Дешевые
деньги ушли
Что было и что будет
с рынком жилья РТ
В Татарстане за 2025 год введено 3 млн 515 тыс. кв. метров жилья - план выполнен на 108%,
рассказал в ходе совещания в Доме Правительства РТ министр строительства, архитектуры и
ЖКХ РТ Марат Айзатуллин.
Значительную долю в этом объеме занимает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сдано 17 785 домов площадью 2 млн 401 тыс. кв. метров. Также сданы 110 многоквартирных
домов общей площадью 952 тыс. кв. метров. Кроме того, по программе социальной ипотеки
построено 44 дома площадью 162 тыс. квадратов.
«Если смотреть по вводу жилья, за январь-октябрь мы идем пятыми в Российской Федерации.
Впереди нас Московская область, Краснодарский край, Москва и Ленинградская область. В
ПФО мы занимаем лидирующую позицию уже который год. И если в РФ еще что-то может
поменяться, то в округе мы свое уже точно не отдадим»
Марат Айзатуллин,
министр строительства, архитектуры и
ЖКХ
РТ
Стоит отметить, что изначальный план на 2025 год составлял 3 млн 260 тысяч кв. метров
жилья. Кроме того, в прошлом году было введено 3 млн 452 тыс. кв. метров - план был
выполнен на 104%.
Что касается непосредственно Казани, то как ранее сообщал замруководителя исполкома
столицы Татарстана Ильдар Шакиров, за девять месяцев 2025 года введено в
эксплуатацию 998 тыс. кв. метров жилья. Застройщики сдали в эксплуатацию 6 670 квартир
общей площадью 348,5 тыс. кв. метров. По линии соципотеки построено 70 тыс. квадратов, по
линии ИЖС возведено 3 987 домов общей площадью 649,5 тысячи кв. метров. Изначальный план
на год составлял 1,3 млн квадратов. А в прошлом году было построено 1 млн 417 тыс. кв.
метров.
За 2025 год средняя стоимость одного квадрата в новостройках выросла с 229 тыс. до 257
тыс. рублей, сообщили Экспертному KF представители «Яндекс Недвижимость». Рост цен за
квадратный метр жилья наблюдался и на вторичном рынке Казани. В начале года стоимость
составляла 180 тыс. рублей. А к декабрю - составила 195 тыс. рублей.
«Несмотря на то, что за 11 месяцев 2025 года мы видим меньший объем продаж, чем за
аналогичный период прошлого года, мы все же можем осторожно говорить о восстановлении
рынка. Однако с весны 2025 года совокупный объем сделок во всех мегаполисах
демонстрировал растущий тренд, постепенно увеличиваясь с 15,7 тыс. сделок в мае до
пиковых 27,5 тыс. сделок в ноябре. Рост активности мы связываем с началом цикла снижения
ключевой ставки, осторожным оптимизмом заемщиков по поводу возможного рефинансирования
ипотечных кредитов в будущем, большого объема специальных акций и условий от
застройщиков и ожидания возможных изменений в условиях некоторых льготных программ в
ближайшем будущем»
Евгений Белокуров,
коммерческий директор сервиса
«Яндекс
Недвижимость»
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в начале 2025
года средние ставки по рыночной ипотеке достигали 26%, к началу декабря - снизились до
21%. Основными ипотечными программами в Татарстане остаются «Семейная ипотека», «Сельская
ипотека», «IT-ипотека», «Социальная ипотека».
По данным статистики ДОМ.РФ, в Татарстане за этот год по семейной ипотеке выдали 10,8
тысячи кредитов на 58,8 млрд рублей, а по программе льготной ипотеки для сотрудников
IT-компаний выдано 633 кредита на 4,9 млрд рублей.
Что касается кредитования для
аграриев, то за первую неделю после возобновления программы (в сентябре-октябре) в татарстанский
филиал Россельхозбанка поступило более 200 заявок на улучшение жилищных условий. По данным
на апрель 2025 года, в республике выдано лишь 24 ипотечных кредита по этой программе,
рассказали Экспертному KF в пресс-службе Росреестра, однако сумму не озвучили. По линии
социальной
ипотеки план выполнен: завершено строительство 44 жилых домов общей площадью 162 тысячи
кв. метров.
Ключевые проблемы
рынка за год
С 1 марта 2025 года вступил в силу закон о
внедрении
системы эскроу-счетов при строительстве частных жилых домов по договорам строительного
подряда. Согласно закону, деньги граждан на этапе строительства будут находиться на
эскроу-счете и станут доступны подрядчику только после регистрации права собственности на
дом за заказчиком.
В свою очередь подрядные организации будут обязаны раскрывать на портале Строим.дом.рф
информацию о своем бизнесе, количестве заключенных и расторгнутых договоров, а также
сроках и своевременности их исполнения. Это требование ввели для того, чтобы снизить
количество мошенничества на рынке ИЖС, когда покупатели оплачивали строительство дома
наличными, а затем сроки ввода жилья срывались, и люди оставались без недвижимости.
На итоговой коллегии Минстроя РТ в 2024 году поднимался вопрос обманутых дольщиков в ИЖС.
Тогда Татарстан находился в «красной зоне» как «регион, имеющий большое количество
кредитных договоров, по которым фиксируются просрочки завершения строительства объектов».
По данным ДОМ.РФ на конец марта 2025 года с использованием механизма эскроу в регионе
строилось 6,5 тыс. кв. метров. Кроме того, более 170 подрядных организаций в сфере ИЖС из
порядка 300 готовы строить с эскроу-счетами.
Новый год —
новый рост цен
С 1 января 2026 года с 20% до 22% будет
повышен
НДС. Налог начисляется на стоимость товаров и услуг на каждой стадии производства и
реализации, и конечный потребитель фактически его «переплачивает». Льготная ставка 10% для
социально значимых товаров сохранится.
Опрошенные Экспертным KF застройщики заявили, что это приведет к росту себестоимости
строительства и, как следствие, удорожанию жилья. По их словам, «придется пересчитывать
всю финансовую модель каждого проекта». Небольшие игроки адаптироваться не смогут, и,
возможно, последует «волна банкротств».
Как отмечает коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова, 2025 год стал для
отрасли скорее стресс-тестом, чем кризисом. Он был непростым из-за высокой ключевой ставки
и недоступности ипотеки для широкой аудитории. Тем не менее, Татарстан показал большую
устойчивость по сравнению со многими регионами, отмечает эксперт: спрос не исчез, но стал
более избирательным, а застройщикам пришлось работать точнее с ценами, финансовыми
условиями и финансовыми моделями.
«2025 год потребовал корректировки планов. По части проектов планы были выполнены, по
части — сдвинуты по срокам. При этом ключевые задачи — устойчивость компании, контроль
финансовых потоков и сохранение темпов строительства — были решены. В 2025 год рынок
входил с осторожным оптимизмом, но по факту он оказался годом трезвых решений. Он научил
девелоперов глубже работать с себестоимостью и с финансовыми инструментами, продуманнее
заходить в новые проекты. 2026 год мы рассматриваем как тяжелый, но с трендом на
постепенную стабилизацию рынка, так как ожидается снижение ключевой ставки ЦБ. Если к
концу года ставка придет к значениям ниже 10%, это даст взрывной толчок спросу на
новостройки»
Антонина Дарчинова,
коммерческий директор
ГК «Новастрой»
По словам собеседницы Экспертного KF, год прошел под эгидой более плотного взаимодействия
девелоперов с банками и закончился ожиданиями по изменению условий льготных программ. При
этом эксперт допускает, что следующий год «будет совсем другим - нас ждут новые вызовы и
поиск новых решений».
Компания ожидает, что первая половина 2026 года будет сложнее 2025 за счет ужесточения
условий льготных программ, а вторая наоборот приведет к росту рынка за счет роста
доступности рыночной ипотеки.
Итоговый спрос
оказался высоким
Главными вызовами 2025 года, как отмечает коммерческий директор «Суварстроит»
Марсель Абдулхаев, стали высокая ключевая ставка, удорожание
стройматериалов и рост кредитной нагрузки. Вкупе с обязательными банковскими комиссиями
это привело к росту стоимости квартир и стагнации рынка. При этом во втором полугодии
ситуация начала нормализоваться - застройщики ввели новые акции, что привело к росту
продаж.
«Увеличился спрос на квартиры и на фоне новостей о предстоящих изменениях в программе
льготной семейной ипотеки. Рост сделок у «Суварстроит» во втором полугодии по сравнению
с первым составил 54%, и это не окончательный результат. Да, нам удалось выполнить все
наши планы. Мы ввели более 145 тыс. кв. метров жилья. Завершаем год с хорошими
результатами. В уходящем году больше всего хочется запомнить хорошее. Поэтому главным
событием для нас стало восстановление спроса на рынке недвижимости во втором полугодии.
Этот рост прежде всего означает, что сотни семей смогли сделать решающий шаг к
собственному жилью. И это самая важная оценка нашей работы, это лучшая мотивация и то,
что мы хотим вынести из этого года. А также вывод о том, насколько важно в нашей работе
быть гибкими и быстро подстраиваться под изменения»
Марсель Абдулхаев,
коммерческий директор
«Суварстроит»
По словам собеседника Экспертного KF, на старте года ожидания были осторожными, но в итоге
год стал годом контрастов. Кроме того, специальные предложения доказали эффективность в
условиях дорогих кредитов: несмотря на сложности, итоговый спрос, подогретый ипотечным
ажиотажем, оказался высоким.
Абдулхаев также считает, что 2026 год начнется сложно: январь будет активным в плане
продаж, а с февраля начнется игра по «новым правилам». По его словам, рынку потребуется
время на адаптацию к изменениям по семейной ипотеке, застройщикам снова придется думать
над улучшением условий для покупки жилья. Однако при определенных обстоятельствах год
может оказаться лучше.
Провал по объемам
будет аукаться
Гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев в свою очередь
отмечает, что год прошел без резких провалов и пике. Но тенденция, по сути, та же — рынок
продолжает все больше охлаждаться и падать. По его оценке, общее сокращение количества
сделок можно оценить примерно в 20%. Во многом этому способствовали отмена и сокращение
доступности льготных ипотечных программ с господдержкой. При этом 2025 стал «годом
проверки на прочность финансовых моделей и нервов».
«Я не сторонник «тепличных» условий, когда спрос гарантируется государством, но стоило
ли выбивать опору из-под ног в самый неблагоприятный момент для рынка? Системные игроки
этот период переживут, но провал по объемам запущенных проектов будет аукаться еще
несколько лет. Стоимость жилья из-за дефицита предложения обязательно будет расти. В
начале года мы понимали, что будет сложно, никто не строил иллюзий на этот счет. Хотя и
была небольшая надежда на снижение «ключа» и стабилизацию рынка к концу года, но мы
готовились к худшему сценарию. В целом, в экономическом плане он действительно был так
себе, но в остальном мы можем собой гордиться. Слегка досадно, что не удалось запустить
новые проекты — пока вынуждены смещать сроки вправо. Но мы не можем позволить себе
сбавлять темпы из-за макроэкономики. Все обязательства перед дольщиками выполняются в
полном объеме. В этом году мы закончили строительство двух крупных проектов, оба введены
в эксплуатацию с опережением сроков»
Наиль Галеев,
генеральный директор группы
компаний «СМУ-88»
В беседе с Экспертным KF собеседник выделил главную сложность ушедшего года - работа в
условиях запредельно высокой стоимости денег. Это давит с двух сторон: и на покупателя,
так как рыночная ипотека недоступна, и на застройщика, так как обслуживание бридж-кредитов
и проектного финансирования съедает маржу. По словам Галеева, те, кто не имел запаса
ликвидности или строил «на авось», действительно переживают тяжелые времена.
Как рассказал гендиректор ГК «СМУ-88», в первой половине года доля ипотечных сделок по
проектам упала с 70% до 15-20%, а механизм рассрочки и наличные расчеты стали основными
инструментами покупки жилья. При этом баланс в среднем - 60 на 40 в пользу рассрочек.
Рынок жилья в 2026 году станет лучше, если ключевая ставка снизится до 12-14%, считает
Галеев. По его прогнозу, ставка ЦБ РФ на уровне 16% сохранится в первом полугодии, с
осторожным смягчением к осени 2026. А рынок продолжит «сушиться»: количество новых стартов
проектов уже заметно сократилось по всей стране, и Казань не исключение.
Как жил и выживал
рынок частных домов
Основатель строительной компании «Инбриг» (строит частные дома) Викентий Бригаднов
рассказал Экспертному KF, что несмотря на сложности отрасли и на тяжелый год, компании
удалось выполнить план и даже перевыполнить его в три раза. Тем не менее были проекты,
которые не запустились, заморозились или были отменены. Застройщик считает, что в
2026-2027 годах все отложенные проекты «стартанут и будут завершены в кратчайшие сроки».
«В этом году построили и сейчас строим четыре дома со средним чеком порядка 30 млн
рублей. Этот сильный старт позволил твердо стоять на ногах, хотя большого количества
договоров до сентября не было. Но тем не менее, к концу года мы подошли снова с хорошей
конверсией. Сильно встряхнула история с эскроу-счетами всех. Отвалилось больше половины,
наверное, игроков, которые строили абы как, хотя строительными компаниями как таковыми
не являлись. Просто была возможность строить по льготной ипотеке для клиентов. Поэтому
сейчас, по сути, вырисовывается такая картина, где компании, которые действительно хотят
работать, они растут, развиваются, укрепляются, улучшают свои процессы. И они, наверное,
так и укрепятся в 2026 году»
Викентий Бригаднов,
строительной компании
«Инбриг»
По его словам, «выживут на рынке самые сильные, смелые, крепкие». При этом он напомнил про
ситуацию с обманутыми дольщиками, которую будут «разгребать еще 3-4 года точно».
Эксперт заявил, что для компании следующий год станет годом укрепления, и понимание того,
как прийти к такому результату уже есть. Однако начало года покажет, как предстоит
подстраиваться под новое законодательство, как государство будет менять программы льготной
ипотеки, будет ли вводить новые. По словам собеседника Экспертного KF, строительная
отрасль, как экономико-образующее звено, в обязательном порядке нуждается в поддержке
правительства.
Люди хотят дом,
но боятся ошибиться
По словам генерального директора компании «Домакан» Кирилла Никитина,
2025 год был достаточно тяжелым. В первую очередь потому, что «деньги стали дорогими, а
люди - осторожными». И у частных клиентов, и у бизнеса решения стали приниматься дольше,
люди чаще брали паузу, сравнивали, торговались, переносили старт. По словам Никитина,
«весь год чувствовалась нагрузка по себестоимости: материалы, логистика, работа,
подрядчики». Отдельно эксперт выделил кадровый момент: найти стабильных людей и держать
качество стало сложнее. В итоге «рынок не умер, но стал намного более требовательным и
нервным, ошибаться стало дороже».
«В этом году построили и сейчас строим четыре дома со средним чеком порядка 30 млн
рублей. Этот сильный старт позволил твердо стоять на ногах, хотя большого количества
договоров до сентября не было. Но тем не менее, к концу года мы подошли снова с хорошей
конверсией. Сильно встряхнула история с эскроу-счетами всех. Отвалилось больше половины,
наверное, игроков, которые строили абы как, хотя строительными компаниями как таковыми
не являлись. Просто была возможность строить по льготной ипотеке для клиентов. Поэтому
сейчас, по сути, вырисовывается такая картина, где компании, которые действительно хотят
работать, они растут, развиваются, укрепляются, улучшают свои процессы. И они, наверное,
так и укрепятся в 2026 году»
Кирилл Никитин,
гендиректор
ООО «Домакан»
Никитин отметил, что «больше всего запомнилось, насколько сильно выросла осторожность
клиента». Люди хотят дом, хотят улучшить условия, но боятся ошибиться. Поэтому они дольше
выбирают, перепроверяют подрядчиков, просят больше документов, больше гарантий, больше
прозрачности по смете. Также вырос интерес к более быстрым и понятным решениям, в том
числе по ИЖС и модульным форматам: «когда человеку можно показать конкретный продукт,
конкретную цену и срок, это сильно снижает страх и помогает принять решение».
По словам собеседника, от 2026 года он ждет большей стабильности и предсказуемости: «не
чудес, а чтобы стало проще планировать». Также Никитин ожидает усиления спроса на
«понятные форматы»: фиксированная цена, поэтапная оплата, прозрачная смета, нормальные
гарантии и четкая ответственность. Так как «люди хотят спокойствия, чтобы стройка не
превратилась в постоянный стресс».
«Думаю, 2026 год может быть лучше, но при конкретных обстоятельствах. Если станет
доступнее финансирование и снизится давление по ставкам, тогда спрос оживится. Если
будут рабочие инструменты покупки для людей, ипотека, рассрочки, какие-то понятные
программы, тогда рынок быстрее задышит. И важно, чтобы не было резких скачков по
материалам, потому что из-за них ломается планирование и у клиентов, и у строителей.
Если эти условия сложатся, то 2026 будет заметно бодрее»,
- резюмирует эксперт
Команда проекта:
- Продюсер, редактор - Даниил Ляпунов
- Текст - Аделя Носанкина
- Фотограф - Сергей Журавлев
- Дизайнер - Александр Павлов
- Веб-разработчик - Роман Мусиенко
В материале использованы фото KazanFirst, а также снимки, предоставленные участниками
спецпроекта.