Российский рынок новостроек вступает в фазу активной вертикализации. После непродолжительного затишья 2022-2023 годов девелоперы вновь делают ставку на высотное строительство. Согласно прогнозу аналитиков сервиса «Циан», к 2028 году средняя этажность многоквартирных домов в крупнейших городах страны превысит 17 этажей, прибавив два этажа к показателям текущего года.
Если в 2026 году планируется ввод домов со средней этажностью 15,1 этажа, то уже на 2027 и 2028 годы этот показатель уверенно перешагнет 17-этажный рубеж, достигнув отметки в 17,3 этажа.
«В 2022-2023 годах девелоперы временно отказались от высотных домов, но сейчас такие проекты стали появляться все чаще», – цитирует «Интерфакс» ведущего аналитика «Циана» Елену Бобровскую.
Драйверы вертикального роста
Эксперты рынка сходятся во мнении, что возврат к высотному строительству носит не ситуативный, а структурный характер. Главным триггером называют сокращение свободных площадей в черте крупных мегаполисов. Освоение компактных участков вынуждает застройщиков наращивать этажность для сохранения объема ввода жилья и экономической эффективности проектов.
Как пишет портал Restate.ру, с 2019 по 2025 год средняя этажность сдаваемых домов колебалась в диапазоне от 14,8 до 15,5 этажа. Пик интереса к высотным комплексам (от 25 этажей и выше) пришелся на 2021–2023 годы, когда их доля достигала 31 процента от общего объема ввода. Однако последовавший затем спад был вызван не только экономическими трудностями, но и адаптацией отрасли к новым условиям.
Сейчас ситуация меняется. Замедление строительной инфляции и постепенное восстановление спроса позволяют девелоперам возвращаться к сложным и амбициозным проектам. В 2025 году дома высотой 20 этажей и более сдавались уже в 32 из 37 крупнейших городов России, а проекты с высотой от 25 этажей реализованы в 27 городах. При этом дома выше 30 этажей по-прежнему остаются редкостью и строятся лишь в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе, Владивостоке и Тюмени.
От Сочи до Новосибирска: география высоток
Контраст в подходах к строительству наглядно демонстрирует рейтинг городов. По данным «Циана», лидерами по средней высоте сданных в 2025 году домов стали Москва, Уфа, Екатеринбург и Новосибирск, где этот показатель превысил 20 этажей. Например, в Нижнем Новгороде средняя высота новостроек в 2025 году составила 16,9 этажа, а в ближайшее время здесь появятся дома с проектными показателями выше 17 этажей.
На противоположном полюсе находятся Сочи, Калининград и Ярославль, где средняя этажность пока не достигает и десяти этажей. В Калининграде, по данным на 2025 год, этот показатель составил всего 9,1 этажа, что ниже уровня 2022 года (10,4 этажа). Однако прогнозы сулят перемены и этим регионам. Ожидается, что в Сочи к 2028 году средняя этажность может вырасти почти в два раза – с текущих 8,3 этажа до 16,5.
Между выгодой и комфортом
Вопрос экономической целесообразности высотного строительства не так однозначен, как может показаться. Как отмечает петербургское издание «Деловой Петербург», девелоперы вынуждены строить выше, чтобы сохранять рентабельность, однако каждый новый этаж увеличивает себестоимость строительства по экспоненте.
«При строительстве зданий до 25 этажей себестоимость квадратного метра жилой площади снижается, а затем увеличивается. Если сравнивать двадцати- и десятиэтажные дома, то первый, конечно, выигрывает, так как снижаются затраты на инженерное оборудование и сети, уменьшается площадь застройки», – поясняет продакт-менеджер ГК «Полис» Степан Изумрудов.
Более того, высотная застройка позволяет высвободить землю под благоустройство. Как отмечает Роман Селезнев из компании «Главстрой Санкт-Петербург», повышение высоты зданий ведет к снижению себестоимости в пересчете на квадратный метр и позволяет оборудовать больше детских площадок и общественных зон.
Тем не менее, эксперты предупреждают о риске создания однородной и некомфортной среды. Директор департамента по девелопменту AAG Иван Донкин подчеркивает: «Естественно, малоэтажное строительство более соразмерно масштабам человека. И в этом случае чем дома ниже, тем комфортнее ощущает себя в них человек».
От количества к качеству
Рост этажности – это не только экономика, но и смена архитектурной парадигмы. В Российской гильдии управляющих и девелоперов отмечают, что тренд на вертикализацию сопровождается появлением многоуровневых общественных пространств и ростом «сервисности» архитектуры. Современный пользователь ожидает от проекта не просто красивых фасадов, а продуманного уровня комфорта: лобби с биокаминами, детскими комнатами и коворкингами становятся стандартом для бизнес-класса.
«Российский пользователь сегодня крайне требователен и ожидает от проекта не просто красивого фасада, а продуманного уровня комфорта и сервиса. Архитектура все чаще работает с понятием «качество жизни», – резюмируют эксперты Pergaev Bureau.
Азия как локомотив высотности
Российский тренд на увеличение этажности вписывается в общемировую повестку. Согласно исследованию, опубликованному в научном журнале «Урбанистика», в истории мирового высотного строительства выделяются четыре периода (бума), и с переходом от одного к другому количество сооруженных зданий растет в геометрической прогрессии.
Если в XX веке абсолютным лидером были США, то с 2005 года пальма первенства перешла к Азии, и прежде всего к Китаю. В топ-10 городов по количеству небоскребов в 2025 году вошли Гонконг, Шэньчжэнь, Нью-Йорк, Дубай, Гуанчжоу и Шанхай. Интересно, что, по данным Council on Vertical Urbanism, к концу 2025 года Шэньчжэнь стал первым городом в мире, преодолевшим отметку в 200 построенных зданий высотой более 200 метров.
Аналитики глобального рынка multifamily-строительства из Research and Markets подтверждают, что урбанизация остается главным драйвером роста: к 2045 году ожидается, что городское население планеты достигнет 6 миллиардов человек, что будет стимулировать спрос на компактное и высокоплотное жилье. При этом, помимо традиционных материалов, мир ищет новые пути. Например, в России МЧС планирует снять ограничения на этажность зданий из клееных деревянных панелей, что может открыть дорогу для экологичных деревянных высоток, уже давно строящихся в Европе и Северной Америке.
Взгляд в будущее
Возвращение к высотному строительству в России – это не временная мера, а долгосрочный тренд, продиктованный урбанизацией и экономической моделью девелопмента. Однако успех таких проектов будет зависеть не только от количества построенных квадратных метров, но и от способности застройщиков создавать качественную и комфортную среду, избегая ловушки перенаселенности и визуального однообразия. Рынок движется к балансу, где высотность перестает быть самоцелью и становится инструментом для решения комплексных градостроительных задач.
© ДОМ.NEWS
