Проверка юридической чистоты квартиры-вторички перед покупкой — важный этап, который помогает избежать рисков потери денег и жилья в будущем. Даже если вы работаете с риелтором или банком, стоит самостоятельно убедиться в законности сделки.
Проверка собственника
Нужно убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры и имеет право её продавать.
С 2023 года в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) персональные данные собственника по умолчанию не отображаются. Чтобы получить эти сведения, собственник должен сам дать согласие на раскрытие данных в МФЦ или на портале Госуслуг.
Другой вариант — получить выписку через нотариуса. Для этого нужно предоставить предварительный договор купли-продажи (ДКП) в качестве обоснования интереса.
Также стоит проверить паспорт продавца: убедиться, что он действителен, не просрочен, не имеет исправлений, а человек на фотографии похож на того, кто продаёт квартиру. Проверить статус паспорта можно через Госуслуги.
Выписка из ЕГРН
Этот документ — основной источник информации о недвижимости. В выписке можно найти:
- данные о собственнике;
- адрес, кадастровый номер, площадь квартиры;
- вид права собственности (собственность или долевая собственность);
- информацию об обременениях (ипотека, арест, рента и др.);
- историю переходов права собственности (если запросить выписку о переходе прав).
Выписка должна быть свежей — желательно получить её непосредственно перед сделкой. Заказать документ можно через Госуслуги или в МФЦ.
Если квартира часто меняла собственников за короткий промежуток времени, это может быть подозрительно. Есть риск, что предыдущие сделки были мошенническими.
Правоустанавливающие документы
Нужно запросить документ, который подтверждает основание права собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда.
В документе следует проверить:
- личные данные продавца и их соответствие паспорту;
- адрес и площадь квартиры;
- отсутствие упоминаний об обременениях или особых условиях, которые должен был выполнить покупатель для получения права собственности.
Если квартира была получена в наследство, стоит учитывать, что в течение трёх лет другие родственники могут оспорить завещание.
Согласие супруга
Если квартира была куплена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Даже после развода, если имущество не было поделено, оно считается совместным.
Согласие не нужно, если:
- недвижимость куплена до брака;
- квартира получена в наследство, в дар или при приватизации;
- есть брачный договор, по которому имущество принадлежит только одному супругу;
- супруги развелись и имеется решение суда о разделе имущества.
Проверка на обременения и аресты
Помимо выписки из ЕГРН, можно использовать другие онлайн-сервисы:
- Сайт ФССП. В разделе «Банк данных исполнительных производств» можно проверить, есть ли у собственника долги, которые подлежат взысканию приставами.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если продавец признан банкротом, это может привести к оспариванию сделки.
- ГАС «Правосудие» и картотека арбитражных дел. Позволяют проверить, участвует ли продавец в судебных разбирательствах.
Прописанные лица
Нужно запросить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Это можно сделать через управляющую компанию, МФЦ или на Госуслугах.
Особое внимание стоит уделить детям, недееспособным лицам, отказникам от приватизации и тем, кто отбывает наказание в местах лишения свободы. Они сохраняют право на жильё даже после его продажи.
Перепланировки
Поэтажный план и экспликация покажут, проводилась ли в квартире перепланировка и была ли она законной. Эти документы можно получить в региональном БТИ или в МФЦ.
Если перепланировка была, но есть сомнения в её законности, стоит проконсультироваться со специалистом по недвижимости.
Дееспособность продавца
Можно запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД), чтобы убедиться в дееспособности продавца. Однако даже наличие справок не даёт 100% гарантии.
Если продавец пожилой человек или есть подозрения на недееспособность, можно попробовать связаться с ним по видеосвязи, чтобы оценить состояние.
Проверка доверенности
Если квартиру продаёт представитель по доверенности, нужно убедиться в её подлинности и действительности.
Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нужно указать реестровый номер, дату удостоверения и данные нотариуса.
В доверенности должны быть указаны:
- дата составления;
- срок действия (если не указан, считается, что документ действует в течение одного года с даты выдачи);
- личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица;
- адрес и описание объекта недвижимости;
- полномочия представителя (право подписывать ДКП, акт приёмки-передачи, подавать документы в регистрационные органы и т. д.);
- подписи доверителя и нотариуса, печать;
- запись о регистрации в реестре с подписью и печатью нотариуса.
Использование материнского капитала
Если у продавца есть дети, нужно убедиться, что при покупке квартиры материнский капитал не использовался. Если же он был использован, должны быть выделены доли детям.
Запросить можно справку об остатке маткапитала, которую выдаёт Социальный фонд России.
Долги по коммунальным платежам
Стоит проверить, нет ли у продавца задолженностей по коммунальным платежам. Это можно сделать через ГИС ЖКХ, запросив письмо от управляющей организации или используя единый платёжный документ.
Долги за электричество, газ, отопление, воду, канализацию и общее содержание дома остаются за прежним собственником. Задолженность за капремонт переходит к новому владельцу.
Страхование титула
Можно оформить страхование титула — это страховка, которая гарантирует возврат средств, если бывшие собственники оспорят продажу квартиры через суд и им вернут недвижимость. Страховая компания проверит риски оспаривания договора купли-продажи, и по результатам проверки рассчитает уровень риска и сумму страховых взносов.
Важные рекомендации
- Не принимайте документы в сканированном или фотовиде — только в оригинале. Фотографии и сканы проще подделать.
- Если продавец отказывается предоставлять какие-либо документы, стоит насторожиться. Можно отказаться от сделки.
- При сомнениях обратитесь к юристу. Специалист поможет проанализировать документы и снизить риски.
Даже при тщательной проверке нельзя полностью исключить риски. Однако соблюдение перечисленных мер позволит минимизировать вероятность проблем в будущем.