Казалось бы, это было всего лет десять назад, а между тем по уровню жульничества ситуация напоминала самые наглые кидки 90-х и при том всё совершалось совершенно законно. И имя этому жульничеству – валютная ипотека.
Собственно, в 90-х эту схему провести было трудно потому, что у народа просто денег не было. До сих пор помню карикатуру в «Аргументах и фактах» или что-то вроде того. Там богатый идёт в банк, где написано «ипотека», а бедный идёт в здание, где написано «библиотека». В начале нулевых уже было не так, ипотека – уже массовое явление для среднего класса, у которых деньги на жизнь есть, а вот на собственное жильё не очень. И если зарплата позволяла, то банки охотно давали кредит на 15, 20 и более лет. Вероятно, некоторые тогдашние заёмщики до сих пор их выплачивают.
Однако, были люди, которые по зарплате ипотеку явно не тянули. Ещё у части людей доходы были, но серые. У части, таки их не было. А хотелось именно ипотеку, а не «в библиотеку». Можно было сократить платежи за счёт повышения срока выплат. Но больше 30 лет банки давать уже не любят. И кроме того, есть предельная сумма, которая будет идти на проценты, допустим 90%. Хотя бы 10% должно сразу же идти на уплату основного долга. Поэтому дальнейшее удлинение срока уже не приводит к сильному сокращению платежей.
При этом в западных банках ипотеку вполне дают под 2-3%, а то и менее, при участии в льготных программах государства. И это не от особой щедрости банков. Это потому, что в США и Европе инфляция явно ниже. При инфляции в 1% давать под 3% это вполне себе выгода. Если же в России инфляция 10%, то банк будет давать ипотеку уже под 13-14%. 2% — это выгода банка, ещё 2% это компенсация рисков. Инфляция ведь в нашей стране штука очень переменная.
И тут мы подходим, казалось бы, к хорошему решению всех проблем. Если банкам всё равно, то почему бы не оформить ипотеку в долларах или евро. Тогда же ведь придётся платить не очень большой процент и можно получить квартиру при относительно низкой зарплате. Ещё больше оптимизма добавляло то, что зарплаты у многих людей платились в долларах (ну то есть в рублях по текущему курсу доллара). Это считалось прям фишкой любой престижной компании.
И вот тут-то и начинается жульничество, причём самого наглого пошиба. В самом деле, мы только что говорили про 2-3% ставки ипотечных кредитов на западе. Но у нас-то ставки были совсем другие, 10-12% в валюте!!! [1][2]. То есть по сравнению с европейским банками наши на ровном месте, могли 7-10% халявного дохода получить. Что представлять масштаб аферы, если вы каждый год имеете 10% реального дохода, то через 7 лет удвоите капитал. Через 14 лет учетверите, а через 70 лет капитал возрастёт в 1000 раз. Ну вы сами понимаете, очень скоро всех денег жителей России бы не хватило, чтобы обслуживать настолько наглую аферу наших банков.
Идём дальше. Если банку всё равно, давать 2% в валюте или 14% в рублях, то тут должен быть какой-то подвох. И он есть. В том, что и плательщику тоже всё равно, какой из кредитов обслуживать. Просто до поры до времени он платит маленькие проценты. А потом бабах, курс валюты поменялся и весь долг возрос в 2 раза, как это было в 2014 году. Более того, он может после этого даже превысить первоначальную стоимость квартиры, хотя до этого за неё человек может 10 лет уже платил.
Первый такой курсовой шок произошёл уже в 2008 году, но многих тогда ничему не научил, а зря. И если кто помнит 2008 год, именно тогда почти все «уважающие себя фирмы» прекратили фиксировать зарплату в долларах, а перешли на рубли. Их можно понять, цены-то так быстро за курсом не поспели. А если кто не доволен, то может и на выход проследовать. Естественно, ипотечники наоборот, кланялись в ножки работодателю и говорили, что всем довольны. Но при этом кредит уже начинали тянуть еле-еле.
Казалось бы, этого всего уже достаточно, чтобы нажулить, но нет. В 2002 году курс доллара был 32 рубля. В 2007 он уже стал около 25 рублей. То есть 5 лет доллар к рублю устойчиво падал. А инфляция был выше в рублях и банки это прекрасно понимали, делая рублёвую ставку весьма высокой. То есть рано или поздно доллар должен был отыграть не только инфляцию, а и временное падение, а это ещё +30% к долгу.
Ну теперь то всё, хуже уже быть не может? Но любой оптимист скажет, что может, главное искать возможности! И такие возможности вполне себе были. Вот представим, у нас 1000 человек могут купить квартиры. Они идут к строительным компаниям, и те дают им 1000 квартир. Теперь у нас есть ипотека. И квартиры могут купить ещё 1000 человек. А мощностей-то у строительной фирмы нет. В начале нулевых и советского-то уровня не достигли, а не то, что какие-то новые высоты покорять. А тут так спрос вырос. Естественно, как всегда и бывает при капитализме всё решается просто. Огромным ростом цен, пока кто-то не вылетит. Допустим из первых 1000 человек часть купила на вторичном рынке (а ипотечникам тогда кстати не давали такой возможности). В итоге 1200 новых квартир построили, 500 купили на вторичном рынке и 200 человек просто пролетели из-за повышения цен. Но не успокоились, а взяли валютную ипотеку. Ну и ещё кто-то радостный тоже пошёл её брать. Итого спрос на 3000 допустим квартир стал, а производители поднапряглись и построили 1300 квартир, 800 купили на вторичном рынке, итого недостача уже 900 квартир стала, и цены ещё больше взлетели.
И это не голословные расчёты. Так 2000-м году квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем 8046 рублей, а в 2008 эта сумма стала составлять 48 729 рублей [3]. То есть рост почти в 6 раз, при том же курсе доллара. Эта «обираловка» таким образом перекрывала в сумме все предыдущие пункты и ударяла и по ипотечникам и по тем, кто покупает на свои. Но повторюсь, валютные иптотечники, это один из главных факторов, разогнавших цены на квартиры до небес. И при всём при том многие иначе поступать и не могли, т.к. год промедления с ипотекой, и придётся ещё дороже покупать.
Но рано или поздно всё хорошее для жуликов заканчивается. В 2014 году уже накопилось так много ограбленных, что государство не могло не отреагировать. Поэтому валютную ипотеку в основном с позором закрыли. Уже влошившимся перевели её на рублёвую. Да и производственные мощности строителей постепенно выросли. Цены на некоторое время более-менее стали вменяемые, ну а жулики пошли искать новых лохов путём новых схем.