Оплата электроэнергии арендатором может осуществляться тремя вариантами:
- напрямую по договору энергоснабжения гарантирующему поставщику электроэнергии;
- в составе арендной платы по договору аренды арендодателю;
- по агентскому договору с арендодателем.
При этом оплата по договору энергоснабжения гарантирующему поставщику электроэнергии может осуществляться арендатором только при наличии соответствующих условий в договоре аренды, дающих право арендатору заключать договор энергоснабжения в отношении арендуемого объекта.
В случае получения отплаты за электроэнергию от арендатора по договору аренды у арендодателя возникает обязательство оп оплате налога со всей суммы арендной оплаты, включая плату за коммунальные ресурсы, которая по сути доходом арендодателя не является.
Оптимальным вариантом оплаты электроэнергии арендатором считается заключение агентского договора. Данный вариант способствует оптимизации налогообложения, особенно в условиям применения арендатором упрощенной схемы налогообложения.
Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента) выполнение функций и обязанностей по организации снабжения объекта аренды коммунальными услугами, заключение и оформление необходимых для этого документов и т.д.
Данный вариант приемлем и для арендодателя для того, чтобы не «выпускать из своих рук» организацию снабжения объекта и не перезаключать потом, при смене арендатора, договоры с поставщиками коммунальных услуг.
В приведенной ситуации, получаемые агентом (арендодателем) от принципала (арендатора) денежные средства в счет оплаты коммунальных услуг могут не являться доходом агента в целях налогообложения, поскольку агент получает их как посредник – для последующего перечисления (ретранслирования) таких денежных средств поставщикам услуг (пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Доходом агента для целей налогообложения в этом случае будет являться только агентское вознаграждение.
В свою очередь, для принципала (арендатора) агентский договор не препятствует учету в расходах платежей за коммунальные услуги (конечно, если арендатор в принципе учитывает расходы).
Таким образом, с точки зрения «доходов-расходов» вариант с агентским договором может решить вопрос с «налоговыми потерями» у арендодателя, сохраняя расходную часть у арендатора. Единственный момент – агентское вознаграждение, включаемое в доходы агента, но его размер может быть чисто символическим.
С точки зрения «входящего» НДС от поставщиков коммунальных услуг ситуация тоже может выглядеть хорошо, поскольку, даже если агент действует от своего имени, арендатор получит от агента перевыставленный счет-фактуру с «входящим» НДС (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Агент, если он ИП или юридическое лицо и действует от своего имени, должен перевыставлять принципалу счета-фактуры от поставщиков и вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур (п. 3.1 ст. 169 НК РФ), даже если сам агент не уплачивает НДС.
Важно при этом правильно определить предмет агентского договора.
Из ст. 1005 ГК РФ следует, что предметом агентского договора может являться не только заключение агентом по поручению и в интересах принципала каких-либо договоров, иных сделок, но и, возможно, совершение агентом по поручению и в интересах принципала других юридических и иных действий.
Соответственно, в агентском договоре может быть предусмотрено, что агент совершает от своего имени и в интересах принципала следующие юридические и иные действия:
- обеспечение/организация бесперебойного снабжения объекта коммунальными услугами (т.е. без акцентирования внимания на том, по каким договорам будет происходить такое снабжение – по вновь заключенным или по ранее заключенным агентом-арендодателем договорам);
- разрешение/урегулирование с поставщиками коммунальных услуг всех спорных и аварийных ситуаций;
- получение и проверка счетов от поставщиков услуг;
- участие в фиксации показаний приборов учета, при необходимости – организация замены, поверки и пломбировки этих приборов;
- оплата поставщикам услуг стоимости потребленных коммунальных услуг за счет принципала (т.е. аккумулирование и ретранслирование соответствующих сумм);
- перевыставление принципалу счетов и иных документов по потребленным услугам;
- ведение последовательного учета потребленных и оплаченных коммунальных услуг;
и др.
То есть по такому агентскому договору принципал поручает агенту не конкретно заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, а совершение комплекса действий и операций, направленных на обеспечение бесперебойного снабжения объекта коммунальными услугами, и решение всех связанных с этим вопросов и ситуаций.
Если статья была вам полезна, можно оставить автору «чаевые» на карту Сбербанка, ВТБ или Т-Банка (карты привязаны к телефонному номеру 89038481425).
Энергоэксперт Фирсов Александр, energoexpert@bk.ru
Телеграм-канал: «Энергоэксперт Фирсов Александр»