Если коротко: 2025-й был годом, когда ипотека перестала быть “массовой привычкой” и стала “инструментом для тех, кто проходит по льготам”. Рыночная ипотека постепенно дешевела, но оставалась почти недоступной, а спрос держался на господдержке.
Именно поэтому рынок одновременно выглядел странно: в начале года — резкий провал, во второй половине — признаки восстановления. Но итог года всё равно слабее 2024-го.
Почему 2025-й оказался таким “ломаным”
У ипотеки в 2025 году было три главных тормоза:
- Ставки по рыночным программам были слишком высокими, чтобы быть “обычным решением”.
- Высокая база 2024 года (прошлый год был перегрет массовой льготной ипотекой).
- Регуляторные ограничения: ЦБ усилил контроль за “высокорискованной” ипотекой.
Для человека это выглядит просто: вроде ставки начали снижаться, но платить по кредиту всё равно больно, а банкам стало сложнее одобрять ипотеку тем, у кого высокая долговая нагрузка или маленький первоначальный взнос.
Как год начался: резкое падение выдач
По данным Дом.РФ, за январь–июнь 2025 было выдано около 340 тыс. кредитов на сумму 1,4 трлн руб. — это заметно меньше, чем годом ранее (падение и по количеству, и по объему).
Почему это важно не аналитикам, а вам:
- В первой половине года ипотека стала “дорогим входным билетом”.
- Многие семьи откладывали покупку, потому что переплата по рынку выглядела как “вторая квартира банку”.
- Банки тщательнее смотрели на платежеспособность — одобрений становилось меньше.
Вторая половина года: рынок начал оживать
К середине года картина стала меняться:
- исчез эффект сравнения с “льготным перегревом” 2024-го;
- ставки по рыночной ипотеке начали снижаться вслед за ключевой;
- выдачи стали выглядеть лучше, чем весной.
Дом.РФ отмечал, что во второй половине года динамика улучшалась, а к осени-зиме отдельные месяцы уже показывали рост относительно прошлого года.
Что это означает на практике:
- часть покупателей вернулась, но это был не “новый спрос”, а отложенный;
- рынок начал “привыкать к новой реальности”, где ипотека — не массовая, а выборочная.
Итог 2025 года: минус к 2024-му всё равно остался
Прогнозы крупных игроков сходятся в одном: итог года ниже 2024-го, просто оценки разнятся по глубине падения.
- Дом.РФ: по итогам 2025 года выдача может быть около 0,9–1 млн кредитов (примерно -30% по количеству) и 4,1–4,3 трлн руб. (около -15% по объему).
- ВТБ оценивал год примерно в 4,2 трлн руб. (примерно -13%).
- Эксперт РА допускал более слабый сценарий: 3,8–3,9 трлн руб. (снижение на 20–25%).
Почему это важно обычному покупателю:
- рынок в 2025-м жил не “ростом”, а перестройкой;
- условия стали жестче, а требования к заемщику — выше;
- быстрых чудес ждать было неоткуда.
Главная проблема года: рыночная ипотека формально дешевела, но оставалась “запредельной”
Ставки по рынку за год действительно заметно снизились, но финально всё равно были высокими — выше 21% на конец года (по данным ЕИСЖС).
Вот почему “снижение ставок” не воспринималось как облегчение:
- при 21% платеж всё ещё слишком большой для большинства семей;
- многие готовы покупать только при ставках заметно ниже (ориентиры в разговорах рынка — около 15% и ниже, а лучше ближе к 10–12%).
Простыми словами:иставки “стали меньше”, но всё равно оставались из серии “это не для жизни, а для вынужденных случаев”.
Что сделал ЦБ и зачем это почувствовал рынок
В 2025 году ЦБ усилил ограничения по “высокорискованной ипотеке” — появились количественные лимиты.
Смысл регулятора понятный: снизить риск просрочек и “перекредитованности”, особенно там, где:
- высокий показатель долговой нагрузки,
- маленький первоначальный взнос,
- рискованные сегменты.
Дом.РФ со ссылкой на статистику ЦБ отмечал, что доля самых рискованных выдач снизилась, а кредиты с низким первоначальным взносом стали редкостью по сравнению с предыдущими годами.
Что это значит для людей:
- тем, кто “на грани” по доходам, стало сложнее пройти одобрение;
- даже при одобрении банки чаще снижали доступную сумму;
- рынок стал больше про “подходит — не подходит”, чем про “берем и поехали”.
Рынок стал льготным: доля господдержки превысила 80%
В 2025 году ипотека фактически держалась на льготных программах. Осенью доля господдержки в выдаче доходила до 82% — исторически высокий уровень.
Какие программы были ключевыми:
- семейная ипотека,
- дальневосточная/арктическая,
- IT-ипотека,
- программы на отдельных территориях.
Почему это важно:
- если вы подходите под льготу — у вас “другая реальность” по ставкам;
- если не подходите — вы в “рыночной реальности”, где ставки всё ещё кусаются.
Семейная ипотека: самая популярная, но правила жестче
Семейная ипотека осталась главной опорой льготного рынка. Но условия постепенно ужесточались: теперь фокус на семьях с маленькими детьми (до 6 лет).
И еще один важный поворот: обсуждаются и вводятся механики, которые сокращают возможность “взять несколько льготных кредитов в семье”, а также появляются идеи по более адресным ставкам (например, по региону или количеству детей).
С точки зрения заемщика это выглядит так:
- льгота есть, но она становится точнее, и пройти по ней могут не все;
- формула “льгота для всех” ушла в прошлое.
Что менялось в поведении покупателей: суммы, взнос, рефинансирование и рассрочки
1) Средний чек по рынку стал ниже
По данным Дом.РФ, по рыночным программам средний размер кредита на готовое жилье заметно снизился. Логика простая: когда ставка высокая, люди стараются брать меньше, чтобы платеж не задушил бюджет.
2) Первоначальный взнос 20–30% стал “базовой нормой”
Рынок сместился к более “здоровым” взносам, потому что кредиты с маленьким взносом стали реже проходить.
3) Рефинансирование начало оживать
Но пока это история “с низкой базы”: массовым трендом рефинансирование обычно становится, когда ставки опускаются существенно ниже.
4) Рассрочки и наличные стали заметнее
Часть покупателей уходила в рассрочку или покупку без ипотеки — просто потому, что рыночная ставка выглядела слишком тяжелой.
Что всё это значит для 2026 года (простая логика, без гаданий)
2025 год закончился в режиме “адаптации”: рынок учился жить без массовой дешевой ипотеки и под более жесткими правилами банков.
Если ставки продолжат снижаться, ипотека будет оживать, но:
- не одномоментно,
- не для всех,
- и точно не так “массово”, как в период дешевых льгот.
Практический вывод для читателя
Если вы покупатель, в 2025 году рынок дал три урока:
- Льгота — это отдельная реальность. Сначала проверьте, есть ли у вас право на программы.
- Рыночная ставка не равна доступности. Смотрите на платеж, а не на заголовок.
- Сильный первоначальный взнос и умеренная долговая нагрузка решают больше, чем “удача с банком”.
И главный совет по-человечески: ипотека в 2025-м стала историей про расчет, а не про эмоции. Это неприятно, но зато безопаснее.
В 2025 году многие покупатели столкнулись с простой реальностью: ипотека стала дороже, требования банков — жёстче, а цена ошибки — выше. Это особенно заметно при покупке или строительстве загородного дома, где помимо кредита появляются расходы на инженерные системы, которые легко недооценить на старте.
Мы в ЭкоЛайф работаем с квартирами и загородными домами с 2007 года и регулярно видим, как непросчитанные инженерные решения превращаются в дополнительные траты уже после оформления ипотеки — когда бюджет максимально уязвим. Поэтому в работе всегда отталкиваемся от общей логики дома и реальных финансовых возможностей владельца, а не от отдельных «модных» решений.
Если вы планируете покупку или строительство дома и хотите понять, какие инженерные расходы действительно критичны в текущих ипотечных условиях, — подробнее о нашем подходе на сайте компании.