Самый популярный вопрос, который задают специалистам рынка недвижимости: как все-таки купить квартиру в Москве? Один из моих знакомых предпринимателей (не москвич) ответил на него: надо продать душу. Однако, экономического смысла подобная сделка не имеет. Душа в наше время – неликвидный товар. Если ваша цель – приобрести недвижимость в столице, вам поможет следующая пошаговая инструкция.
Шаг № 1: Где деньги, Карл?
Прежде всего, надо понимать: для покупки квартиры в Москве нужны вовсе не привычные нам деньги, которые лежат в виде наличных в кошельке или безналом на банковских картах и счетах. Цена 1-комнатной квартиры с отделкой в новом доме в пределах МКАД начинается от 12 миллионов рублей. Квартиры в хорошей локации, нормальной площади – от 15 миллионов.
Средняя зарплата в Москве составляет сейчас 160 тысяч рублей в месяц. Инвестиционные консультанты и брокеры, продающие недостроенное жилье, опишут вам множество «выгодных» схем, которые якобы помогут на одну зарплату обзавестись собственной недвижимостью. Все эти схемы сродни той самой продаже души, и ведут они к одному – личному банкротству.
Потому что, повторим, для покупки квартиры в Москве нужны не деньги, которые вы зарабатываете. Нужен капитал. Тот, который Карл Маркс описал в одноименном труде. Впрочем, чтобы понять природу капитала необязательно погружаться в политэкономию и философию. Личный (семейный) долговременный капитал – вещь обыденная.
Просто попробуйте ответить на вопрос: какой актив должен был быть у ваших родителей или бабушек с дедушками году в 1990-м, чтобы можно было превратить его в семейный капитал и донести до настоящего времени? Это недвижимость. Причем именно жилая недвижимость. Множество успешных ныне бизнесменов, рассказывая, как же они получили стартовый капитал, говорят одно и тоже: сдавал или продал доставшуюся от «предков» квартиру.
Шаг № 2: Продай что-нибудь ненужное
Нужно понять и принять то, что заработать с нуля капитал невозможно. Его можно только получить по наследству. Евангельская притча: «всякому имеющему дастся и приумножится, а у неимеющего отнимется и то, что имеет», в вульгарной политэкономии превратилась в формулу: «богатые богатеют, бедные беднеют». Жестко, но правдиво.
Итак, чтобы купить квартиру в Москве, надо продать квартиру, желательно, также в Москве. Те, кто ни разу не имел дела с московским рынком недвижимости, имеют о нем весьма отдаленные от реальности представления. Многие, конечно, слышали, что москвичей «испортил квартирный вопрос», но не понимают современный смысл этого.
Подавляющее большинство покупок/продаж квартир и на вторичном, и на первичном рынке в Москве – это так называемые альтернативные сделки. По личному опыту могу утверждать, что, если копнуть чуть глубже, они составляют 100%. Москвичи по сути меняют одно жилье на другое: старое на новое, меньшее на большее, большее на меньшее с доплатой и т. д. То же самое касается и покупающих жилье в Москве жителей других регионов. Надо иметь капитальный актив в кирпиче и бетоне, чтобы поменять его на квартиру в Москве.
Шаг № 3: Зачем тебе квартира в Москве?
Дальше нужно для себя определить, а зачем мне квартира в Москве. На самом деле этот вопрос самый важный. Ответ на него диктует инвестиционную стратегию. Варианта тут три.
Первый. Вы покупаете квартиру для собственного проживания. В этом случае вы можете воспользоваться широким набором финансовых инструментов. К первоначальному капиталу можно прибавить накопления на депозитах или в фондах ликвидности (более продвинутый и более надежный, чем депозиты, финансовый инструмент, доходность на уровне ключевой ставки ЦБ). Все прочие фининструменты, включая иностранную валюту и ОФЗ, более рискованны и не подходят для накоплений на покупку недвижимости.
Также вы можете воспользоваться рыночной или льготной ипотекой. Если вы айтишник, можно рассмотреть новое жилье в Московской области, в локациях с хорошей транспортной доступностью. В регионах, в отличие от Москвы, действует ИТ-ипотека. Если у вас есть семья с детьми, обязательно берите семейную ипотеку. В Москве это 12 миллионов под 6% годовых. До 1 февраля 2026 года еще можно взять по 12 миллионов на каждого из супругов, если они не будут созаемщиками.
Второй. Вы профессиональный инвестор или имеете доступ к качественной экспертизе. Тогда вам доступна опция краткосрочных инвестиций (спекуляций). Иными словами, покупка и быстрая перепродажа квартиры. Покупать стоит только полноценные 1-комнатные квартиры (примерно 40 кв. метров) с отделкой в новых домах на торгах по приватизации госимущества. Квартира должна быть строго в пределах МКАД. До метро не более 20 минут пешком.
Перепродать такой актив вы сможете максимум за два месяца с момента покупки. Однушки с отделкой в новых домах, в которых никто не жил и не был прописан, находятся на вершине пирамиды московского рынка жилья. У них самая высокая ликвидность и максимальная цена за 1 кв. м, поскольку они замыкают цепочки альтернативных сделок. В конце нужен «чистый» продавец, которому не нужна альтернативная квартира. Он диктует условия всем прочим участникам цепочки. Но при этом не надо жадничать. Вы должны предложить покупателю дисконт к рынку. Это позволит обеспечить быстрый оборот капитала, а время, как известно, - деньги.
За возможность стать профессиональным инвесторам в жилую недвижимость надо платить. У вас должен быть собственный капитал в размере от 15 миллионов рублей. Купленную в ипотеку квартиру вы не сможете перепродать с прибылью, чтобы там не рассказывали нанятые девелоперами брокеры. Наивные мечты спекульнуть купленной в рассрочку или ипотеку несуществующей еще квартирой по переуступке прав требования ведут горе-инвестора только к потере своего капитала.
О том, как получить собственный капитал смотрите в шаге № 1. Если не хватает своего, можете получить кредит в банке под залог другой недвижимости в вашей собственности. Например, квартиры, в которой вы живете. Или занять у родственников и друзей. Главное не обременять долгами инвестиционную квартиру. В противном случае всю маржу с ее перепродажи получит ваш кредитор.
Третий. Долговременная инвестстратегия со сдачей в аренду. В этом случае вам лучше всего подойдут также 1-комнатные квартиры или даже студии. Для их покупки можно использовать ипотеку, включая льготную.
Главное – локация. Арендная квартира должна быть расположена в шаговой доступности от станций метро или МЦК. Доступность МЦД повышенный спрос не обеспечит.
Также нужна профессиональная меблировка. Она должна быть максимально дешевой и при этом качественной.
И опять же покупать нужно квартиру у города. С отделкой и на торгах, которые обеспечат цену ниже рынка.
Получить рекомендации по самым выгодным квартирам на приватизационных торгах вы может, подписавшись на мой Telegram-канал: t.me/apartmoscow_deshevle