Я адвокат, и иногда самые большие изменения в недвижимости начинаются не с закона, а с одного громкого судебного решения — такого, которое попадает в новости, в чаты риелторов и в страхи покупателей.
История с квартирой Ларисы Долиной — как раз из этой серии. Причём важен не только финал в Верховном суде, а тот момент, когда суд первой инстанции встал на сторону продавца — и этим (потенциально) мог развернуть практику так, что добросовестный покупатель превращается в “крайнего”.
1) Сюжет в двух словах (но с юридическим “перцем”)
По данным СМИ, Долина продала квартиру в центре Москвы за 112 млн руб. — ниже рынка — а позже заявила, что действовала под влиянием телефонных мошенников и передала им вырученные деньги.
Дальше началось самое интересное:
- 28 марта 2025 года Хамовнический районный суд Москвы признал сделку недействительной (в публичных разборках часто называют ключевым мотивом “заблуждение”) и вернул право собственности продавцу, а покупательнице деньги не вернули.
- Апелляция и кассация это поддержали.
Вот это — и есть тот самый “поворот”, о котором важно поговорить.
2) Почему решение “в пользу Долиной” могло поменять систему защиты добросовестных приобретателей
Проблема №1. Покупатель сделал “всё правильно”… и всё равно проиграл
Классическая логика гражданского оборота такая:
Если ты купил квартиру за деньги, зарегистрировал право, проявил обычную осмотрительность — ты должен быть защищён.
Иначе смысл вторичного рынка растворяется.
Но в той конфигурации, которую показали нижестоящие суды, получалось иначе:
продавец — жертва мошенников → сделка недействительна → квартира обратно продавцу, а покупатель… “ну, вы там с мошенниками разберитесь”.
РБК прямо отмечал, что в подобных историях всплывают системные боли: “неработающая реституция”, противоречивая практика, отсутствие стандартизированной проверки воли продавца.
Проблема №2. “Неработающая реституция” делает покупателя спонсором чужой беды
Юридически при признании сделки недействительной обычно включается идея “вернём всё назад”:
квартира — продавцу, деньги — покупателю.
Но в деле Долиной (на уровне первых инстанций) ситуация выглядела так, что деньги покупателю не вернули, а возврат поставили в зависимость от уголовного дела/поиска мошенников.
И это очень опасная конструкция для рынка:
покупатель теряет и имущество, и деньги, а продавец (пусть даже не по своей воле) “обнуляет” последствия сделки.
Проблема №3. Появляется “инструкция по применению” для недобросовестных
Даже если конкретный продавец реально пострадавший, сам подход порождает соблазн для других:
- продал квартиру,
- получил деньги,
- “вспомнил”, что был под давлением / в заблуждении / не понимал,
- вернул квартиру через суд,
- а деньги… “утекли, простите”.
Именно поэтому резонанс был такой сильный — люди увидели риск массового клонирования сценария.
3) Где “юридически хрустнуло”: 178 vs 179 и что сказал Верховный суд
Из разборов следует, что нижестоящие суды опирались на конструкцию существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а не на “обман” (ст. 179 ГК РФ). РБК объяснял логику так: по ст. 179 нужно доказывать, что покупатель был недобросовестным или знал/должен был знать об обмане — а это зачастую трудно.
А теперь ключевое: Верховный суд в декабре 2025 года отменил решения трёх инстанций и оставил право собственности за покупательницей, признав, по сути, что нельзя “размазать” риск действий мошенников по добросовестному приобретателю.
Из опубликованной мотивировки ВС (в пересказе деловых СМИ) важны два тезиса:
- Заблуждение по ст. 178 — это про предмет и природу сделки, а не про мотивы (“я думал, это для спецоперации по спасению квартиры”).
- Если покупатель добросовестен и при обычной осмотрительности не мог распознать проблему, аннулировать сделку нельзя.
Отдельно упоминалось и более “жёсткое” для житейского восприятия, но важное для оборота: дееспособный гражданин в целом сам отвечает за последствия своих решений.
Что система начала делать в ответ (и это тоже “эффект” того решения)
Резонанс подстегнул обсуждения реформ.
“Период охлаждения” и заморозка денег
В Госдуме обсуждалась идея 7-дневного “периода охлаждения”: деньги покупателя держать на спецсчёте и не давать их вывести/обналичить до завершения регистрации.
Также в публичных материалах звучали предложения менять процедуру расчётов: перевод средств продавцу только после регистрации, исключение наличных, использование аккредитива/защищённых счетов и т.п.
Компенсации и страхование
Обсуждались идеи расширить защитные механизмы, включая компенсации добросовестным и даже обязательное страхование/компенсационный фонд.
При этом важно помнить: в законе уже существует механизм компенсации добросовестному приобретателю при истребовании жилья по ст. 302 ГК РФ (ст. 68.1 закона № 218‑ФЗ). Но он работает в конкретных юридических условиях и не “закрывает” все сценарии вроде “порока воли” продавца.
История “решение в пользу Долиной” стала опасной не потому, что кто-то известный, а потому что она подсветила развилку:
- либо стабильность оборота и защита добросовестного покупателя,
- либо ситуация “кто сильнее пострадал, того и правда”, а покупатель — статист.
Верховный суд, судя по опубликованной мотивировке, выбрал первую логику.
С Уважением, Адвокат Скорятин Д.К.