Эксперты предупреждают: новые правила способны существенно снизить доступность программы и спровоцировать ажиотаж еще до их вступления в силу.
Программа семейной ипотеки, на которую сегодня приходится подавляющая часть всех льготных жилищных кредитов в России, в 2026 году может претерпеть самые масштабные изменения за все время существования. Как пишет РБК, эксперты предупреждают: новые правила способны существенно снизить доступность программы и спровоцировать ажиотаж еще до их вступления в силу.
Доминирование семейной ипотеки на рынке
Семейная ипотека фактически стала ключевым инструментом льготного кредитования в стране. По оценкам банковского сектора, на нее приходится почти 90% всех выданных субсидируемых ипотечных кредитов. В 2025 году доля сделок по программе достигла 95%, тогда как годом ранее она не превышала 40%.
Эксперты отмечают, что большая часть заемщиков использует семейную ипотеку для приобретения жилья с целью собственного проживания. Около трети покупателей, в свою очередь, приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду, рассчитывая покрывать ипотечные платежи за счет арендного дохода. Нередко такие квартиры рассматриваются как долгосрочный актив — с расчетом на то, что в будущем в них будут жить подросшие дети.
Новые правила с февраля 2026 года
С 1 февраля 2026 года в условиях программы планируется ввести принципиально новые ограничения. Согласно обсуждаемым изменениям, супруги будут обязаны участвовать в сделке совместно и становиться созаемщиками по кредиту. Это автоматически ограничит возможность оформления одной льготной ипотеки на одну семью, исключив повторное использование программы.
Дополнительно в Государственной думе рассматривается законопроект, предусматривающий дифференциацию процентной ставки в зависимости от количества детей. Предполагается, что семьи с одним ребенком смогут рассчитывать на кредит под 10–12% годовых, семьи с двумя детьми — на сохранение текущей ставки в 6%, а минимальная ставка в 4% будет доступна только после рождения третьего ребенка.
Финансовая нагрузка и доступность программы
По расчетам участников рынка, такие изменения могут серьезно увеличить ежемесячную нагрузку на заемщиков. Так, при кредите в 12 миллионов рублей сроком на 30 лет и ставке 12% платеж возрастет примерно на 72% и превысит 120 тысяч рублей в месяц. Это делает программу заметно менее доступной для большинства семей, учитывая, что, по данным последней переписи населения, более половины российских семей воспитывают только одного ребенка.
При этом корректировки максимального размера кредита пока не обсуждаются, и в этой части условия, вероятнее всего, останутся без изменений.
Возможные дополнительные ограничения
Помимо процентных ставок, эксперты допускают появление и других требований. Среди обсуждаемых мер — привязка семейной ипотеки к месту регистрации заемщика, что может обязать новоселов прописываться в приобретенном жилье в течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Также рассматриваются варианты запрета на покупку малогабаритных квартир и увеличение первоначального взноса.
Ждать ли всплеска спроса
Аналитики сходятся во мнении, что ажиотаж на рынке может начаться сразу после официального утверждения новых правил, особенно если будет подтверждено повышение ставки для семей с одним ребенком. Потенциальным заемщикам, которые уже соответствуют действующим условиям программы, рекомендуют не откладывать покупку жилья и оформить сделку до вступления изменений в силу, тем более с учетом сезонных и акционных предложений от застройщиков.
Эксперты подчеркивают, что окончательный формат реформы пока не утвержден, однако общий вектор очевиден: условия семейной ипотеки будут постепенно ужесточаться, а доступность льготного кредитования — снижаться. Еще больше новостей — у Пятого канала в мессенджере MAX.