещениях в соответствии с СП 60.13330.2020 и СП 54.13330.2016:
Поэтому достаём анемометр и проверяем вентиляцию. Если нет с собой анемометра, вытяжку можно проверить, например, зажигалкой, поднеся её к вентиляционной решётке.
Завершаем осмотр проверкой электрики. Для начала вводной электрощит. На фотографиях современный вариант сборки и двадцатилетней давности.
Современные требования к сборке электрощита регламентируется «Правилами устройства электроустановок» ПУЭ (издание 7). По этим правилам обязательна установка вводного АВ (автоматический выключатель, автомат по-простому), ВДТ (выключатель дифференциального тока, УЗО) или АВДТ (автоматический выключатель дифференциального тока, Диффавтомат), АВ (автоматические выключатели) на групповые линии, как правило 16А на розеточные группы и 10А на группы освещения и, обязательно, заземление. К этому я бы добавил противопожарное УЗО и реле контроля напряжения. Все эти устройства необходимы для защиты человека от поражения электрическим током и техники: компьютеров, телевизоров, холодильников, стиральных и посудомоечных машин и т. д. Скорее всего, большую часть перечисленного в щитах старой сборки вы не найдёте. Поэтому, на мой взгляд, одной из целей осмотра должна быть оценка возможности модернизации электрощита.
Заземление. В соответствии с ПУЭ, сопротивление заземления должно быть не более 30 Ом, а в домах с газовой котельной – не более 10 Ом. В рамках одного осмотра замерить сопротивление заземления невозможно, однако, убедиться в его наличии можно. Достаём мультиметр и замеряем напряжение в розетках:
Между фазой и заземлнием показания мультиметра должны быть такие же.
Надеюсь, для тех, кто собирается заняться покупкой дома за городом, эта статья будет полезна. Если же вы не чувствуете в себе силы, выполнить вышенаписанное, то лучше воспользоваться услугами профильного специалиста, который поможет принять взвешенное решение.