В Госдуму внесен законопроект, призванный решить фундаментальное противоречие между традиционным имущественным правом и технологией распределенных реестров. Речь идет о выпуске цифровых финансовых активов (ЦФА), обеспеченных залогом недвижимости.
Суть противоречия: «Определенный кредитор» против «неопределенного круга лиц»
По действующему закону об ипотеке, для её регистрации в Росреестре необходимо указать конкретного залогодержателя (кредитора). Однако философия публичного размещения цифровых активов подразумевает, что на момент выпуска круг конечных инвесторов (тех самых «кредиторов») еще не сформирован.
До сих пор это противоречие решалось сложными и рискованными юридическими конструкциями, чаще всего через схему с «первым покупателем»:
- Эмитент выпускает ЦФА и выкупает их на себя (становится первым и единственным владельцем).
- Регистрирует ипотеку в Росреестре на себя как на залогодержателя.
- Затем продает ЦФА инвесторам на вторичном рынке, а права залогодержателя считаются «переданными» вместе с активом.
Эта схема создает «слепые зоны» для инвесторов и дополнительные риски, подрывая саму идею прозрачности и надежности ЦФА.
Как предлагают изменить систему: три ключевые новации
Законопроект ломает эту логику, создавая новый юридический цифровой гибрид:
- Залогодержатель — «цифровой выпуск». Ипотека будет регистрироваться не в пользу физического или юридического лица, а в пользу всех владельцев ЦФА конкретного выпуска. В записи Росреестра появится специальная формулировка.
- Идентификация выпуска. Каждому такому выпуску оператор информационной системы будет присваивать уникальный идентификационный номер. Этот номер, а также данные оператора, будут указываться в реестре.
- Приоритет регистрации. Закон прямо запретит приобретать ЦФА до момента государственной регистрации ипотеки. Это исключает ситуацию, когда инвестор купил цифровой актив, а его обеспечение еще не вступило в силу.
Потенциальное impact: больше чем просто техническое исправление
Если поправки будут приняты, это может привести к нескольким стратегическим последствиям:
- Легализация нового класса активов: Появится полноценный, регулируемый сегмент ЦФА, обеспеченных реальной недвижимостью — аналог ипотечных ценных бумаг, но на блокчейне.
- Стимул для рынка: Для застройщиков и крупных владельцев недвижимости откроется альтернативный банковскому кредиту канал финансирования, потенциально более гибкий и с доступом к широкому кругу инвесторов.
- Повышение доверия к ЦФА в целом: Устранение очевидного правового «костыля» повысит юридическую чистоту и, как следствие, доверие институциональных инвесторов ко всему рынку цифровых активов.
Вывод: Законопроект не просто «чинит дыру». Он создает правовой мост между миром записей в ЕГРН и миром записей в распределенном реестре. Это шаг к реальной токенизации крупных активов, который может изменить ландшафт ипотечного и инвестиционного рынка.
Подписывайтесь на мой тг-канал, TenChat
Считаете ли вы, что за токенизацией реальных активов (недвижимость, товары) — практическое будущее, или это останется нишевым инструментом?