🏡 ОДИН ДОМ - ДВЕ СЕМЬИ! Как разделить один частный дом на два отдельных объекта собственности?
🏛Практика от Верховного Суда РФ, которая даёт надежду многим владельцам долей в частных домах: Женщина обратилась в суд с иском к совладелице. Они владели одним домом на праве общей долевой собственности. Ещё в 1975 году суд выделил её долю «в натуре» – определил конкретные комнаты, которые принадлежат ей. Фактически дом уже десятилетиями был разделён: у каждой части свой вход, свой газовый котёл, свои счётчики. ❗️Но в ЕГРН он числился как единый объект.
⚡️Истица просила суд:
❇️ Прекратить общую долевую собственность.
❇️ Признать дом домом блокированной застройки.
❇️ Зарегистрировать каждую часть как отдельный жилой блок.
❌ Суды трёх инстанций ей отказали. Они ссылались на старые правила: нет отдельных земельных участков под каждой частью, минимальный размер участка не соответствует местным правилам застройки.
📃 Верховный Суд РФ 4 июня 2024 года отменил все эти решения и отправил дело на пересмотр. Почему?
Главная причина: суды проигнорировали новый закон, который вступил в силу 1 марта 2022 года (ФЗ-476).
📌 Что кардинально изменил этот закон для домов блокированной застройки?
✅ Дано чёткое определение. Это жилой дом, блокированный с другим домом общей стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
✅ Убрано ключевое препятствие! Больше НЕ требуется, чтобы каждый блок стоял на отдельном земельном участке. Теперь можно сначала оформить блок, а потом сформировать под ним участок.
✅ «Амнистия» для старых разделов. Дома, которые уже де-факто разделены и соответствуют признакам, теперь могут быть признаны блокированными по новым правилам.
‼️Верховный Суд подчеркнул: раз есть заключение кадастрового инженера о том, что дом состоит из двух самостоятельных частей с разными входами и коммуникациями, и есть старое судебное решение о выделе доли в натуре (1975 года!), суд обязан был исследовать этот вопрос, возможно, назначить экспертизу, а не отказывать по формальным причинам.
💡 Практические выводы. Что делать в вашей ситуации?
1️⃣ СЦЕНАРИЙ: ВТОРАЯ СТОРОНА СОГЛАСНА НА РАЗДЕЛ (Досудебный порядок)
❇️ Если вы договорились с другими совладельцами, действуйте так:
✅ Заключите письменное соглашение о разделе, где опишите, какая часть дома кому переходит.
✅ Закажите техническое заключение кадастрового инженера. Он должен подтвердить, что части дома изолированы, имеют отдельные входы и коммуникации и соответствуют признакам блокированной застройки.
✅ Подайте совместное заявление в Росреестр через МФЦ. К заявлению приложите соглашение, заключение инженера и документы на дом.
✅ Зарегистрируйте право собственности на каждый жилой блок. Только после этого можно будет заняться разделом земельного участка под домом через межевание.
2️⃣ СЦЕНАРИЙ: ВТОРАЯ СТОРОНА НЕ СОГЛАСНА (Судебный порядок)
❇️ Если договориться не получается, алгоритм следующий:
✅ Подготовьте доказательную базу: Заключение кадастрового инженера (обязательно!), фото-/видеофиксация отдельных входов, коммуникаций, квитанции об оплате своих коммунальных услуг.
✅Направьте второй стороне официальную письменную претензию с предложением решить вопрос миром (это важно для суда).
✅ Подавайте иск в районный суд.
✅ В суде ходатайствуйте о назначении судебной строительно-технической экспертизы, если ответчик оспаривает техническую возможность раздела.
✅ Ссылайтесь на новое законодательство (ФЗ-476) и на приведённое Определение Верховного Суда № 16-КГ24-1-К4 от 04.06.2024.
____________
Контакты с адвокатом по вопросам оказания юридической помощи:
☎️ 8-999-657-99-29
📱 Телеграм-канал адвоката: https://t.me/lawyer_mv_kalita
📱 Канал адвоката в ВКонтакте: https://vk.com/lawyer_mv_kalita
