В московской юридической практике начала 2026 года зафиксирован случай, который заставил многих участников рынка недвижимости серьезно задуматься о надежности официальных сделок. Речь идет о судебном разбирательстве вокруг квартиры в районе Тушино стоимостью девять миллионов рублей. История началась вполне стандартно: пожилой москвич решил продать свою жилплощадь размером сорок девять квадратных метров. Покупателями выступила семья Котковых, которая подошла к вопросу со всей возможной тщательностью, стараясь максимально обезопасить себя от любых рисков, связанных с возрастом продавца.
Чтобы исключить возможные претензии в будущем, в день совершения сделки пенсионер по настоянию сторон прошел платную судебно-психиатрическую экспертизу. Специалисты подтвердили, что мужчина полностью вменяем, отдает себе отчет в происходящем и имеет право распоряжаться своим имуществом. Договор купли-продажи был оформлен по всем правилам, государственная регистрация прошла успешно, а расчеты были произведены в полном объеме. Новые владельцы получили ключи и начали обустраивать быт, полагая, что юридическая чистота сделки гарантирована официальным медицинским заключением.
Смена тактики и правовые основания для возврата
Спустя некоторое время после того, как сделка была закрыта, продавец кардинально изменил свою позицию. Вместо того чтобы жаловаться на давление со стороны третьих лиц или внешние обстоятельства, он решил воспользоваться статьей 177 Гражданского кодекса РФ. Данная норма позволяет признать сделку недействительной, если гражданин в момент её совершения находился в таком состоянии, что не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Несмотря на наличие свежей справки о вменяемости, мужчина подал уточненный иск, утверждая, что в день подписания документов его состояние было нестабильным.
Интересно, что эта ситуация совпала с изменением позиции Верховного суда по аналогичным делам. Судебная практика начала склоняться к тому, что даже официальное медицинское освидетельствование в день сделки не является стопроцентной гарантией. Если экспертиза, назначенная уже судом в ходе разбирательства, показывает наличие возрастных изменений или временного помрачения сознания, первичные документы могут быть аннулированы. В итоге 16 января Тушинский суд принял решение в пользу пенсионера, вернув ему право собственности на квартиру, несмотря на его собственное признание в том, что первоначальная версия событий была не совсем точной.
Положение покупателей и финансовый тупик
Для семьи Котковых решение суда стало тяжелым ударом, так как они оказались в ситуации, которую юристы называют «подвешенным состоянием». Согласно букве закона, при признании сделки недействительной наступает двусторонняя реституция: квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателям. Однако на практике выяснилось, что полученных девяти миллионов рублей у пенсионера уже нет. Средства, вырученные от продажи, были потрачены или перемещены в неизвестном направлении, и на данный момент у мужчины отсутствуют накопления для немедленного расчета с семьей.
Семья Котковых, фактически оставшись и без жилья, и без денег, готовит заявление в правоохранительные органы. Они опасаются, что подобная судебная практика превращает любую законную покупку недвижимости у пожилых людей в лотерею с высокими рисками. Ситуация осложняется тем, что закон защищает право пожилого человека на жилье, но механизмы принудительного возврата денежных средств добросовестным покупателям в таких случаях работают крайне медленно и не всегда эффективно. Покупатели могут годами получать по несколько тысяч рублей из пенсии продавца, в то время как он будет продолжать жить в уже однажды проданной квартире.
Тренды в делах о недвижимости и новые риски
Юристы отмечают, что случай в Тушино — не единственный. Всё чаще пожилые собственники, столкнувшись с жизненными трудностями или юридическими спорами, предпочитают заявлять не о мошенничестве, а о собственной временной недееспособности. Это более выигрышная стратегия в суде, так как доказать психологическое состояние гораздо проще, чем факт преступного умысла со стороны третьих лиц. Подобная тактика стала особенно популярной после громких процессов прошлых лет, которые создали определенный прецедент в защите прав возрастных продавцов.