Ирина Сорокина и Илья Мариничев — о восстановлении рынка, льготной ипотеке, точечной застройке Воронежа и защите от мошенников.
После года снижения спроса рынок недвижимости Черноземья показывает признаки восстановления. О ключевых трендах 2025 года, изменении структуры ипотеки, этике цифровизации сделок и защите прав добросовестных покупателей в интервью председателю комитета по женскому предпринимательству регионального отделения «Деловой России», руководителю бизнес-клуба SoroKing Ирине Сорокиной рассказал руководитель риелторской компании «Сота» Илья Мариничев.
— Какие тренды на рынке недвижимости? Что сейчас ожидается?
— Основной тренд 2025 года — восстановление. Он пережил заметное снижение с ноября 2024 года. Период с ноября 2024 по сентябрь 2025 года был отмечен низкими продажами и падением спроса. И буквально 2–3 месяца назад началось постепенное оживление. Резкого V-образного отскока не будет — Центробанк и государство регулируют мягкий выход, медленно снижая ключевую ставку.
Второй важный параметр — объем ипотеки. В 2024 году был очень высокий уровень выдачи, но и ставки были соответствующие. В 2025 году объем ипотеки снизился более чем на 30%. При этом более 80% выданных кредитов — льготные. Проще говоря, в 2025 году выдавалась практически только недорогая льготная ипотека, так как рыночные ставки были запретительными. Ожидается, что в 2026-м общий объем сохранится, но структура изменится: доля льготной ипотеки сократится, а рыночной — вырастет. В целом, мы выходим из непростой ситуации, рынок растет, и у нас хорошие ожидания от 2026 года.
— Насколько рынок уходит в цифру? Сможем ли мы в ближайшем будущем покупать жилье дистанционно, через приложение, как и другие товары?
— Вопрос актуальный. На недавнем форуме в Москве половина дискуссий была посвящена внедрению искусственного интеллекта и технологическому прорыву в сфере сделок. Здесь два аспекта. Первый — технологический. Все движется к бесшовным экосистемам, где клиент, попав на платформу, не заметит, как подобрал квартиру, получил ипотеку и оформил страховку. Технологии уже позволяют решать это за часы или даже минуты. Например, Сбербанк заявляет о 20 секундах на решение по ипотеке — ИИ анализирует данные и дает ответ.
Но есть второй, этический аспект. Покупка шапки или чипсов — одно дело, если пожалеешь, просто не станешь забирать. А покупка квартиры и взятие ипотеки под эмоциональным импульсом влечет за собой долгие годы обязательств. Поэтому все понимают: с одной стороны, технологии позволяют все больше, но с другой — необходимо сохранять грань. У человека должен быть период охлаждения, чтобы посоветоваться с семьей или риелтором и принять взвешенное решение. Ситуации как с покупкой чипсов точно не будет — время покажет, но это мой прогноз.
— Что касается выбора: «первичка» или «вторичка»? Что сейчас преобладает на рынке, и что предпочтительнее?
— Это действительно немного разные рынки. Покупая новостройку, люди часто покупают мечту. Есть интересный факт: лучшие продажи идут, когда в квартиру еще нельзя войти физически. Клиент любит домысливать, глядя на красивые картинки, и в этот момент «влюбляется». Позже, когда видишь и плюсы, и минусы, мнение может измениться. У новостроек есть важное коммерческое преимущество последних 4–5 лет — льготная ипотека. Хорошо это или плохо — вопрос дискуссионный, так как она заметно подняла цены. Сейчас новостройки в Воронеже стоят на 10–20% дороже «квадрата», чем аналогичное вторичное жилье. Но льготная программа делает платежи доступными.
Вторичный рынок — это не обязательно «хрущевки». Есть готовые комплексы возрастом 3–5 лет с современным качеством и инфраструктурой. Мой выбор таков: если вы претендуете на льготную ипотеку, и в нужной локации нет качественной «вторички», то новостройка — отличный вариант. Если же вы покупаете за свои деньги и в локации есть хорошая вторичка, то можно сэкономить и получить готовую квартиру со сформированными соседями и инфраструктурой. Ведь с новостройкой нужно время на строительство, отделку и ожидание, пока жизнь в районе «закипит». Лично мой идеал — свежий готовый комплекс возрастом 3–10 лет.
— А есть статистика, каких квартир за прошлый год продано больше?
— Точных цифр под рукой нет, но общая картина такова: в сбалансированном рынке Воронежа около трети сделок приходится на новостройки, две трети — на вторичку. Когда активизируется льготная ипотека, баланс смещается к соотношению 40/60 или даже 50/50. Сейчас государство немного «прикручивает кран», и позиция такова, что лить деньги в новостройки бесконечно не будут. Поэтому будет честная конкуренция по качеству и цене, и рынок вернется к более сбалансированному состоянию, где вторичка снова будет продаваться больше.
Хочу осветить еще одну деталь. Сейчас Воронеж развивается по концепции компактного города, в отличие от прежней экспансии в поля. Все понимают, что тянуть инфраструктуру далеко сложно, да и жить там людям неудобно. Поэтому город развивается в сформированных границах, и «точечная застройка» уже не ругательство — она просто должна быть разумной и учитывать интересы жителей, инфраструктуры и сетей.
— Каковы ближайшие перспективы по ценам на новостройки? Говорят, застройщики снизят объемы строительства в 2026 году. Так ли это? И главное: цена будет снижаться или расти?
— Недвижимость тем и хороша, что всерьез цены на нее никогда не снижались. За 25 лет в этой сфере я не помню длительных периодов падения цен. Даже на фоне событий конца 2024–2025 годов цены немного подрастали. Рынок стагнировал, но цены незначительно росли и на первичном, и на вторичном рынке. Поэтому ждать снижения не стоит. Но и резкого роста тоже неоткуда взяться: по мере ухода льготных денег из новостроек их цена будет коррелировать с вторичным рынком. У «вторички» здесь более выигрышная позиция — она уже дешевле, и ей есть куда подрасти.
Застройщики действительно немного снижают объемы, оценивая, сколько смогут продать. Начинается честная конкуренция по качеству и стоимости. Объем строительства снизится, но хорошие проекты мы получим, и потребитель не пострадает. Цена будет подрастать, а темпы этого роста зависят от стоимости денег на рынке.
— Хотелось бы поговорить о рисках. «Эффект Долиной» — насколько защищен покупатель, и может ли это коснуться массового клиента?
— Позвольте начать с общего. Основные риски сместились в правовую плоскость, что, с одной стороны, замечательно, а с другой — законодательство и практика настолько усложнились, что без профессионального подхода оперировать невозможно. Мой лозунг: никогда не проводите сделки с недвижимостью самостоятельно. Я сам, имея опыт и насмотренность, каждую свою сделку провожу с профессиональным юристом. В идеале в сделке должен участвовать и риелтор. Минимальная поддержка — это профильный юрист.
Крупные блоки рисков связаны с банкротством лиц, правами несовершеннолетних (которые государство жестко отслеживает), семейно-брачными отношениями в привязке к имуществу, занижением стоимости объектов (с налоговыми последствиями). Профессиональный юрист должен все это оценить.
Что касается ситуации с «эффектом Долиной», она уже на слуху. Проблема серьезная. Мы обсуждали ее на форуме с представителями Роспотребнадзора, силовиков и банков. Бороться с мошенничеством нужно сообща. Риелторы, видя клиента, которого, возможно, вводят в заблуждение, сообщают на горячую линию и подключают силовиков. Но даже их возможности ограничены, пока нет состава уголовного дела — они могут только убеждать. Бывали случаи, когда не удавалось отговорить даже взрослую женщину от продажи квартиры и перевода денег мошенникам.
Ключевым стало решение Верховного суда, которое вынесли 16 декабря 2025 года. Оно сняло правовую неопределенность. Позиция такова: добросовестный покупатель получает недвижимость, а обманутый продавец вместе с правоохранительными органами должен искать деньги и бороться с мошенниками. Это, на мой взгляд, единственная справедливая позиция, которая успокоила рынок. У нас уже начались вопросы от покупателей: «А точно ли с продавцом все в порядке? Может, посмотреть что-то другое?».
Вообще, сопровождение сделок — это основная задача риелторской компании. Если клиенты нашли друг друга, должно быть обеспечено полное профессиональное сопровождение, включая правовую экспертизу и все необходимые процедуры.