Идея жить на пассивный доход от аренды недвижимости кажется простой: купил квартиры, сдаёшь — живёшь на проценты.
На практике всё упирается в цифры. Чтобы оценка была наглядной и понятной.
В этой статье я посчитаю сколько квартир нужно для сдачи в аренду, чтобы жить на пассивный доход.
В пример приведу Москву, как одного из самых дорогих и ликвидных рынков и комфортного города для жизни.
Данная статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я буду предоставлять лишь анализ и свое мнение. Я ни кого не призываю к покупке каких-либо активов.
Давайте начнем!
Сколько нужно для комфортной жизни в Москве?
Первое, что важно понять: пассивный доход должен быть выше текущих расходов, а не равен им.
Иначе любая непредвиденная трата моментально создаёт стресс.
Комфортная жизнь в крупном городе складывается из следующих ежемесячных затрат:
- жильё, коммунальные платежи, связь- 45 000 ₽
- питание, кафе, доставка- 40 000 ₽
- транспорт или автомобиль- 20 000 ₽
- одежда и бытовые расходы- 15 000 ₽
- медицина, спорт, подписки- 15 000 ₽
- досуг, развлечения, поездки- 25 000 ₽
Это даёт около 160 000 ₽ базовых расходов.
Какая доходность у недвижимости на самом деле
В объявлениях можно увидеть и 8%, и 10%, и даже больше. В реальности, если считать честно с налогами, простоями, мелкими ремонтами и управлением, то чистая доходность долгосрочной аренды обычно находится в диапазоне 4-6% годовых.
Для консервативного расчёта я беру 5% чистыми.
Это уровень, при котором недвижимость действительно остаётся пассивным активом, а не превращается в бизнес с ежедневным контролем.
Сколько капитала нужно
Дальше математика предельно простая:
2 280 000 ₽/ 5%= 45 600 000 ₽
Это та сумма, которая при разумном управлении способна генерировать нужный денежный поток без проедания капитала.
Сколько это квартир
Теперь переводим капитал в реальные объекты:
- квартира около 10 млн ₽ даёт 500 тыс. ₽ в год
- нужно 4–5 квартир
- квартира за 8 млн ₽- 400 тыс. ₽ в год
- 5-6 квартир
- компактные студии 6–7 млн ₽- 300–350 тыс. ₽ в год
- 6–7 квартир
Лично я считаю оптимальной диверсификацию: несколько объектов разного формата, чтобы снизить риски простоев и зависимости от одного арендатора.
Вывод
Жить на доход от аренды недвижимости возможно, но это не про «одну удачную квартиру».
Для комфортного уровня жизни нужен портфель стоимостью 45–46 млн ₽, что эквивалентно 4–7 объектам в зависимости от их цены и формата.
Недвижимость — это не мечта о пассиве, а инструмент. И чем трезвее вы подходите к расчётам, тем меньше сюрпризов будет после покупки.
До скорых встреч!