Несколько дней назад СМИ сообщили о том, что пенсионерки придумали новый способ возвращать себе проданные квартиры — после скандала вокруг дела певицы Ларисы Долиной они стали апеллировать к собственной невменяемости. Речь идёт о статье 177 ГК РФ.
Ничего нового тут, конечно, нет. На канале я неоднократно рассказывал, что статья 177 ГК РФ — это та норма, которая на текущий момент по-прежнему позволяет оспаривать сделки с недвижимостью (и не только) через экспертизу.
О том, как можно решить данную проблему, я писал тут.
Пока продолжаем ждать Обзора Верховного Суда по таким спорам, я решил посмотреть, есть ли что-то новое и интересное в судебной практике.
При оспаривании по статье 177 ГК РФ — ничего нового
Если по итогу судебной экспертизы продавца признают неспособным понимать значение своих действий на момент сделки, то сделку признают недействительной.
Но относительно применения иных норм я нашёл один интересный и полезный судебный акт.
Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист по банкротству и оспариванию сделок. Сегодня расскажу три реальных кейса и покажу, какими методами суды вычисляют эти схемы.
Фабула: продажа под влиянием мошенников
Ничего нового. Истец продал квартиру якобы под влиянием мошенников. Покупатель успел даже заключить договор с местной администрацией о продаже квартиры в связи с переселением из аварийного жилья.
Истец обратился с иском и к первому покупателю, и к администрации. Утверждал, что продал квартиру под влиянием мошенников.
Суд отказал в удовлетворении иска.
Позиция суда
Во-первых, это, похоже, один из первых судебных актов, в котором применена позиция ВС РФ по «делу Долиной».
Во-вторых, вот ещё полезные выводы суда:
- Срок исковой давности. Суд посчитал его похоже пропущенным (как-то напрямую об этом не указал, но скорее да, чем нет). Датой начала течения срока, по мнению суда, является дата, когда истец обратился с заявлением о мошенничестве. Иск же был подан спустя более чем год после обращения в полицию.
- Сам факт возбуждения уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, не может служить основанием для установления факта мошенничества в отношении истца.
Самое главное: сведения ЕГРН — как доказательство добросовестности
Ключевой вывод суда, по моему мнению
Администрация, как покупатель, добросовестно полагалась на сведения ЕГРН, которые объективно подтверждали наличие у продавца права собственности на спорную квартиру, им были предоставлены правоустанавливающие документы, в то время как проверка всех право предшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок - находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота.
Почему я считаю этот вывод важным?
Потому что это уже похоже на настоящий принцип достоверности сведений ЕГРН, который должен исключать любую возможность истребования квартиры у добросовестного приобретателя.
Источник: Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 19 декабря 2025 г. по делу № 2-436/2025
Решение может быть полезным, но говорить о том, что запись в ЕГРН теперь = 100% защита сделки — пока преждевременно.
Оспаривание сделок с недвижимостью — одна из самых непредсказуемых категорий споров. Статья 177 ГК РФ всё ещё работает, но появляются новые подходы судов к защите добросовестных приобретателей через ЕГРН.
Если в вашей сделке были спорные моменты (пожилые продавцы, доверенности, посредники) или вы уже столкнулись с попыткой оспорить договор — важно оценить перспективы защиты именно в вашей ситуации.
Все контакты указаны в описании профиля.
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Больше разборов реальных кейсов и анализа судебных решений в друг соц. сетях: Канал в Telegam | Канал в MAX