Буквально вчера изучал рынок недвижимости и заметил очень странную и непонятную тенденцию. Например, однокомнатную квартиру в моём городе можно купить у застройщика за 6 млн рублей без ремонта, а на вторичном рынке — уже готовую «однушку» с приличным ремонтом в хорошем районе — всего за 3 млн рублей. Если рассуждать логически, покупка готовой вторичной квартиры за 3 млн выглядит привлекательнее, чем приобретение «черновика» у застройщика за 6 млн.
Но здесь есть одно маленькое, но важное «но». Если у вас на руках есть 3 млн рублей, выбор очевиден. А вот если таких денег нет, вы начинаете смотреть в сторону ипотеки — и тогда сама сумма отходит на второй план, а решающее значение приобретает процентная ставка.
Вот что я имею в виду: если купить однокомнатную квартиру за 6 млн у застройщика по семейной ипотеке под 6% на 30 лет, ежемесячный платёж составит примерно 36 тыс. рублей. А если взять вторичную квартиру за 3 млн, но уже по рыночной ипотеке под 21,25% на 30 лет, платёж будет около 53 тыс. рублей.
(Средняя ставка по ипотеке в декабре 2025 года составила 21,25% — по данным ЦБ.)
Получается, что покупка квартиры в новостройке по семейной ипотеке обходится в 36 тыс. рублей в месяц против 53 тыс. при покупке вторичного жилья. И тогда идея приобрести у застройщика квартиру вдвое дороже, чем на вторичном рынке, уже не кажется такой бредовой.
Однако и здесь не всё так просто. Вторичная квартира, которую мы рассматриваем, уже имеет неплохой ремонт и включает всю необходимую бытовую технику — то есть состояние «купил и сразу заселился». В новостройке же предстоит делать ремонт, а ещё пару лет придётся терпеть шум от соседей, которые тоже будут его делать. На ремонт, мебель и технику уйдёт, по приблизительным расчётам, около 1,5 млн рублей — а может, и больше. Для простоты возьмём именно эту сумму и допустим, что вам удалось взять её в рамках комбинированной ипотеки (семейная под 6% + обычная под 21,25%). Тогда реальный ежемесячный платёж составит: 36 тыс. за квартиру + 26 тыс. за ремонт и мебель = итого 62 тыс. рублей в месяц.
Теперь картина становится ясной, и причина столь заметной разницы в ценах между новостройками и вторичным жильём очевидна. Люди выбирают не по стоимости объекта, а по размеру ежемесячного платежа. И речь идёт не о выборе между квартирой за 6 млн в новостройке и за 3 млн на вторичке, а между платежом в 62 тыс. рублей (новостройка) и 53 тыс. рублей (вторичка).
Такая «аномальная» разница обусловлена именно сочетанием льготной семейной ипотеки под 6% и рыночной ставки в 21,25%. Нетрудно предположить, что по мере отказа от программ льготного кредитования и снижения ключевой ставки ЦБ цены на новостройки будут падать, а на вторичное жильё — расти. Этот процесс продолжится до тех пор, пока рынок не найдёт новый баланс.
Если кратко: в ближайшие годы у застройщиков наступит полная «опа». А вслед за сокращением объёмов строительства упадёт и спрос на металлопродукцию, что негативно скажется на российских металлургических компаниях — таких как Северсталь, НЛМК и ММК.
Сейчас я активно ищу замену Северстали, так как не уверен, что 2026–2027 годы окажутся благоприятными для этой компании. Если у вас есть на примете компания с ежегодно растущей выручкой и прибылью, которая стабильно выплачивает дивиденды — причём их размер увеличивается год от года, — пожалуйста, поделитесь этой находкой в комментариях. Я всегда открыт к общению и с радостью выслушаю ваши мысли.
Всех с наступающими и уже наступившими праздниками!
И да пребудет с вами сила сложного процента.
$CHMF
$MAGN
$NLMK
#хочу_жить_на_дивиденды
#хочу_жить_на_купоны
#7sanches7_Учит