Многие владельцы квартир оформляют договоры на срок до года (обычно до 11 месяцев), чтобы избежать дополнительных правил, применимых к аренде на год и более: обязательной регистрации в ЕГРН и предоставления арендатору преимущественного права на продление (ст. 683 ГК РФ). Для сохранения гибкости часто предусматривается автоматическая пролонгация краткосрочных договоров.
И вот теперь на практике стало применяться разъяснения Конституционного Суда РФ (постановление № 23‑П). Если фактические арендные отношения в результате регулярной пролонгации краткосрочных договоров длятся более года, они квалифицируются как долгосрочные и подпадают под соответствующие правовые последствия.
Одностороннее расторжение договора без обращения в суд допускается только при наличии вины арендатора (например, существенная задолженность или грубое нарушение правил проживания). Формулировка «собственник вправе в любой момент расторгнуть договор и выселить арендатора» сама по себе не достаточно.
Пока в квартире хочет жить квартирант - это его право. Одного желания от собственника освободить квартиру от проживающего - недостаточно. А если собственнику квартиры всё же как-то удастся ищбавиться от квартиранта, то при отсутствии оснований для расторжения арендатор может защищать свои права в судебном порядке и требовать возмещения ущерба.
Для договоров на срок свыше года собственник, как правило, не вправе выселить арендатора без решения суда; право на жилище и стабильность проживания охраняются Конституцией (ст. 40).
Так что же теперь делать собственникам квартир? Как и жилье сдать, и предусмотреть его возврат в удобное время? Если требуется возможность быстрого внесудебного расторжения, заключайте отдельные договоры сроком до одного года без условия автоматической пролонгации. То есть для продления найма квартиры - оформляйте новый договор на новый срок, а не полагайтесь на автоматическую пролонгацию.
Включайте в договор чёткие основания расторжения и доказательственные механизмы (акт о задолженности, перечень нарушений и т. п.), но помните, что отсутствие вины арендатора лишает собственника права на внесудебное выселение. И вам не поможет в этой ситуации ни управляющая компания, ни даже полиция.
И еще важный нюанс - регулярная пролонгация краткосрочных договоров повышает риск квалификации отношений как долгосрочных и ограничивает возможность внесудебного выселения. В суде просто поймут, что вы хитрили и уклонялись таким способом от регистрации договора и уплаты налогов. И это будут уже совершенно иные для вас последствия. Проблемы с квартирантами покажутся цветочками.