За годы работы с инвесторами я заметила одну вещь:
вопросы у всех разные по формулировке, но суть почти всегда одна и та же.
Я собрала этот список не из головы и не «для контента».
Он сложился из:
— сотен диалогов с клиентами
— реальных сделок
— ошибок инвесторов (в том числе моих)
— анализа рынка, а не заголовков
Если вы смотрите в сторону инвестиционной недвижимости – эти вопросы вы всё равно себе зададите. Я просто отвечу на них сразу.
❓ «Цена действительно выросла или это просто объявления?»
Первое, что я проверяю – реальные сделки, а не витрину рынка.
Объявления показывают желания продавцов.
Сделки показывают, где деньги.
Если рост не подтверждён закрытыми сделками – это не рост, а ожидание.
❓ «Смогу ли я продать этот объект, если понадобится?»
Это вопрос не про «хочу», а про ликвидность.
Я смотрю:
— сколько аналогичных объектов продаётся
— сколько реально продаётся
— по каким ценам
— за какой срок
Инвестору нужен не красивый объект, а понятный выход.
❓ «А если рынок развернётся?»
Рынок всегда разворачивается.
Вопрос не если, а когда.
Поэтому я оцениваю:
— запас прочности цены
— глубину возможного торга
— конкурентность лота
Если актив нельзя продать без сильного дисконта – это не инвестиция, а ставка.
❓ «Почему этот объект стоит дешевле рынка?»
Потому что рынок – не одна цифра.
Важно понять:
— это дисконт за риск?
— за стадию?
— за локацию?
— или это реально точка входа?
Дёшево ≠ выгодно.
Выгодно – это когда вы понимаете причину цены.
❓ «Новостройка или вторичка?»
Я не выбираю формат.
Я выбираю цифры и сценарии.
Иногда новостройка даёт рост.
Иногда вторичка даёт быстрый выход.
Иногда ни то ни другое не работает.
Нет универсального ответа – есть подходящий инструмент под задачу.
❓ «А если застройщик не выполнит обещания?»
Обещания не имеют ценности.
Имеют ценность:
— документы
— финансирование
— история реализованных проектов
Если что-то не зафиксировано – я не закладываю это в расчёт.
❓ «Это больше про доход или про капитализацию?»
Очень важный вопрос, который редко задают.
Я всегда разделяю:
— доход здесь и сейчас
— рост стоимости в будущем
Плохо, когда клиент ждёт рост, а получает только аренду.
И наоборот.
Инвестиция должна быть честно названа.
❓ «А вы бы купили этот объект себе?»
Самый показательный вопрос.
Если я:
— понимаю, как выйти
— понимаю, кто купит
— понимаю, по какой цене
Тогда – да.
Если нет – я так и говорю. Даже если объект «красивый».
❓ «Почему вы иногда отговариваете от покупки?»
Потому что моя задача – не продать любой ценой,
а сохранить деньги и репутацию.
На рынке много объектов.
Инвестор – один.
❓ «Где здесь риск?»
Если вам говорят, что риска нет – риск максимальный.
Я всегда показываю:
— где слабое место
— что может пойти не так
— какие сценарии выхода
Инвестор должен видеть не только потенциал, но и пределы.
Мой главный принцип
Инвестиционная недвижимость – это не про красивые слова.
Это про:
— реальный спрос
— реальные сделки
— реальные деньги
Всё остальное – шум.
Вывод:
• Правильные вопросы важнее красивых ответов
• Инвестор зарабатывает на понимании выхода, а не на рендерах
• Честный анализ экономит больше денег, чем «удачная покупка»
Вопрос к вам:
Какой вопрос про инвестиции в недвижимость вы чаще всего боитесь задать – и почему?
ТГ: @LiliyaLevitas
ТГК: t.me
Вотсап: https://wa.me/79991880077
📲 +7 999 188-00-77